被南沙比下去的番禺 2021年或许能靠这些新盘翻身

网易房产原创报道 2020年，广州土拍大热，成交总价、成交总建、成交幅数均创下历史新高。尤其是年末12月，成交宗数为全年之最，推动广州楼市的翘尾行情，延续至今。

2020年，黄埔、南沙、天河火爆出圈，尤其南沙，全年怒涨27%，一跃成为广州11区房价涨幅最高的区域。而同样位于南部的番禺，在南沙光芒四射的衬托下，则不免灰头土脸，年末靠着和樾府的爆卖才刷了一回存在感。

其实，十年前，就如同现在的黄埔、南沙，广州人的热门话题，就是番禺。那时候的番禺被誉为刚需天堂，高性价比的房价吸引了大批购房者，华南板块的大盘时代走入辉煌。

但如今提起番禺，今非昔比，区域内豪宅项目售价8万+，改善型项目刺破6万，主流单价在3-5万之间，早已不是能让刚需们随便上车的区域了。

回顾2020年广州土拍市场，或许可以瞧出端倪。据克而瑞统计，2020年广州共计出让146宗经营性用地（其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地），其中番禺共10宗，涉宅地仅6宗。一句话，供应有限。

目前番禺供货主力仍然集中在华南板块和亚运城板块，其中亚运城、智联汽车小镇都是货量充足的刚需大盘。但除此之外，新盘主要零落分散在钟村、广州南站等板块，体量很小，货量有限。

在2020年广州出让土地成交总价排行榜TOP10中，番禺独占5席。其中排行第二是汉溪长隆北侧地块，被越秀地产以超74亿元拿下，已开发成和樾府。此外还有谢村、新造、亚运大道和番禺客运站地块上榜，未来两年，番禺的供货主力将由这些地块接棒。

值得一提的是，2020年土拍的高溢价TOP1，则是12月28日出让的番禺客运站地块，在106轮厮杀中，龙湖集团以溢价45%斩获，折合楼面价21127元/㎡。足可见开发商对番禺广场板块的看好。

土拍市场，一向是楼市的风向标，奠定了未来几年的房价走势。2021年，番禺能否翻身，估计要靠这些新盘了。

新世界汉溪地块

汉溪长隆地块效果图 来源：新世界中国

该地块名称为番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块，地块整体呈三角状，面积约为70936平方米。

2017年11月，广州地铁以63.83亿元的底价、22000元/㎡的楼面价收入囊中；2018年，新世界中国以48.49亿元收购该地块项目公司65%股权及相关债务，并与广州地铁集团有限公司（“广州地铁”）合作开发广州汉溪长隆地块项目。

该地块将开发为集商业、办公及住宅的城市综合体，建设5层的购物中心、购物中心上盖33层写字楼、6栋住宅（2栋40层、2栋44层、2栋48层），还将配套一所9班幼儿园。

地块位置十分优越，斜对面就是大热盘和樾府，本身位于地铁3号线和7号线交汇的汉溪长隆站上盖，周边有新光快速、华南快速等交通干线，交通十分便利。此外，项目附近有奥园城市天地、保利大都汇、时代E-PARK等商业，附近2公里为万博商区，配套完善，周边有里仁洞小学、锦绣香江小学等教育配套。

城投石壁地块

2020年9月25日，经过27轮竞拍，番禺石壁地块最终被广州城投以25.7以亿元的总价拿下，折合楼面价达26328元/㎡。

该地块距离2号线与7号线交界的石壁站约300米，毗邻恒大足球场和石壁村。附近一手在售项目臻尚苑均价约4.2万/㎡。

广州南站宅地一直稀缺，因此地块备受关注。

值得一提的是，项目附近的石壁村，将牵手富力进行旧改，总改造金额120亿，改造范围104公顷。

奥园新造地块

2020年9月28日，番禺区新造镇新化快速路东侧优质商住地块被奥园集团携手恒基拿下，总成交价67.78亿元，成交楼面价约22230元/㎡。

地块位于新化快速路东北侧，紧邻珠江，临江对面是大学城。该地原为番禺氮肥厂原址，属于“三旧”改造项目，曾在2018年作为广州城市更新重点推介项目。

地块周边以房改房为主，一手仅思科智慧城·12光年在售，均价4.5万/㎡。

越秀华工校区二期地块

华工二期效果图

2020年8月，越秀地产底价12.61亿拿下番禺区华南理工大学广州国际校区二期BB0204001地块，折合楼面价10000元/㎡，将出资建设华工校区二期第二批工程项目。

地块距离地铁4号线新造站约1公里，北侧为南大干线，交通便利。周边有时代倾城、雅居乐剑桥郡等大型小区，项目规划建设5,000平方米社区商业和13,000平方米公寓产品。