邓浩志：限价或致一手成交下滑 一二手房价倒挂

网易房产5月3日讯 自从政府要求“商品房预售前需接受价格指导”之后，广州限价加码的说法不断，各种限价标准也此起彼伏。

方圆地产首席分析师邓浩志介绍称，目前只听说部分区域房管局打电话召集开发商去开会说说限价，基本大原则是今年一手在售楼盘不允许超过去年成交均价，或者有一定的比例限制，但官方始终没有回应。

其也指出“限价、限签、限售、限购”齐发，但广州市场有购房需求，强行把价格拉下来，会有其他填平价格和价值之间鸿沟的方法出现，房价涨幅得不到真正抑制，而且会产生一手成交量下滑、一二手房价倒挂等情况。

广州调控“四限”齐发

主持人：自从政府要求"商品房预售前需接受价格指导"之后，广州限价加码的说法不断，各种限价标准此起彼伏，对此您如何看？

邓浩志：现在限价没有很明确的东西，官方没有限价的说法，叫做指导价格。后来陆续更多人，或者更多房地产项目都说到现在不能签约了，官方也没有最新的反应。我们看到情况就是，现在很多项目不能网签或不能拿预售证，主要原因还是报的价格高于政府指导价格。

我们收到信息是，这几天陆陆续续都有部分区域房管局打电话召集一些开发商去开会，说说限价的事情，大原基本上是今年一手在售楼盘不允许超过去年成交均价，或者有一定的比例限制。但现在为止我们没有看到任何文字发布和官方发布的东西，我们现在收到信息就是非常零散的，在各个项目情况就是这样。

邓浩志：现在广州市“四限”齐发（限售，限价，限签，限购），对高端楼盘影响比较大的是“限售”和“限签”，因为政策不允许高价盘成交量太多，每个月签几套之后就不能让卖了，所以造成成交均价的波动。

广州房价涨幅仍难拉回

主持人：关于"限定高价项目的价格",对高端项目、豪宅盘影响到底有多大？中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响？

现在的“限价”是高价楼盘有高价楼盘的封顶价，中端楼盘有中端楼盘的限定价格。最近媒体报道称南沙均价不能超过八千八，但其实每个楼盘都有自己的限制价。现在广州市控制房价就是在接下来8个月时间里面，不能让房价均价上涨，还要把“涨过头”的那部分拉回来。但现在广州房价上涨幅度已经超过15%了，如何把这部分拉回来？这不是限价、限签就可以做到的，可能要全部措施一起来，而这在以前是没有的。

主持人：限价之下，开发商应该如何应对？

邓浩志：开发商未来如何做？最大可能就是参考限价区域，比如增城。增城的限价效果好像不错，去年广州房价涨了4%，但增城下跌3%左右。但大家都谈到把装修价格剥离出来的这个问题，甚至有地产大佬在微博中说，更厉害一点，会不会以后把窗户也都拆开卖。

原本市场有购房需求，现在却强行把价格拉下来，所以“黑市”或者其他方面肯定会把价格和价值之间的鸿沟填平。

限价或致一手成交下滑 一二手房价倒挂

主持人：目前在限价的情况下开发商会如何应对，市场会发生什么变化？

邓浩志：限价是不应该的，为什么？市场本身就有供应和需求的关系，供应和需求失衡就会出现问题。尽管官方用很多手段去控制，但如果购买力很旺盛，二手房价都会推高，就出现二手房价比一手更高的奇怪现象。

既然官方控制一手房价不能涨，开发商就会想办法控制，限购等调控方法可以把一手房价大涨的情况暂时缓解，但不增加供应，涨价问题还是会持续。市场上还有需求，大家也愿意接受这样的价格，所以现在没有哪个开发商愿意降价。

大家可以看到五一房地产市场，签约量明显减少，甚至比四月份清明节那几天的签约量更少。对于五一这个小黄金周来说，很大原因就是限价造成的，因为开发商还没有应对措施。

“限价”不能让房价合理 需增加房屋和土地供应

主持人：“限价”的手段是为了让中低收入者买到房子，但现在多份合同等情况实质是否是给他们增加了很多麻烦？

邓浩志：一般房屋装修的费用不能按揭，但现在并非不能按揭，只是按揭时间比较长，但这样交税费会相对少了。所以限价的衍生作用，无论是对开发商还是对消费者都有影响。

不过这个东西不是常规，所以很难说清它的效应。不过，归根到底，想让更多人买到房，让房价合理就应该增加供应量，而这又要回到政府土地供应量层面。一直以来无论是广州还是全国各地，土地供应都没有完成任务，生产量满足不了需求量，就会有房价上涨的结果， “限”只是可能让数据好看些，但它把需求延缓了，但没有真正解决。

主持人：日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右，广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象？

邓浩志：这就是“控制面包价格、不控制面粉价格”，这不符合市场经济规律，这实在不合理。还是回到刚才的问题，从逻辑来说，限制房价上涨过快，是大家的共同责任，不能把所有责任都压在开发商、房地产行业上面，政府也有责任，他们在变相推高房价。但舆论层面，很多不太了解房地产行业的人，都认为高房价是房地产开发商造成的，但我们发现土地价格很高，税费也涨得很快。

市场本身在调节，为什么地价贵，因为很多开发商抢地，为什么房价贵，因为买家有这样的需求，所以归根到底是供应量要跟得上。为什么香港的奶粉现在不能买了？因为这里存在很大商机，进口出来的奶粉一转手就可以卖掉了，所以这本身就是一个商机。这个东西不同，但道理一样，增加供应量，其实政府可以拿到很多税收，增加很多收入。