中国房企出征海外 要做世界的房东？

“墨尔本的房子能不能买？温哥华的房子能不能买？马来西亚碧桂园的房子能不能买？”，回顾2013年，咨询境外房地产的电话多成为业内人士赵卓文个人年度印象最深的感受之一。前几年朋友经常问他的是“珠江新城的房子能不能买？清远的房子能不能买？海陵岛的房子能不能买？”，现在都变成咨询国外置业，而今年开发商纷纷到国外开发房地产，其自己几乎每个月都会接到去国外看房子的邀请。

赵卓文的感受或许代表了今年许多与房地产相关行业人的共同感受，房企海外发展的信息全年连续不断，大型房企集体出海。

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房企掀出海高潮 近一年投资超600亿元

12月2日，富力地产发布公告宣布，在11月30日签订协议，以总价85亿元人民币收购马来西亚柔佛州新山市的六幅地块，总面积约为116英亩，是其出国的首个境外项目。同样在新山市，碧桂园去年已抢先布局，碧桂园金海湾在今年8月份全球发售，另外还有黄金海岸和皇宫微笑岭改造两个项目正在建造中。此外，在马来西亚雪兰莪州，碧桂园还有加影项目和万挠项目在建设中，预计今年年底就将陆续面市。

今年房企海外拿地、收购等新闻纷至沓来，富力、碧桂园只是其中的两个。2月份，国内房企领头羊万科宣布与美国铁狮门房地产成立合资公司，合作开发旧金山富升街201地块，规划建成一个高端的公寓，4月份其通过子公司，出资6.78亿元人民币收购吉宝置业位于新加坡东部丹那美拉区的林曦阁项目，首进新加坡。

6月份，以张欣家族为首的SOHO中国联合巴西财团以7亿美元收购美国通用大楼40%的股权。8月份，万达宣布投资7亿英镑在伦敦开发一个包括豪华酒店在内的房地产项目，整个项目建筑面积约10.5万平方米，其中酒店2万平方米，以及两栋45层和60层的公寓。

上海绿地集团今年更是海外动作频频，10月初以超过50亿美元收购美国森林城公司70%股权，合作开发位于美国布鲁克林大西洋广场项目，创造了中国房企海外投资的最高数额。目前绿地集团已经在韩国济州岛、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国等地方布局十多个项目，今年内预计海外项目投资将达到200亿人民币。12月2日，绿地集团宣布从维多利亚赛马俱乐部手中收购了毗邻墨尔本赛马场的两块地块，可建设超过1000套住宅，将会是当地最大的一个住宅项目之一。

不仅大型房企动作不断，一些中小房企也在尝试，总部位于北京的鑫苑置业去年9月获得纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，将开发住宅产品。发迹广东的颐和地产目前已经布局澳大利亚悉尼、毛里求斯、美国波士顿等地。

今年中国房企海外开疆拓土呈现爆发之势，中国海外投资联合会统计数据显示，2012年以来，万科、绿地、碧桂园等十余家大型房企在海外投资规模已超过600亿元人民币。国际机构仲量联行的数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，2013年迄今中国海外房地产交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿元美元的历史最高纪录。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文更是认为2013年是中国房地产走向世界的元年。

多方式海外发展“出口返内销”为特色

房企出海可谓前脚踏后脚，形式也呈现多种多样。碧桂园进入马来西亚，从最初2011年和当地企业组建合营公司拿地开发，不过“碧桂园速度”的优势无法体现，此后2012年在金海湾项目改为独资拿地开发。

今年海外出手频繁的绿地集团，既有收购海外公司，进而获取的大西洋广场项目，也有收购地块发展，如近日收购了墨尔本的两幅地块，还有更早前的合作开发。

房企领头羊万科对国际化发展则显得更为谨慎，选择和美国房企巨头铁狮门公司合作踏出进军美国第一步，万科总裁郁亮表示国际化还处在“试水阶段”，强调“任何国际化里面必须有当地合作伙伴，没有合作伙伴不会做的”，这对于尚无海外市场操盘经验的万科，是规避开拓国际市场风险的一种上佳办法。

专家认为中国房企刚刚走出去，开发项目呈现更多“机会型”特征，无论是自行购地开发的传统方式，还是合作开发、融资开发，都属于探索性行为。

虽然出海方式、路径不一，中国房企出海的一大目的依然是盯着中国人的钱包，“出口返销”是一大主流，呈现的更像是国内市场的一个延伸。绿地集团董事长张玉良就表示绿地会优先选择中国投资者及移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家及城市投资开发。颐和在悉尼的公寓项目就主要针对中国留学群体，主打“以房养学”的吸引点。万科同样表示海外发展会首选华人较多的地区和城市。

出海的大型房企拥有着良好的销售渠道资源，同策咨询研究部总监张宏伟认为房企出海不仅是战略布局上的考虑，更是能够利用其在渠道资源上的优势，吸引更多高端置业人群前往海外置业投资，以便在这个细分市场获益，“出口返内销”是一个自然而然的选择。

国内市场竞争激烈 布局海外寻找新空间

房企纷纷出海发展，一个不可回避的现实在于国内楼市发生转变。近几年国内住宅市场调控不断，拿地成本持续上升，房价大幅上涨，市场风险越来越大，同时市场的竞争日趋激烈，像华远、和记黄埔这样的房企都抱怨很难拿到土地，即使拿到地，盈利前景也不像以前那么乐观，这对房企运营等各个方面考验更严峻，钱越来越不好赚。

另一方面，欧洲、美洲、澳洲等地，由于受经济危机影响等各种原因，近年来各种资产处于价格的低位，同时也更加欢迎中国企业前往投资发展，这为发展迅速的中国房企提供机会。赵卓文认为现在出海，正可符合房地产投资 “低买高卖”原则。中原地产市场研究部总监张大伟认为现在国际资本市场环境相对宽松，出海的房企大部分在香港或海外上市，可借机布局国际市场，有利于降低企业风险。

由于受限于国内投资渠道缺乏，留学移民人数增多，海外置业投资需求越来越旺，这也成为房企走出去的一大原因，所谓中国人去到哪就把房子建到哪。全美地产经纪商协会的调查显示，2012年中国人成为美国住宅市场仅次于加拿大的第二大海外购买群体，占美国住宅对外销量的11%，大大高于2007年5%的比重。房企走出去，特别是大型房企，其原有在国内积累的渠道资源优势就能够加以利用发挥出来。

赵卓文表示经过这么多年的发展，国内房企综合实力“上了新的台阶”，万科、保利、万达等已是千亿规模，“资产规模经营规模达到一定程度，必须要寻找更广阔的发展空间”。不过张大伟则认为从房地产发展看，国内在规划、设计、服务等方面还是比较落后，一些房企出海还意在学习海外开发经验，提高市场竞争力。万科试水海外就是这种类型的代表，带着提升自身管理和治理水平达到国际化水准的目的，强调探索和尝试。

初尝甜头 风险考验在后头

房企出海纷纷，个别更早布局的房企项目已经来到销售的时段。作为将国际化发展贯彻得很彻底的碧桂园，其马来西亚碧桂园金海湾项目去年底拿地，今年8月正式开售，几个月时间销售已经超过6000套，据开发商介绍销售金额接近百亿，碧桂园集团的月度业绩报告显示，截止到10月份已经录得销售金额达60亿元，成为今年碧桂园业绩超千亿中的一大亮点，业绩甚至超过国内项目，碧桂园马来西亚区域总裁阮家声表示超过他们最初的预期，是意料之外。据介绍，单凭金海湾项目碧桂园已成为马来西亚销售规模最大的开发商。

尝到甜头的不只是碧桂园，11月29日，绿地集团的悉尼绿地中心正式开售，在周末短短两天已经售出250套住宅，销售额达到15亿元。绿地在韩国济州岛的首个项目——绿地韩国旅游健康城一期住宅产品据介绍去化超过8成，今年销售额将能超过10亿元。绿地集团董事长张玉良今年曾公开表示，投资境外可能获取丰厚收益。

富力地产紧跟碧桂园在马来西亚新山市购地，迈出海外发展的第一步。不过对富力此次购地海外发展，评级机构穆迪表示将提高富力财务及执行风险，使得未来一两年调整后的债务对资本比率维持在60%以上的高水平。

赵卓文认为目前房企出海投资正处于“初级阶段”，需要一定阶段的探索。对于经验还不是很丰富的国内房企，出海意味着要面对许多此前未曾在国内面临的问题和风险。碧桂园金海湾今年取得成功，不过最早在2011年碧桂园和马来西亚当地一家大型公司组建合营公司开发两幅地块，由于土地、审批，还有与合作伙伴的协商管理等问题，这两个项目至今迟迟未能推出，其区域总裁阮家声直言“我们交了很多学费”，在碧桂园金海湾接下来的实际承建中，也还会面临更多不确定因素。

海外投资开发项目将面临政治波动、经济起伏，市场规模、需求以及法律等宏观、微观方面的多重风险。初试海外的中国房企，现在的拿地、拿项目更多在于管理层对机会的判断和把握，真正的考验还在后面，接下来的销售、建设、交楼，再到后面的物业管理、运营等将面对一系列实实在在的考验。不过赵卓文对此却颇有信心，“能在国内干得好的企业，到国外基本上也能干得好”，其认为未来5年左右的时间，全世界适合房地产投资的地方，都会发现中国房企的身影。