广州楼市陷小户型"房荒" 90/70政策或再度收紧

根据中介机构的统计却显示，去年广州中大户型产品成交占比高达80%，代表首次置业的小户型成交占比仅为20%

网易房产原创报道 对于不少首次置业者而言，他们或许从没想过在广州挑一套全新的小户型会如此艰难。

根据网易房产数据中心统计显示，2012年广州十区二县一手住宅成交套数94777套，同比上涨三成多。但根据中介机构的统计却显示，中大户型产品成交占比高达80%，代表首次置业的小户型成交占比仅为20%。在这难得一见的小户型“房荒”背后，反映的是随着广州房价水涨船高，资金实力较强的改善型与投资型买家已经主导广州楼市成交，本应被鼓励的首次置业买家却日渐被新房市场“边缘化”。

在家和集团副总裁张建勋看来，小户型供应少、需求大，导致这部分产品价格上涨压力也更大，这无疑进一步提高首次置业买家的购房门槛。要解开这个困局，曾经引发广泛争议的“90/70政策”或应该重新收紧。

广州小户型“闹房荒”

“大户型有，针对投资者的小面积公寓也有，就是刚需买家要找的小户型没有，广州的低总价小户型好像一下子消失了”，即将结婚的刘云（化名）疲倦地坐在某楼盘销售中心和销售小姐调侃。

春节过后，刘云在金沙洲、芳村龙溪大道一带看了几个楼盘。“我和男友都在市区上班，所以我们最早把置业目标定在中心六区，且靠近地铁的新兴居住板块。”刘云表示，两口子想买一套70㎡左右的小两房，但一圈转下来觉得这样的产品选择并不多，像芳村的龙溪大道，仅有保利塞纳维拉一盘有69㎡的两房产品，路劲隽泷湾也有75㎡的两房，但是朝向并不满意。

“现在市面很多宣传一步到位的三房，面积都是90多到100㎡，你算算，总价至少也得180多万，我们这种首次置业的买家哪有这样的预算”，刘云无奈地表示，开发商现在只喜欢做大中户型，楼盘小户型的占比很少，就算有朝向也是较差的，要选一个心水的单位并不容易。

实际上，像刘云这种挑不到合适房子的首次置业买家并不占少数，随着广州楼价持续走高，高端豪宅产品大量涌现，最受刚需买家喜爱的90㎡以下小户型产品却成为市场的断层地带，广州楼市陷小户型“房荒”。

根据世联地产统计显示，2012年1-11月广州90㎡以下产品的供应量仅占全市供应量的20%，91-120㎡产品占27%，121-150㎡产品占16%，151㎡以上产品占比则高达37%，而2011年同期上述面积产品供应量占比依次为25%、31%、21%以及23%。

此外，网易房产也对目前广州各大热门居住板块的推售情况进行调查，以市区的刚需热门板块金沙洲为例，自2012年年中开始，90㎡以下的中小户型几乎处于断供状态，包括星汇金沙、御金沙、金域蓝湾在内的多个大盘都主推改善型的大户型和别墅产品，仅有保利西海岸一盘有80-90㎡的两房三房供应。踏入2013年，虽然全新盘深业江悦湾和御金沙都有中小户型新货推出，但90㎡以下的产品仍是稀有品种。

至于在另一颇受刚需买家欢迎的华南板块，珊瑚天峰、时代外滩、雅居乐剑桥郡等在售的均是大户型产品，早前最热销的万科欧泊主推的则是一步到位的90多㎡三房，整个板块90㎡以下的产品供应量少之又少，仅有新崛起的芳村龙溪大道和萝岗板块，90㎡以下的产品选择则较为多样，也因此成为了刚需买家的置业新宠。

但另一方面，中心区由于价格高主打改善型买家需求，舒适大中户型已经成为发展趋势。更令人咂舌的是，自去年开始，包括珠江新城、天河北、大学城、白云新城、琶洲等板块，均推出了多个纯大户型的豪宅项目，刚需型买家只能在少数的板块寻找心头好。

“在我的印象中，广州近十年还没见过小户型如此紧缺”，合富辉煌首席市场分析师黎文江不由得感叹。

首次置业买家被“边缘化”

在中大户型成交火爆，小户型供应稀缺的背后，反映的是改善型与投资型买家已经主导市场成交，本应被鼓励的首次置业买家却被市场“边缘化”。

“去年广州楼市曾经出现一波小户型供应高潮，但市场需求更惊人，基本被消化得一干二净，加上近年来开发商加大了中/大户型产品的开发比例，尤其是大户型产品消化速度比较慢，造成目前市场小户型产品稀缺，中大户型产品相对充裕的库存现状”，中原地产项目部总经理黄韬告诉网易房产。

广州国土房管局早前公布的市场简况也反应了这一事实。数据显示，2012年广州中小户型住宅供不应求，大户型住宅供大于求。全年市辖10区90㎡以下小户型住宅和90-144㎡中户型住宅交易面积分别为142.88和435.44万㎡，同比增加29.4%和44.6%，市场消化率达到1.05和1.11，呈现供不应求的情况。大户型住宅需求增长跟不上供应量增加的步伐，市辖10区144㎡以上户型住宅交易面积为189.35万㎡，同比增长31.8%，市场消化率仅为0.67，远低于市场平均水平。

世联地产统计数据也显示，2012年1-11月广州90㎡以下产品成交量仅占全市成交量的20%，91-120㎡产品占35%，121-150㎡产品占21%，151㎡以上产品占比也高达24%。

张建勋向网易房产表示，144㎡以上的大户型由于去年供应量加大，高总价抑制了其去化速度，因此消化率低不难理解；90-144㎡中户型住宅热销主要是得益于其受众群体绝大部分是改善型买家，这部分手头上已经有一套房产，资金实力比较充裕，这部分买家无论是出于居住还是投资的需求，换房需求相当大，因此改善型买家已经成为目前广州新房市场的成交主力。

但与之相对，90㎡以下的小户型住宅却面临“僧多粥少”的困局，黎文江告诉记者，由于小户型产品供应少，很多投资客也热衷于购买小户型，因为这种总价产品相对较低，出租也容易，尤其是中心六区只要有小户型产品供应，由于产品单价较高，很多首次置业买家无力承受，很多都被投资客买下。

“中心六区的小户型供应本来就少，单价动辄两、三万/平，大多数首次置业买家是承受不起这个价格的，最终只能流向二手市场，或者到郊区挑选，选择还相对多一些”，黄韬认为。

根据网易房产调查结果显示，目前有67.1%的买家置业需求锁定在90㎡以下的单位，90-120㎡则占了23.7%，120㎡以上的大中户型仅占9.2%。84.3%的网友认为广州小户型的供应并不足够，90.6%的网友表示广州需要加大小户型的供应。

但令人担忧的是，在今年广州楼市新增供应中，小户型供应並没有明显改善的迹象。黎文江告诉记者，根据合富辉煌的预测，今年高端大户型住宅供应占比依然很大，这部分产品涨价的幅度应该不大；与之相对，小户型产品仍然呈现供不应求，因此这部分产品价格上涨压力更大。

“90/70政策”或被重提

实际上，为了遏制中大户型产品比重过高的情况，早在2006年5月，国务院出台著名的“90/70政策”，首次提出明确新建住房结构比例：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。按照设想，“90/70政策”出台的目的在于调整产品供应结构，改变当时大户型占主导的状况，增加中小户型产品的供应。

张建勋告诉记者，尽管“90/70政策”出台多年，但广州在执行过程确实有“松动”，比如说有很多地块下调了小户型的占比，设定为不能低于60%或者50%，像中心城区的优质地块，例如白云新城的地王项目就没有户型限制，开发商为了追求利润，必然需要开发大户型高端产品。

“90/70政策的淡化，更多是被市场所逼”，黄韬告诉记者，对于开发商而言，这几年广州地价水涨船高，像中心六区的边缘地带地价也涨到一万多/平，开发商地价成本高企，自然都想往高端走，高端产品也必然只能开发中大户型；对于地方政府而言，持续多年的调控导致土地出让波动较大，政府为了让土地更具吸引力，也必须有选择性地降低门槛。

以去年11月举行的广州一场大规模土地拍卖会为例，出让的荔湾区滘口、白云区罗冲围松鹤街以及白云区永泰集贤庄三宗中心城区地块中，仅永泰集贤庄地块要求中小套型不低于30%，其余均没有限制中小户型比例。即便是同日出让的两宗花都区新华街地块，其要求的中小套型比例也只是不低于56%。

在黎文江看来，如今广州楼市出现小户型“房荒”的局面，与“90/70政策”执行不够严谨有密切关系。“一个城市的房地产市场有没有合适比例的小户型产品满足首次置业买家的需求，应该是由城市管理者制定，开发商都是逐利的，哪里利润高开发商就开发什么产品，但如果政府在出让土地时严格规定小户型占比，没有一个开发商敢违反”。

对于开发商为追求利润而热衷开发大户型的说法，张建勋也给予否认，他表示，从建筑成本分析看，中大户型成本是比小户型要低一点，但是企业更看重的是去化率、资金回笼的速度，开发商也是市场引导，市场需要什么开发商就做什么产品，在目前广州的房价水平下，首次置业买家购买力有限，改善型与投资型买家需求更旺盛，开发商只能供应更多的中大户型产品满足这部分需求。

在黎文江看来，广州应该重拾“90/70政策”的精神，严格规定每一宗出让地块的小户型比例，设定好这样的红线，才能硬性规定开发商供应更多的小户型产品。“新国五条再次强调增加普通商品住房及用地供应，广州今年土地出让计划应该会加强中小户型比例的限制，这有助于缓解目前的小户型房荒”。

张建勋更建议，政府应该从政策入手，例如实行减免税费，或者在银行贷款上给予优惠，鼓励开发商建更多的中小户型产品。