网易房产1月18日讯 万科于昨晚公布其B转H方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。按照转板方案，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权，行权价将在公司B股股票停牌前股票收市价基础上溢价5%，即每股13.13港元。
尽管方案公布时已是周末，但作为房地产行业的龙头企业，以及B股市值第二大的公司，万科此举还是迅速引起了资本市场的高度关注。
方案公告后不久，申银万国便发出研究报告，对万科的转板方案进行了点评，分析了转板对万科股价的影响，并对万科给出了最高的“买入”评级。该报告认为尽管万科现金选择权含金量高，但行使现金选择权的投资者仍会很少，整个方案可行性高；同时指出复牌后万科B股股价可能提前反映转板后的H股价值，隐含50%的上涨空间，并带动A股上涨。
预料方案通过率极高
申万房地产分析师殷姿在解读万科转板方案时指出万科B股的特殊性使得其B转H更加水到渠成。
一方面，“万科B股在B股中表现一直处于优势地位，境外投资者认同度较高。截至停牌前，万科是沪深两市中唯一一支B股股价高于A股的股票，股价表现的优异程度明显优于中集B”。
此外，“由于万科B股绝大部分由境外投资者持有，上述限制（转换至香港上市后，境内居民只能持有或出售因公司B股变更上市地而合法持有的公司H股，但不能认购包括公司H股在内的其他境外股票）对万科投资者的影响显然小于其他企业。”
基于这两方面原因，报告认为：“万科方案与中集基本类似，亦给予5%的现金选择权，但是我们认为，万科现金选择权的含金量明显更高。”
尽管如此，“由于H股的流动性和交易活跃度明显更高，且当前H股的估值优势也明显高于B股，对于B股投资者而言，换取现金的意义不大”，殷姿认为，“B股投资者选择现金选择权的比例不会很高，方案获得通过的概率较大”
此外，在她看来万科的转板方案也将受到A股股东支持，“对于A股投资者而言，万科转板成功，短期来看，未必能增加了新的融资渠道，但是新的市场的对接，有利于增强股价的比价效应，尤其港股的投资者对于万科品牌认同度明显更高，比价效应亦有利于提升万科的估值，从而有利于国内投资者。”
转板成功B股价值将升50%
申万报告在分析万科转板成功后的估值前景时指出，作为财务稳健、治理结构完善的龙头公司，万科如成功登录H股完全可以获得中国海外发展、华润置地、龙湖地产等公司类似的12X及以上估值。即使按照万科估值达到主流港股公司平均水准，即10.4倍P/E，“万科（B股）的合理股价应在18.7港元，相较停牌时的12.5港元有49%的涨幅”。
在这样的估值前提下，申万报告指出：“不排除在复牌后B股直接反映转板后的H股价值，从而带动万科B快速上涨，由于涨跌停板的限制，我们建议投资者买入万科B。”
在B股打开潜在上涨空间的同时，申万认为转板事件也将“将导致万科A股价有24%-34%的涨幅。”
报告指出：一般而言，金融股的H/A溢价在10%-20%左右，中集集团在转板成功后也渐趋形成稳定的估值溢价，H/A的估值溢价大约在20%，那么万科B股相对A股的溢价也应该接近10%-20%。
据此，报告预计“万科A的合理价格在12.5-13.6元，而12.5-13.6元的目标价格区间对应万科2013年PE9-10X相对合理，对应万科A24%-34%的涨幅。”
本文来源：网易房产
作者：区家彦
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