万科“乐跑”背后的帐

网易房产原创报道 当恒大的足球踢得风生水起，赚得盆满钵满的时候，万科的“乐跑”也逐渐在全国遍布开来。

人们总是乐于猜测，这些精明的开发商到底怎么借体育赚钱。但这时候，万科总裁郁亮总会很无奈：“我们真不是为了赚钱。”

不为赚钱，不代表没得赚。当万科“跑起来”，背后这笔帐可以怎么算？

成本不超50万 “乐跑”不求回报？

继深圳、北京、上海之后，12月6日，万科“乐跑”又在广州海心沙开跑，吸引了广州159家企事业单位的近4800名跑者参与。

截至目前，万科“乐跑”已有4个城市、400余家企事业单位、超过15000人参与，在万科的计划中，这一数字将随着“乐跑”在全国60城的铺开，急速攀升。

就连郁亮自己也笑称最担心的是被指“不务正业”。

当然“不务正业”的又何止万科，也正是因为同样选择了“体育”，在房地产之外，万科和恒大总是被拉起来比较。正如，当恒大亚冠广州一场球赛吸引的42000人，转化成1亿元票房收入时，不少人试图计算，万科一场跑步能转化成多少价值？

恒大足球夺冠后，公司某副总曾高调透露，恒大搞足球的投入与回报比是1:15。而当转向跑步，万科却一直低调不谈投入产出比。

不过，深圳房地产人士尹香武就评论称：“万科没足球房子不也大卖吗？每年只几百万推广乐跑，业绩却奔2000亿，这样计算，投资回报率岂非超高？”

的确，对于跑步回报，万科不是不愿谈，而是不值得谈。

在昨日在广州举行的万科2014乐跑新闻发布会上，郁亮被众多媒体追问，首次透露，万科花在“乐跑”上的费用不超50万。

而万科12月4日晚发布的报告显示，其今年前十一个月，销售净额已经达到1599亿，并斥资69亿积极买地。

“万科在‘乐跑’上投入的成本是很低的，因为万科不是把它当作品牌活动一样搞，不靠成本堆出来。”郁亮在会上多次强调。

就连国家体育总局群众体育司司长刘国永也在发布会上解释称，万科“乐跑”完全是做公益，动员更多企业和个人加入跑步，而不是宣传让大家去买万科的房子。

“乐跑”之下 万科的多种效益

实际上，“‘乐跑’能为万科创造多少效益？”这样的问题，郁亮已经在各种场合被问过多次。

在他看来，如果真谈到效益，“乐跑”转化成的效益其实不少。

在让万科高层无人患脂肪肝，为投保方平安保险省下巨额保费外，郁亮透露，自己和王石都没有专用停车位，每天都要“抢车位”。通过“乐跑”，给万科创造出的健康，公平的工作环境和企业文化，这些都能转化成效益。

为此，郁亮还给出了一组数据。

目前，万科把员工健康纳入管理内容，领导带头，为员工健康创造条件，并把员工健康与管理层的绩效挂钩。这样的环境下，万科员工体制综合优良数据已经由60%上升至74%，MBI达标率也由49%上升至51.2%。同时，万科员工的满意度也由47%上升至59%。

“我们今年前11月销售了1599亿，已经达到全年预测的94%，相信今年万科的业绩会创新高。”郁亮指出，业绩更好，工作量不断增加，加班一定不会少，但我们员工的满意度却在不断上升。

“员工心态更平衡，才会为公司创造更多价值。员工更满意了，管理层更健康，公司持续发展，这些就是万科得到的好处。”而这些意图之外的所得，也让郁亮颇为欣喜。

在企业以外，据了解，郁亮计划在明年将“乐跑”推广到万科的各大社区，先以“试点”带动，鼓励小区内有跑步兴趣的人积累“跑步积分”，冲刺波士顿马拉松的名额。

“万科跑步推广到社区，其实就是让‘乐跑’实现联系客户和业主的社会纽带功能。”有不愿透露姓名的业内人士就指出，万科由此做到与合作各方不定期的常态化沟通，保持员工的幸福感，提高企业工作效率，算得上一举多得。

而另一方面，其认为，当一家企业的核心业务已经做到遥遥领先的时候，将这种优势效应无限扩大化，也是一种需求。而跑步这种常态化且有益身心的活动，就是传播自身优势最好方法。

学会领跑 更好卖楼

谁会想到财务出身总是细致有序的郁亮，会挑战登珠峰这样的极限运动；谁会想到曾执拗只做住宅、永远对现金流小心翼翼的“谨慎”万科，会“误入歧途”办起跑步？

运动似乎让万科改变了很多，也学会了很多。

尹香武就一语道破：管理一家行业龙头企业，就像一场旷日持久的长跑，领跑的郁亮一定是压力最大的。

但学会领跑的人，会懂得如何让自己跑得更轻松，知道如何让企业配速，让楼卖得更好。

万科最新业绩报告就显示，2013年前十一个月，万科累计销售金额近1600亿。11月拿地总价70亿元，环比下降33%；平均楼面地价3490元/平米，占比周边房价平均33%。

分析数据可见，万科11月总地价占比当期销售虽仍处高位，但已较前2月有所下降。拿地区域则主要集中一二线城市，33%的地价房价比例，显示拿地价格仍比较合理。

“万科在拿地上是保持谨慎原则的。”万科董秘谭华杰就谈到，万科将持续补充项目资源，但鉴于当前不同城市土地市场冷热不均，一线城市地价高、竞争激烈，万科将回避预期过于乐观、地价偏高的地块。

一些方面打“谨慎牌”，但另一些方面，万科却在加快脚步。

继今年3月万科境外子公司发债8亿美元，7月万科通过香港全资子公司设立20亿美元中期票据计划，于11月首次发行1.4亿新元债券，又于12月再次发债10亿人民币。今年以来，万科境外融资愈加频繁。

万科在今年的“减速”与“加速”，并非“乱跑”。

中银国际分析师袁豪就指出，万科的谨慎拿地，将拿地价格控制在较合理位置，就是为了缩小企业远期利润侵蚀的风险。

“而在融资国际化程度上的加速提升，则是为促成企业总体融资成本的进一步降低。”袁豪表示，长期来看，对各方面业务的合理调整，使得万科作为快周转的行业龙头，在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景。

合理的配速，或许万科从跑步中学会了一种“领跑哲学”。

（原标题：万科“乐跑”背后的帐）