国土部酝酿小产权房管理办法 存量房或分类管理

存量小产权房未来或有制可寻。

近日，记者从知情人士处获悉，国土资源部正在研究出台小产权房管理办法，未来或将根据出租和出售等性质类别，分类整理存量小产权房。

随后，记者分别从国土资源部和北京市国土资源局得到证实，国土资源部目前已就小产权房的处理成立了专项研究小组，希望能尽快推出管理办法。目前的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，现在处于研究阶段，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。

此前针对在建、在售小产权房的清理工作已率先在北京展开，并针对小产权房的存量情况进行了摸底排查。目前该项摸底已扩展至全国，河北、海南、山西等地已就此出台了相关政策，将陆续开展清理排查工作。

“摸清在建、在售、已售小产权房的总体情况与数量，对制定小产权房管理方案意义重大，目前编制小产权房的管理办法已提上日程，但具体方案出台时间还有待进一步确定。”上述知情人士表示。

增量房严格清理

11月22日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的坚决遏制在建、在售小产权房的通知，让此前的小产权房“转正”传闻戛然而止，也表明了中央部委对于小产权房的整治决心。

“小产权房治理要区分类别。”国土资源部相关人士对记者表示，在严格清理增量小产权房的同时，也要处理好存量小产权房，要对症下药实行综合治理。

目前，对于增量小产权房的清理已在北京展开。而一直以来北京市的清理动作和管理方法，都在全国产生示范效应。

从2012年起，国家就把北京、上海(楼盘)列为全国小产权房清理的试点城市。其中北京昌平、通州两地更是重中之重。自试点以来，北京对小产权房的清理就开始加大力度，从以往的喊话，到现在落实各种清理处罚。

自2012年到2013年11月底，北京市国土资源局已先后5次公布小产权房和变相小产权房项目，共计108个，主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区，其中昌平区数量最多，占四成左右。这108个中包括85个小产权房和23个变相小产权房，其中变相小产权房多以“生态农庄、农家院、私家菜园”等各类名称出现。

北京市国土资源局相关工作人员对记者透露，从今年上半年起，国土资源部小产权房的例行督查组就驻扎在昌平区，“到现在为止都还没走”，给昌平区提了三四百条整改意见，要求逐项解决。

存量房分类处理

增量小产权房还在艰难的清理中，存量小产权房该如何处理随之成为必须直面的重点问题。

“对于屡禁不止的小产权房，坚决叫停在建在售固然重要，但是，如果不明确出台针对已建已售存量小产权房的政策，那么，此次两部委的‘严打’极可能会重蹈以往覆辙。”业内人士杨国英表示。

“区分出租和出售等类型进行存量小产权房的统一处理是目前研究小组的重点研究方向。”上述知情人士表示。

目前解决存量小产权房的办法，业内专家们的观点普遍有两种，一是经过合法程序，将其纳入住房社会保障体系中；二是某些符合城乡规划和土地利用用途的项目，可通过补交土地出让金和税费来得到确权。

“区分出租和出售类型小产权房正好可以对照这两种观点。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池对记者表示，目前来说小产权房转正的可能性不大，但是中央部委正在研究办法，不排除以后转正的可能，但要区分解决。“出租类型的小产权房可以纳入到保障房的公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房其中符合城乡规划和土地利用用途的项目，可以通过补交土地出让金和税费来得到确权，但是大部分不合规的项目还是不能得到解决。”

“解决小产权房问题，任何极端一刀切的解决办法都是危险的。特别是用拆除等方式解决小产权房问题，不仅会激化矛盾，也是一种极大的资源浪费。因此在政策上要加以区分，用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。”赵秀池表示。

“目前具体的制度出台还需要一定的时间，但符合规划和用途管制这两个前提不会变。”上述知情人士表示。

全国摸底清查

作为方案出台的技术支撑，全国小产权房摸底排查也开始展开。近日，住建部对外表示，已联合国土资源部开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。在对小产权房保持“严打”态度的基础上，两部委已经基本达成一致，对于占用耕地建设的小产权房，原则上将一律拆除。

日前，海南省国土环境资源厅、省住房和城乡建设厅联合下发了《海南省清理整顿违法建设、销售“小产权房”专项行动工作方案》，将对全省范围内的违法建设、销售小产权房行为进行专项清理整顿，于明年1月31日前将有关摸底排查情况及处置意见上报。山西省太原(楼盘)市也于此前相继出台了《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》和《关于印发违法建设查处规定的通知》，并于近日通报。

查处清理工作并非一帆风顺。作为执法者，北京市国土资源局昌平分局副局长李跃红对记者表示，清理小产权房的工作还存在三方面难点：

首先，《土地管理法》等法律法规并未赋予国土资源行政主管部门对非法占用土地上的建筑物强制拆除的权力，国土资源行政主管部门对于需要强制拆除的违法建设必须移交具有强制拆除权力的单位进行拆除；其次，国土资源行政主管部门以及对小产权房负有查处、监管职责的机关，因受现行法律的制约，对违法建房人、卖房人、买房人、土地所有权人、阻碍执法的相关利益人等没有采取强制措施等能起威慑作用的权力，致使小产权房的建设、销售等行为不能得到快速、全面、彻底的禁止；再次，由于小产权房的购房人数众多，情况复杂，小产权房的清理整治一方面是要落实法律法规的各项要求，另一方面要维护社会和谐稳定大局。

“希望国家能多宣传购买小产权的法律风险及承担的相关法律责任，使广大购房者深刻认识到小产权房的本质，共同抵制小产权房，积极配合执法者对小产权房的清理整治工作。”李跃红表示。