顾云昌:房地产进入白银时代 依然是值钱的时代

由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合主办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店盛大举行。在本次峰会的论坛环节“变革中的房地产，房企如何领先下半场”上，中国房地产学会研究学会副会长顾云昌认为，中国房地产市场进入了白银时代，尽管发展速度、利润回报可能不如黄金时代，但是依然是很值钱的时代。

以下是论坛对话实录：

顾云昌：房子当然是住的，但是怎么住，是自己住还是买来给别人住，不住就浪费了，投资也是住，如果没人住，投资也没价值，这要看你怎么看待这个问题。住宅产品过去是作为福利，经过漫长的时间我们认识到它是商品，它既有居住的价值，又有投资的价值。如果不承认有投资价值等于是不承认事实，问题是把投资放在什么样的位置上。现在国家提出遏制投资投机性需求，我认为这是没有办法才这么说的。我个人认为，正确的表述应该说遏制投机性需求，支持投资性需求。投资需求不应该遏制，为什么现在被遏制呢？因为我们搞不清楚什么是投机什么是投资，所以都被遏制了。

其实应该分的很清楚，香港的政策很清楚，你买房子半年以内就要卖掉，印花税要交的高，半年到一年低一点，两年以后就很少了，看你是投机炒作，还是投资以后提供社会供应的。大家都说现在提倡住有所居人人有房住，而不是人人有房产，总有些人没有房子，没有房产，他要租，租的房子除了保障房，还有市场租赁房，肯定有人买房出租，这不是坏事，是好事，现在政策出台很着急，赶快遏制，现在到目前为止投机、投资一起遏制，如果未来政策调控更加精确化，更加准确化，应该把投机和投资需求分开。另外中央也提出增加居民财产性收入，分界线也是一种居民财产收入。

刚才你提到下半场我谈一下，我不太同意下半场，我在去年提出中国房地产市场过去了黄金时代，现在正进入白银时代，下半场会更加科学一点，这说明我们时代还是好时代，比黄金差一点，发展速度、利润回报可能不如黄金时代，但是依然是很值钱的时代。

顾云昌：我们每次开会都讨论房价的问题，尽管我个人希望把房价问题尽可能淡化，特别是平均房价要淡化。但是这个问题始终困扰着我，如何看待房价的问题，高还是低，其实有几点问题是很清楚。房价的高低是以收入比较来产生的。过去几年房价高了是因为我们房价涨幅高于收入的涨幅所以房价高了。比较理想的状态是收入涨，房价也涨，但是房价的涨幅要低于收入的涨幅，使房价收入比越来越合理，恐怕这是一种合理的状态。

目前大家普遍认为中国房价高了，特别是大城市的房价已经是太高了，这时候我们如何使房价合理回归，这个问题从上到下，是大家讨论当中思想是比较混乱的。我们看到房地产市场的情况，我现在做简单的分析。2012年房地产市场是在稳增长宏观经济政策，甚至是控制房价预期情况下发生，这两者之间有矛盾，稳增长的政策导向和使房价下降、控制房价的政策不可能是一致的。而实际上房价的情况，大家可以看到今年的情况，销售量下降，房价下降；或者说房价下降，销售量下降；销售量下降，投资下降；投资下降，财政收入下降；往往是房价下降导致了经济的下滑，但经济要上升致使这两者之间有不可调和的矛盾。2010年房地产率先软着陆了，对中国经济的软着陆创造了条件，应该说中国的经济现在也在软着落。实际上我们从最后的结果看看，年度销售额、销售面积是微微上升，而房价也是微微上升。房价和销售额、销售量是同方向的发展，所以说，最后在这方面得到了统一。

讲房价问题要和市场联系在一起，如何判断市场健康发展，如果房价一味下降意味着市场下滑、经济下滑，房地产在国民经济占比权重太多，但是房价上升又使得对房地产是反感越来越强。中国房地产市场现在处在相对平稳的阶段，在相对平稳的阶段中我们希望这个势头保持下去，这是一个前提。

在相对平稳的前提下，我们发现房地产市场出现两个反差。第一个反差是一线城市和三、四线城市的反差，而且这个反差很强烈，今天在座的广州的开发商和北京、上海开发商明显感觉市场热切的时候，我们没有看到有一些中小城市的开发商在拼命的呼吁赶快放开政策，否则我们死掉了，因为供应量很大，需求不足，消化的时间很长。一、二线城市总体来说热的快，供求关系房价开始涨，但是三、四线城市面临着消化困难的问题，这个方差已经表现出来的。

第二个反差是房屋市场和土地市场的反差。从2012年看来，房屋销售额和销售面积都有温和的上升，但是土地市场销售面积和土地销售额同比有两位数的下降，这说明土地市场在触底还没有开始往上走，还在负增长。媒体报道的地王是局部的，少数大城市出现，不要以此就认为全国的土地市场统统热起来，这样的判断就会对房地产市场有误解，政府调控政策可能也会出问题。目前的态势对政府下一步调控出了很大的难题。楼市的情况总体平稳，但是大城市情况和小城市不一样，贵阳是二线城市，贵阳楼市价格上不去，供应量大，和广州、北京不一样，对二线城市就不能用同样的政策调控楼市，如果用同样政策去调控就会出现问题，所以要更加注重差别化调控。包括信贷政策、税收等等政策。

如果部分的地王出台就认为土地火热的不得了，又采取了措施，又会出现了问题。2012年土地供应是不足的，2012年土地供应计划没有完成会导致2013年楼市当中有波动。应该让政府层面把握好准确的信息，你要做一些准确的判断。总体起稳两个反差值得重视，对于开发商而言很清楚，你在什么地方买地，你买产能过剩的土地，未来消化很低的土地，你可能找死去了。北京的海淀块肯定有人抢，但是抢高了地价又会成为问题，这些问题都是开发商在下一年运营中高度关注的问题。