网易房产6月1日讯 6月1日，网易房产在2013珠三角房博会现场举办了主题为“广州房价连续4月领涨全国 未来或比肩京沪深”的专场论坛。
论坛上，合富辉煌首席分析师龙斌指出，广州房价难超越北上深，但差距会缩小，自住型置业者，想买房就尽早买，量力而行，抄底是非常之难的。
北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示，广州房价连涨的原因很可能是中高端房屋量价齐涨，还有开发商资金充沛、供地短缺。另外，其提醒“地王”会进一步推动地价和房价，消化起来也不容易，政府要为地王频现负责任。
经纬物业顾问事业部总经理朱欣苑认为，广州房价补涨是因为住房的投资需求越来越大，但三四年内广州房价难以赶超北京、上海。而目前“国五条”的出台严格打压房价，但如果未对高房价的原因进行分析和判断，很难扭转这种上涨的趋势。
以下是论坛实录：
网易房产：各位现场的嘉宾大家上午好，欢迎各位来到2013年珠三角房博会，这两天广州的天气非常的酷热，广州的楼市同样非常热闹。据国家统计局数据显示，广州4月新建商品住宅价格指数环比，同比分别上涨2.1%和13.7%，涨幅是全国70个大中城市中最高的，而这也是广州房价连续4个月领涨全国。而此前广州房价在一线城市中一直扮演“洼地”角色，是哪些原因促成广州房价的追赶之势？
韩世同：可能是去年下半年和今年一季度导致广州中高端房屋出现价量齐涨的原因，加上开发商的资金充沛，上半年供地短缺。除了新“国五条”外，新接班的领导人没有对房地产调控没有直接和明确的表明态度。开发商认为政府调控力度不够，尤其是新“国五条”，地方政府化解于无形，让开发商觉得目前的状况，地价和房价必然会上涨。目前拿地的状况我认为是不正常的状况，你认为房价上涨是容易理解的，毕竟广州是洼地，房价停留在1.5万元/平方米到1.8万元/平方米左右，同样是一线城市，北京、上海已经非常的贵了，作为本地的开发商认为广州应该跟北京和上海看齐。但是我认为地价快速的上涨，已经是非正常，非理性的上涨。
近期供应的几块地已经超过房价或者是今后建成销售后也会超越目前的楼价，例如珠江新城再卖一块商业地应该是多少价格才是合适的，目前南洲路卖一块房屋应该卖多少钱才是合适的，每当地王异常飙升的时候，预示着市场会出现一些变化，这就是我的看法。
朱欣苑：广州价格洼地为什么出现了补涨，跟广州千年商都有关的，这里人的一直有做生意的情况，目前的房价过快上涨就是因为需求旺盛。广州人的消费是比较理性的，尤其是住房方面。广州本身过往的商业环境是比较好的，特别是改革开放之后，广州受益于改革开放带来的商机，投资渠道比较多，更多的人选择做生意，因此过往广州对于住宅的理念需求，不像北京上海这些城市来得这么大和如此猛烈，最近几年国进民退，民营经济的经营环境是有一定程度的恶化，现在大家都说生意不好做，更多的人会在这几年的过程中，发现房产投资是非常稳的，而且是投资收益非常大的渠道，因此最近几年中，住房的投资需求是越来越大，因此造成整个房价补涨的现象。
网易房产：在座各位认为广州的房价超过深圳，追上北京、上海的情况大不大。
龙斌：广州最高端的豪宅价格很难超过其他的城市，为什么？还是历史的原因，因为广州房地产的消费和投资都是比较理性的。广州人即使很有钱人过去很少有人会购买十几层或者是几套，现在因为限购的原因，一个家庭只能购买两套，如果有18岁的成年人还可以再购买两套，政策制约了购买。
无论是高端的豪宅还是普通的商品住宅，广州的价格，跟北京、上海、深圳的差距会缩小，但是仍然会保持，这是广州城市特有的消费。
朱欣苑：我们都说北京是全国人在购买，上海是全球人在购买，目前各个城市的形象和定位来说，在三、四年内难以看到广州会超越他们的现象。
韩世同：我只能这么说，北京、上海和深圳的高房价是不太合理的，外国人购买可以采取新加坡的做法，政府会保证本地人的基本需求，政府不要将基本责任都推卸，漠视房价不断的上涨，这样的做法是非常不合理的。广州跟北京、上海、深圳相比，房价不够高，但是跟重庆、天津这样的直辖市相比，广州的级别还不是直辖市，但是我们的房价还比他们高很多。跟沈阳、长沙、武汉相比，我们的房价简直就是“不象话”了，关键是如何对比。我看要采取管制型的方式，允许你购买，但是只能购买某个区间的房产，普通的房产或者是某些是类型的房产是不能外销的，允许的就可以购买，不允许的就只能内销，要式行“内外有别”，不要将房价推得很高。
限购方面是比较宽松的，一个家庭可以购买两套，是不是每个家庭都需要两套，每个家庭都拥有两套的情况下，一套肯定是空的，一个大的家庭是可以购买六套的，例如老中青三代的家庭。现在过多的赋予房产投资的属性和商品的属性，但是削减了生活必需品这一属性，我希望政府在居住和功能方面强化这一理念和意识，才可以为民众设计出比较好的住房制度、金融制度、土地制度和房地产的开发制度。
网易房产：广州版的新“国五条”出台二个月，大家如何评论广州的房地产市场和政策的变化。
韩世同：新“国五条”是为了抑制房价出台的，中央将皮球踢给地方，地方又不执行，因此就不了了之。新“国五条”的20%个税收没有抑制到房价，反而刺激了消费，因此使新“国五条”未起到抑制房价的作用，而是起到促进房价过快上涨的局面，现在来看有几个问题，第一是太仓促，第二20%个税的事情，明明是不可为而为之，不能操作还是要实施，就需要缓冲期和细致的研究，才可以逐渐的推向实施。这个税不比房产税的影响力小，新“国五条”政策推出得太轻率。未来市场如何变，目前看不清楚。我认为下半年楼市的“变数”很大，目前土地不断的增加，销售是越来越难，房价如此的高，下半年怎样，值得密切的注视和观察的，开发商如果不进行调整的话，下半年的形势就不会乐观。
朱欣苑：未来上涨的动力和趋势是比较明显的，因此出台严格的宏观调控打压房价，但是未对高房价的原因进行分析和判断，就很难扭转这种上涨的趋势。
龙斌：新“国五条”从全国范围看，政策举得很高，但是落地比较轻，“高举轻落”这是我一直的观点，房地产过分的打压，负面作用比较明显。目前经济复苏比较脆弱，地方政府只是最近一、二个月土地市场开始恢复，一线城市相对比较热，其他的城市比较温和。开始的时候，政策过严的话，地方政府的土地收益，包括地方经济都很难承受，至少目前观察，还会保持相对比较宽松，目前的政策实行了限购，金融上限贷，现在又限价，其实限制的因素比较多，如果继续打的话，我认为空间是很小的。“国五条”实行的两个月，我们看到市场比较正常，不能说受很大的影响，短期是有观望。观望目前已经减弱了，大家买房是比较正常的。举个例子来说，刚性需求的一次置业和换房者还是比较急，最近有朋友打电话，看中某个楼盘，目前只有300到400的供应，但是已经有900多人认筹，希望我找一下关系，找找后门，因为他确实想购买，这一现象说明刚需的楼盘卖得很好，如果价格提得太快，就会影响销售，价格适中的楼盘销售得都是很好的。
“国五条”在目前的情况来说，对市场的影响是非常有限的。广州市场太热，价格上得太快。也会带来政策方面的调整，“国五条”规定第二次房贷从60%提成到70%，利率也会上升，仍然还有调控的空间。如果市场太热的话，地方政府就会被迫采取这些措施，这种可能性还是存在的。目前的市场是正常的，但是偏热一点，接下来要看政策和经济形势的走势。
网易房产：我们之前也进行了调查，发现广州刚需盘的上涨是比较厉害的，之前国土房管局的说法，广州楼价上涨是结构性的上涨，豪宅和高价产品的入市，现在我们认为刚需产品成为拉升价格的主力，大家如何看待这一现象。
龙斌：我个人的观察，房价是普遍有所上涨。市区的楼盘，位置比较好，例如有江有地铁的楼盘涨幅比较大。相对来说，外围的区域，例如花都区、萝岗区是比较平稳的，南沙去年上涨得比较快，从楼价涨幅和区域分布来看，市区资源好的楼盘上涨得大一些，外围区域上涨得相对小一些。从2011年的四季度一直到2012年一季度，这段时间，楼盘是往下调整的，降价促销比较明显，有些楼盘可能原来卖1.2万元/平方米，调整的时候，只卖1万元/平方米甚至9000元/平方米的毛坯，价格之前出现了向下，但是从2012年下半年开始，楼价出现明显的下降，但是从2012年四季度到现在价格反弹比较快，楼价从底部到目前的位置调整幅度比较大，如果距离拉长一些，涨价的幅度并不是特别的大。
以金沙洲为例，之前就卖1.5万元/平方米，后来调整到1.2万元/平方米左右，现在调整到1.7万元/平方米左右，甚至有接近2万元/平方米，因此从高位到现在，调整的幅度不算太大，毕竟经历了三年左右的发展。
目前，政府采取的措施比较强硬，限价和限制预售和网签，给我的感觉是，一些楼盘想涨价也是比较困难的。目前楼价上涨得比较高，如果楼价进一步大幅度的上升，就会影响到销售。这段时间楼价涨幅没有之前大，因为有政策的限购限价，我认为未来的价格稍微会稳一些。目前地王又出来了，白云、海珠、番禺出现了三块地王，对楼价还是会造成影响的，我个人对价格的看法是稳中有升，政策是刚性和强硬的，价格升幅不会太大。
网易房产：政府使用一些比较强硬的限价措施抑制房价上涨，大家对于行政干预的争议是比较大的，这种限价会带来怎样的负作用。
朱欣苑：行政手段带来最大的影响就是造成市场波动的浮动过大，作为市场化的行业，应该依靠市场的手段解决问题，从而保证市场的平稳发展。我们因为政策的作用，使得市场的运行变化出现比较大的下跌或者是出现强力的反弹，给市场造成一定程度的伤害。行政的手段也会使得消费者甚至是开发商对未来的预期无法判断，因此导致投资失误。
韩世同：我先讲讲刚需产品为什么上涨得如此厉害，主要还是供应导致的。很多研究机构认为去年大量的成交，主要是刚需和首改产品，剩下的都是户型。今年同样有刚需、首改和大户型，因为是陆续上市。目前市场还是以刚需和首改为主，但是挑来挑去都是大户型，因此适销对路的产品就变得非常的稀缺，因此大家认为新“国五条”未对市场产生抑制作用，政府在地价方面并没有对出地王采取抑制的作用。北京土地卖不出去的时候，出现负地王的时候，就将土地收了回来，但是出现地王后，就不会收，因此政府应该承担责任，也说明政府希望推高地价，获得更多的土地收益。因此造成了目前的市场情况，这是非常矛盾的。一方面限制房价，另一方面拼命出超出市场能够承接的地王和地价，我不知道广州的房地产市场会如何走下去，以目前的地王来说，不知道房屋会怎么卖，如果往低卖的话是不可能的，现在南洲路都卖出3.3万元/平方米了，越秀区的房价才卖3.3万元/平方米合适吗，这就变成了非常困扰的事情，这种非市场的因素，需要值得我们反思，我们要从制度上，系统上，也要不断的深化改革。目前发改委着眼探讨土地制度的改革，最近深圳传出进行遗产税的改革，要跟政府分帐。西方很多行之有效的制度、政策、做法，可能会被进一步的移植到现行的体制内，从而解决不太合适的发展模式，因为这种模式是难以持续的。
网易房产：最近一段时间广州一个月内诞生了三宗“地王”，地王频繁出现到底会给广州楼市带来哪些影响？嘉宾如何看待广州后市的量价情况？
龙斌：地王使大家对市场的预期更加的明确，房地产商拿不拿地，拿多高的地，说明他们对后市的预期很好，目前房企资金充裕，回笼资金比较快，有雄厚的资金拿地。开发商销售了很多的存货，市场预期好，又有钱，因此导致竞争激烈。广州的三宗地王的地理位置不错，条件都是很好的。例如南湖附近，地铁沿线；海珠区是一线江景，属于稀缺区域，番禺区是万博商圈。
开发商资金充裕，土地发展欲望强，地段本身不错，因此拍出这么高的地王，我相信对整个市场都会有影响的。当然这一影响目前来看，因为是特定的条件下，也很难说楼盘就会跟随上涨。但是我认为一、二手会产生影响，或者是对价格的心态会更加的强烈，至于说广州的房价控制目标，我想政府一方面要考虑到地价和地王对房价推动的影响，另一方面还要考虑切实有效的控制房价，我个人觉得也许会加强干预措施，不让你上涨，不让你进入市场，或者是不让你网签，等过了这一年再说，因为房价控制的目标今年必须要完成。
政府不会采取极端的措施，逆转房地产市场，这就是我对地王频出的理解，2011年底的时候，政府推出的土地，大家都不要。因为预期太差，开发商有很多的存货，资金不充裕。但是这几年房地产的波动比较大，经济差了，流动性收紧后，大家不购买房屋，市场是向下走的，土地市场也比较低迷，等到市场各个方面都起来后，又形成了比较热的市场，我认为是“热性循环”，热的时候太热，冷的时候太冷，这是最近几年房地产市场和经济的反映。
朱欣苑：地王对房价的拉升起到比较大的作用，2010年白云新城的地王为例，当时周围的房屋就是卖1.3万元/平方米左右，当时拍出了2万元/平方米的地价，周围房屋价格上涨是明显的。地王改变了消费者对后市价格的预期，大家都知道面粉贵过面包的时候，开发商不会便宜卖的，而是价格上涨销售的，这种影响是直接的，以地王为中心向外辐射，影响的力度会慢慢的减弱，影响最大的就是地王周边的项目。
龙博士说广州市政府有房价调控的要求，我是这样看待的。广州市调控房价的目标要求，统计口径是签约均价。我们所说的房价上涨是同一个项目的对比涨幅，因此两个概念是有差异的。我并不认为广州调控房价的目标有多么难以实现的，在目前的环境下，中心区的房屋越来越少，因此中心区房价占比的因素就会更小。何况目前通过行政手段进行干预，从而达到统计中房屋价格的数据。
韩世同：地王频出会进一步的推动地价和房价，我思考的是如何推的问题。从另外一个角度思考，金融城推出的时候，陈市长很高兴，一下子将1/3任务都完成了，我看目前全年的任务都完成了，这样的情况是好还是不好。我认为三块地王会让我们的领导变成“地王市长”。在目前的状况下，过高的推高土地的价格，并不是太好的状况。
金融城的时候，我就提出1.2万元/平方米的基准地价，就是起拍价是过高的。珠江新城平均是四、五千元/平方米，东塔西塔是2.8万元/平方米，南洲路都搞到3.3万元/平方米，林和村和琶洲村都是几千元，今后的城中村如何改造，我认为很多的地王是很难消化的。
当年金沙洲七、八千元的地王，要等房价上升到一万元以上才可以解套，白云新城碰到比较好的时机，如果时机不好的话，销售是有困难的。我们不要让亚运城的教训在金融城甚至在广州重演，如果某个区域的地价和楼价推得太高的话，就会影响整个区域的发展。珠江新城为什么早期无法开发，当时不切实际的将价格定到3500元/平方米的楼面地价，导致很多的开发商要等待，否则开发的话就是亏本，我认为这样的教训是太多的。目前的状况下，作为政府必须要调整思路，改变这样的想法。不要推高地价，但是可以增加供应量，通过广州旧城的改造，增加强度和容积率，但是不要增加密度。过去旧城的建筑是非常密的，容积率是比较低的，如果向高空发展，空间拉大，从而解决更多人的住房问题，目前的情况是政府解决不了。
三旧改造目前停止了，使得市场回到绝对垄断的土地供应的形态，因此形成了可以制造天价地王的原因。我认为三旧改造是恢复了协议供地，通过开发商和土地商谈判，政府加以引导和监管，政府是没有能力征收和收储三旧改造的旧村、旧厂和旧区的，因为政府没有这种运作的机制和能力。
网易房产：今天来到房博会的现场都是首次置业的买家和首改的买家，目前市场预期向好的情况下，各位是否可以给现场的朋友一些意见。
龙斌：如果谈到置业建议，这几年一直坚持一个观点。如果买房是自己用的话，肯定是早买比晚买好，这是基本的原则。另外一个原则就是量力而行，不要将自己搞得很累，很辛苦，有能力买大一些的，没有能力就买小一些的，没有能力就再等一等。
大家最关心的就是如何在最低的位置购买到房屋，这样就最划算了。我从业前前后后十多年，最难判断的就是，什么时候房价是低点。比方说这几年会看到，2008年金融海啸，国家出台4万亿元刺激计划之前，当时市场确实是比较低迷的，但是很多人不敢购买，因为经济不好。
2011年底，2012年初，过年前后，也是一个低点，很多的楼盘比之前调整了20%的幅度，这个时候，如果犹豫一下，时间又过去了，逐渐又恢复了。如果是自己使用的，根据自己的情况，觉得可以接受，买自己满意的房屋，国家城市化、工业化的进程在加速，我长期看好房地产的发展，楼价随着工业化、城市化和广州的发展，我相信未来上升的通道一定是向上的趋势，从这个角度来看，买房是不亏的，还是坚持原来的观点，尽早买，量力而行，抄底就非常之难了。
朱欣苑：对于自住来说，该买就买，没有人能够买到最低点，对于自住而言就是买到自己合适的，很多人都想购买新房，对于年轻人而言，购买市区的二手房，我认为是更好的选择。
韩世同：现在绝对是历史的高位，还能继续高多少，我是保持怀疑的，目前的状态下，投资类在高位的时候是不可以入市的，自住者用一家人几代人的积蓄购买小房屋我认为就免了，如果用一大笔资金的利息可以租赁一个很好的房屋，但是现在中心城区的房屋都要几百万，因此我认为租房屋比购买房屋要划算，不是永远的租赁。等到龙博士出现的机会，就要果断勇敢的抄底和下手。
换房者在任何时候都是可以的，因为高位的时候卖出的房屋价格是好的，再购买其他的房屋也就是补差，此时补差的能力是比较高的，低位的时候卖出去价格也是不错的，虽然金额少了，但是补差的能力减弱了，我认为很多的问题都是人性的弱点导致的，高的时候就贪，低的时候就怕，如果人人都象巴菲特一样，就没有穷人了。
网易房产：非常感谢三位嘉宾给我们中肯的意见，也非常感谢现场的观众，谢谢各位，本期网易沙龙到此结束，下期再见。
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