李晓江：地产商们要关注三线、四线甚至县城

1月9日下午，广东省地产商会与网易房产联合主办的“2014年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“变革与应对”为题，汇聚各方智慧，共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。

在峰会上，多位嘉宾参与了主题为“变革与应对：如何再造房地产黄金十年”的论坛沙龙。

主持俎江涛：谢谢，但很多人还是关心阶段性的房价如何涨，李先生，您如何看待未来的十年？

李晓江：我是城市规划方面的专业人员，房地产我是业余，你问我房价如何走，我觉得这是一个考验，会长是老领导，讲得很好，她讲这些因素都是非常根本性的元素，刘教授也讲两个体系，住房保障体系和供应体系，我想说这背后我们是在研究我们的需求，买房就是投资需求，还有就是自主需求，投资需求需要有人住才有价格。

中国房地产的价格的上升或者下降，有一个因素就是供求关系，在供求关系里面，我们现在看到中国30年改革开放经历了30年的人口快速向城市聚集。最近有两个会，一个就是城镇化工作会议一个经济工作会议，最近也开一个会也提出一些要求，城镇化进入非常重要的转折时期，目前正在经历，国家第一次开城镇化的工作会议，提出新型城镇化大家都说新型城镇化和原来提的城镇化到底差别在哪里？能否用一句简单的话概括，就是前30年的城镇化，人们动机为了找到一份动作或者收入养家糊口。新型城镇化的关键在于人们进入城市不仅养家糊口，而且找一个地方安置家庭，这是城镇化，所谓新型不新型的根本。

从找一份工作，找一张床，转向找一个可以安家的地方，这就是需要买房，或者需要获得政府的廉租房或者需要获得政府的保障房，或者市场上购买房屋。从这一点来讲我相信在中国城镇化过程当中房地产的整体的需求，不会下降，甚至还会进一步扩大，就是中央期待，进入城市的1.8亿的农民工要让他们变成居民，变成居民最基本第一要有就业，第二要有社会保障，第三要有住房，第四要有工作服务。

实际上住房是非常重要，所以我想从这个总趋势来判断，从需求的角度来看，这不是在一个需求下降的趋势，我想能否做这样一个宏观的判断。

但是我们也注意到第二点，在研究城镇化的过程当中，我们发现中国农民进入城市的结构在改变，我们很明显观察到过去三年当中，我们所有一线大城市人口增长在明显的放大，北上广深都是如此，甚至一些省会城市，甚至一些地级市，人口的增长越来越快，我们最近做四个城市的城镇化的规划研究，增长最快就是县级城市，这一块的买房比例越来越高，我们要看趋势，还要看地区，所以各位地产商们要关注三线，四线甚至县城，这个广大天地实际上需求很大，而且房地产泡沫我向性会更少，可能更加理性一点，更加冷静。

所以我想，我只能从宏观的角度，没有办法直接回答问题，但我想这个问题的背后是人的流动、变迁根据最近的研究的趋势，特点。