去年新地王仅两幅 官方认定地王远少于市场统计

“去年仅两宗地块成交单价超越2007年以来所在城市的历史高值”

官方认定的地王，可能并不像市场统计的那么多。

1月15日，国土资源部举行的新闻发布会上，国土部下属的中国土地勘测规划院地价所所长赵松在谈及2012年各地涌现的地王时称，他们收集了部分 地王的情况，“从地价的角度进行客观判断分析，结论表明2012年以来市场反映强烈的所谓地王地块，仅有两宗成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为地王地块，其余地块均不符合判定标准。”

赵松并未透露这两宗地块的具体信息。但其“单价历史高点”的认定方式，却备受市场关注。

去年12月，国土资源部土地利用管理司司长廖永林曾要求，各地明确溢价率标准，适时公布本地“地王”的参照标准。

眼下还不清楚赵松的表态是否代表官方意见。

但一央企开发商昨日称，目前地方政府在推地时尚无太多限制，还在看监管层怎么定义地王，“监管层看重单价，就推大一点的地块。风头更紧，就不推核心地块，或者一块很好的宅地里配很多商业办公（用地）。”

剑指单价地王？

按市场惯常的分类，地王一般分为“单价地王”和“总价地王”两种。按对比时间点的不同，又可分为年内地王和历年地王。

但赵松此番的表态，更为强调“历史成交单价”的概念。

上述央企开发商认为，就单价和总价地王而言，对市场影响更大的是单价地王，“因为这会直接造成房价高，对购房者影响更大。”

据克而瑞统计，2012年全国经营性土地成交单价排名前20位的地块中，排名榜首的是北京市朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地，楼板价为37875元/平方米。排名次席的是上海市黄浦区594（北块）、596街坊地块，楼板价34494元/平方米。

但这两幅地块均非住宅用地。而且，它们也未必就是赵松昨日所指称的地王，因为京沪在往年也不乏成交单价更高的地块。

监管层对于地王涌现的担忧不难理解。

某央企开发商分析，“政府如果平时推地较少，一旦有较好地块推出，开发商自然哄抢，所谓地王就会诞生。”

他认为，政府也有很多办法避免地王，“比如想避免单价地王，就把地块弄大一点，门槛高了，拍地的开发商就会少了。容积率也是很关键的因素，业态不一样，差别很大。”这家央企在去年曾拿下两幅被称作地王的地块。

但另一央企开发商则指出，地王很难避免，“现在土地出让都要走招拍挂，地王只是讲讲而已。苏州今天就推20多块地，供求两旺。”

去年12月，国土资源部土地利用管理司司长廖永林曾给出避免出现地王的方法，包括对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让，等等。

一国企开发商介绍，地方政府现在尚未特别限制地王。前段时间，某区正在四处招揽开发商，推介一块住宅用途为主、总价超过100亿元的地块。同时，另一区也在推介一宗单价3.5万元的高价宅地。

回避溢价率“红线”

相比之下，让地方政府感受更为明显的是50%的溢价率“红线”。

曾有数位地方政府官员告诉早报记者，地块的成交溢价率最好不要超过50%，否则不好交代，但这也很难控制。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也说，主要还是看成交溢价率，最好别超过50%。但高端地王和平均价格都要看，现在的土地市场有热度但没有过热。一线城市土地稀缺，有热度，二线城市市场则较为平稳，三线城市土地市场过冷，还对房价有负面影响。

上述央企开发商介绍，现在，土地成交溢价率超过50%，要上报国土部，所以地方政府会尽量避免溢价率高于50%的地块，免得国土部下来调查，“起拍价比较难定，定低了，溢价率可能就会超过50%，定高了很可能就底价成交。”

数据上看，去年全国成交的土地溢价率并不算太高。

按中国土地勘测规划院的统计，截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，较2011年的609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。其中，第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了20个百分点。

赵松昨日称，与土地供应前低后高的规律基本一致，全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加，但仍低于往年。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。