秦虹：房地产市场的增长高潮已经过去了

网易房产全程直播2013博鳌21世纪房地产论坛，点击进入专题>>

7月24日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会盛大举行，网易房产作为首席特约媒体，将全程直播论坛盛况。

在地产六方会谈环节，针对“抉择 调控模式站在十字路口”的主题，建设部政策研究中心主任秦虹发表了自己的看法。

以下是秦虹的发言实录。

城镇化当然带来了机会。我们的总理说，城镇化是人的城镇化，我想人在城镇里得有地方住的，你要提供住房的。人到城市里面工作，要有地方上班的，无论是工厂，要提供厂房，要去经商，要提供商铺，要去办公室，要提供写字楼。因此人的城镇化并不意味着跟房地产没有任何的关系。我认为房地产是城市运行一个基础性的产业。要提供城市居民基本的生活资料，生产资料，因此离不开房地产，人和城镇化到底是怎样的关系，房地产的开发要跟着人走，今天上午是这样的逻辑，研究需求在哪里，就是人的需求，哪里有产业发展，哪里聚集人口，哪里就是房地产业发展的机会。

房产税的本质就是财产税，跟个人所得税是一样的，有所得就应该交税，也有起征点，房产税最大的特点是财产税，财产多了就要多交税，也是符合赋税公平的原则，房产税有一个致命的弱点，房产的税源，就是拿什么来交税，交税的源头和房产税的税基是分离的，我们交的是房产税，如果房屋不能自己产生交税的钱，必须另外挣钱为房产交税。其他所有的税只有财产税有这样的特点，例如交利息税，拿利息交税，交了利息还有税。拿所得交所得税，拿什么交房产税，必须另外赚钱为房产交税，房屋自身不能产生税钱，因此征房产的时候，造成这样的情况，开征房产税后，社会的整体福利水平是降低的，这样的话怎么办，国际是搞一个起征点，对于工资只能解决吃饭问题的家庭，是不可能来负担财产税的，因此就要免征。还有一个办法，就是减税。通过各种各样的扣除，财产税的计算是非常复杂的，美国各个州财产税的情况是不同的，扣除的比例也是不同的，但是有所扣除，解决了税源和税基不同的问题，也不会降低广大家庭降低自己的福利水平，结合中国的实际，我认为中国如果开征房产税的话，有一大批的免除，例如只有一套住房或者是一定的面积，就可以免交。例如我的父辈是拿退休工资就是社保的二、三千元，也就是解决自己的吃饭的问题，连病都不敢生，但是工作了一辈子，得到了房改房，在城区的黄金地段，让他们交房产税，拿什么钱吃饭，让他们吃饭，就没有钱交房产税，这部分的家庭不会被房产税征收而受到影响。我认为开征房产税是大概率的事件，对于已经拥有基本住房的需求，还拥有很多套的房屋开征房产税，至少我们的起步需要这样做，才有可能使这个税推进下去。

如果一个家庭拥有很多的房屋，无论是十套、八套，实际住的只能是一套，剩下多余的房屋怎么办，只有两种情况，要不空置，要不是出租。如果空置不征收房产税的话，盖多少房屋都不能改善供求关系的条件，因为大量的房屋空置是对社会的巨大浪费，如果出租的话，我认为就是收益的，这一收益要交一定的房产税，我认为是可以征收的，而且对自身的居住并没有产生影响。我认为在一定范围内免税，同时多余的房屋交税，有利于挤出存量，有利于节省社会资源，也是可行的。

农民的问题，农民有宅基地但是房屋和地不是财产，因为不能转让，不能出租，不能抵押，没有赋予农民财产权，在这种情况下，不可能向他们征税。现在的不公平就在这里，你是城里人，你的房屋价值上百万，一条马路之隔，我的房屋是宅基地，就不能出让，什么都不能做，这就是不公平，不能给农民宅基地和房屋财产权的时候就能征收。

我是觉得房地产市场的增长高潮过去了，但是总量的高点还没有过去。还是在增长，只是上涨慢一点，绝对量还是在增加，绝对的高点还在，还在持续的攀升，但是增幅慢了，过去十年房地产年符合销售面积的增长速度是两位数或者是16%，未来是在增长，增长的高点过去了，绝对的高点还会持续一段时间。