1月9日下午，广东省地产商会与网易房产联合主办的“2014年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“变革与应对”为题，汇聚各方智慧，共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。
在峰会上，中国城市规划设计研究院院长李晓江发表了演讲。以下为全文：
李晓江：谢谢主持人，非常荣幸也非常难得在房地产的论坛上做演讲，我个人跟房地产市场其实交际很少，广东省的地产商会是我唯一参加过活动的地产界的团体，因为当时广东省建设厅的领导建议我参与进来，作为商会的专业方面的参与人，其实我看重也是广东省房地产市场相对成熟，而且广东省地产的业界我觉得比较厚道，做事情比较实在，在广东这个环境当中探讨问题还是比较有意思，比较理性的。
今天跟大家交流的题目中国城镇化道路模式和政策，这实际上是基于中国城市规划设计研究院去年为中央财经领导小组完成的研究报告的主要内容，就象前面所说的城镇化和房地产之间有高度的相关性但还是有距离，今天讲的内容可能从房地产的角度来讲可能会比较远一点，但我想这个可能性很重要一个背景性的变化，这对城市发展，城市的房地产发展，住房保障供应系统的发展有比较大的影响，所以就做这样一个交流。
这个课题是去年5月份我们得到委托，然后大概10月份完成，此次研究城镇化的问题，因为中科院长期致力于国家城镇化道路的研究，实际上我们去年完成两个很重要的研究，一个就是在中国工程院主席的主持下面的城镇化道路的研究，这个报告在8月30日给总理做汇报，这个报告是通过建设部直接送给中央财经领导小组，这个报告当中很重要一点就是经过大量积累研究，进行梳理。
我们在工程院的研究当中发现中国的城镇化人口的流向已经出现非常重要的转变，这个转变当中我们特别关注的，从传统我们关注大城市，特大城市，一线城市，转向关注中小城市，此次的城镇化的研究当中，在全国两千个县级单元，县级市有1%的样板，20个县进行调研，这个调研给我们很多启示。
所以在建设部规划司的组织下面，我们进行7个县的调研，还有就是20个县深度调研，每个县的调研时间，7、8个项目组下去，大概需要两周左右的时间调研，取得大量一手资料，这对于判断未来城镇化的走向这是非常重要的。
看看我们这20个县的分布，有中国第一大人口大县，还有四川第一大省，有甘肃省的人口第一大县，这里面有是国家传统粮食产区，也有很多历史悠久的县，比如说甘肃的甘谷，这些都是中国最稳定的行政单元，现在来看从县域研究来讲，只有县稳定了，国家不会出大问题。
还有广东省也有两个县进行调研，我们看看这个县，我们选择的样本，基本上属于人口大和中等规模的县，在经济发达程度上相对比较均衡，有最富，也有最穷的县，这样调研的代表性，我们认为比较强了。
跟大家交流5个方面，城镇化的问题；重大趋势的判断，城镇化已经出现重大的改变，这个改变的趋势是什么？然后就是总体思路，新型城镇化的路径，这个部分我们在研究过程当中也担心，中央领导会不会关注这个问题，会不会把县域问题上升到国家程度重视，想不到在汇报过程当中各级领导关于县域的高度重视，十八届三中全会以后的中央城镇化工作会议有一句话，把城镇化关联性三大要素，中国三农问题的解决，这是一个中央最在意一件事情，涉及国家国泰民安的核心问题，一个就是三农问题；一个就是区域均衡发展问题，三才是扩大内需，促进经济发展，中央这样看城镇化问题。
所以我们范围的单元研究县域问题，关于问题我想城镇化的问题被诟病这些典型问题，大家已经讲了很多，包括我们的资源过渡的向大城市聚集，中小城市和小城镇得不到必要的政策资源和要素资源配置，发展过渡依赖于土地模式，也就是前面会长讲的地根的问题。
第三个很重要，前三十年的城镇化过程，这是人户分离的过程，劳动力进程，但被抚养的孩子老人没有进城，进城享受不了待遇，城镇化质量很低，城中村，工人宿舍区，实际上就是拉美国家等贫民窟的替代品，贫民窟这是一个生活区，我20年前问过，你是让30个男人居住在宿舍里面，让一个30个家庭居住在贫民窟里面，哪个方式更好，所以我们忽略这些问题，这样城镇化的问题就越来越尖锐。
几年前富士康10连跳，我说这是中国单一产业发展模式的终结，给他一口饭吃，集体宿舍，娱乐保障等等这些系统如果不给一个完整的家庭，私密个人生活，现代化城镇化无从谈起，至于趋势发展，区域不平衡等等这些，就不展开了。
第二部分这是我们的核心问题，大家都对城镇化基于很高期望，去年年初这个时候，我们听到中央领导讲城镇化的时候，是有一点觉得找到一个新的发展动力的感觉，好像用城镇化来推进我国持续的投资需求，扩大我们的内需。
问题是什么问题呢？很多学者、专家预测中国2000年，2003年城镇化达到70%80%的水平，有上千万的人口进入城市，有很多家庭进入城市，但我们认为我们的基本国情绝对中国在2030年也就是16年以后，我们的城镇化水平大概也只能达到65%左右，这是中国人口的最高峰，所以我们认为中国是一个多民族的大国，这是一个传统农业文化的国家，粮食安全问题，农业现代化问题，集体所有制的土地制度，以及我们国家的进城农民工远远没有得到社会保障的背景下面，未来城镇化的模式高度的本地化，速度越来越快，这一点我们考察全球城镇化的大的态势我们就可以发现，大体上城镇化的模式可以分两类，一类以移民为主新大陆的国家，城镇化水平非常高，一个就是传统的农业国家，转向工业国家走向现代化的，这是城镇化的水平这是持续提升的，相对比较慢一点。
所以，从这个意义上来讲，我们认为中国的城镇化的速度实际上不是在加快，而是在放缓。另外一方面城乡居民的收入差距正在不断的缩小，实际上也在降低人们移动的意愿，还有一点很重要2011年中国的劳动年龄人口开始出现负增长，2011年一年全年全国减少了345万的劳动力，而且这个下行通道，从11年以后每年都处于下降，而且下降速度会在一定时期内会保持在300万左右，现在很多地方的农民的劳动力平均年龄超过60岁，就老龄化的过程对于我们人口的移动，对于工业化，城镇化都产生影响。
我们认为在这样一种情况下，我们调研20个县非常有意思，分年龄的就业情况，务农的人员年龄越大比例越大，工农都有年龄越大比例越高，外出主要在30岁左右的人群，40岁以后开始明显的回流，回老家种地，农民工在生命周期当中不断做出选择，年轻闯闯，中年站住脚就留，不行就回家务农等等，农民工的年龄结构我们也发现明显的年轻化和老龄化，双重趋势。
从这个意义来讲我们认为未来的城镇化的速度会从过去，我们曾经有过每年1.5个百分点，降到1.9，0.9等这些速度。
经济发展的格局，这几年发生什么变化？这是会引导人口流向一个问题，事实上我们看到这张表城乡居民消费表，收入差距在缩小，消费者的差距也在缩小，下面这张图我们可以看到全国以县为单位第二次产业的比重的变化，很明显红黄是高，白蓝是低，沿海一片是蓝，我们转向中西部广大地区，工资水平中东部在缩小，具体调研当中发现如果考虑到在外打工和本地打工的生活开支，我们发现很多地区农民工在外出打工所获得的收入，最后形成的结余已经低于在本地打工形成的结余，可能工资比较高一点，但实际上考虑支出之后结余还不如在家乡附近打工。
人口的流动，从改革开放初期大尺度的流动，东北去华南，大量来珠三角，长三角，这种态势也发生态势，五六人口普查发现，我们农民工的流动从流向最发达省份转向流向接近地方，中国是有地区文化的国家，我们文字是统一，但语言不统一，地方文化的归属感，认同感非常强烈，这一点在北美，欧洲是没有的，这一点在欧洲，表现为国家，这是一个小国的关系，大文化相同但语言不通，所以我个人经济差距越来越小的时候，未来引导人口流动可能就是社会和文化的因素。
有一次在清华大学做演讲，讲到这个问题很不礼貌说一句话，我说东莞人讲防火防盗某某人，结果刚好有一个地方的学生在这里，这是现实但要改变，但完全靠我们的观念改变，接受外地人，我认为这是更加，比缩小经济差距更漫长的过程，从某种程度来讲就近流动获得社会的认同感，文化的认同感，这也是引导人口流动新方向。
2011年以来，仅仅两年时间，各个地区的外出农民工，离开家乡的农民工在本省打工和外省打工的比例发生变化，无论东中西部，本省打工提高3、4个百分点，跨地区转向省内流动，这是共同趋势。
沿海三大城镇群，一些地方仍然在一段时间还是吸引外来人口的重要地方。这里面我们再分析一下，就近流动的，流入和流出省份的关系。
长三角，我国最重要的人口流入的地区广东、浙江江苏、天津北京。流出主要就是重庆、四川等等这些地方都是流入流出，但广东省容纳大量的人口，但广东省流入的农民工，大部分集中在湖南、广西两个省，江浙沪农民工主要70%也是包括安徽在内的华东地方这已经成为趋势。
这样就形成几个人口流动很明显的集群，广东和湖南广西，上海、江苏、浙江最核心地方，和江浙等人动流向出现区域化的特征，所以个人一直认为区域化是未来中国城镇化和工业化非常显著的空间特征，在全国范围内更加均衡的组团式分区域的发展模式。
另外我们再看看我们的劳动年龄人口在哪里，这两张图，是五普、六普，14岁以下的人口比例的图，我们可以看到这张图的05年还是很乐观，除了沿海地方我们的年龄结构很年轻，但这张图非常值得我们关注老龄化，大龄化的趋势，年轻人口在下降，孩子们的比例在快速下降，中东西部地区，除了贵州、云南、广西湖南、江西、安徽还保持比较高的儿童年龄以外，其他地方明显的儿童的比例在快速下降，这是非常值得我们注意劳动力的变化。
第三方面我们判断一下在城市层级当中，除了区域的流动以外，人流动哪里，这张表反应就是我国从最高级北京、上海到下面的小城镇，从这个分布来看发现过去五年当中，2006年2010年所有大中小城市都有人口的增长同时也有人口的减少，对于大城市来讲人口不是绝对增长，而是有增有减，一千万人口以上有四个，下降的人口达到300万，包括东莞，苏州、宁波这些城市，外来人口大量减少，但20万以下的城市稳定不动，只增不减，这里面都有环境因素，也有其他的社会因素，整体上我们要注意就是，不要看到大城市的人口只是在增长已经不是这样的趋势了。
另外我们再看看县级单元的活力，县级单元包括县和县城，在中国目前的经济发展当中，我们关注到两个数字，一个就是经济增长的速度已经超过城市，08-10年经济增速16%，地级市，带区的城市的增长率只有11.8%，社会消费的增长速度已经超过城市。2.6亿农民工，这是中国城镇化最重要的对象，其实50%并没有离开自己的县，在县内，农民工进城安家的诉求越来越强烈，这里面我们看到左下这张图反应农民工的分布2.6亿农民工，而且有很多城市的供应商把2.6亿农民工作为我们以后供求的目标，但实际上我们关注就是这个分布到底在那里我们需要细分，无论东中西部还是全国，这张表都反映50%，在县乡之内，出县乡之内30%，跨省，出县乡只有5%，也有50%，这个50%的里面有20%在省内，30%在跨省，2.6亿农民工里面跨省只有八千六百万，这些人都分布在哪里，这是这张图，八千六百万，跨省的农民工里面，有60%集中在19个城市，第一组一线城市，四大城市，这里面没有北京、上海，没有广州，深圳、东莞，这些大城市容纳两千七百万农民工，前10个城市容纳四千三百万，所以农民工的流向方向性非常强，反过来如果从房地产市场的角度来看，我觉得这个也是全国的高端人口的基本流向，关注这19个城市，大概是我们关注中国最主要的房地产市场的主要增量，大量二三线城市未必有很多外来人口的进入，但县城县域进入人口很多，山东省的城市规划，山东省五年城镇人口的增长地级市只增长不到一个百分点，县级，镇增长都比地级市增长大。
还有资源环境的倒逼，全世界污染最严重的地方就是华北地区，包括北京、天津，这种资源利用方式绝对到难以为继的方式，必须转型，北京、上海、天津也好转型的第一件事情想到就是如何控制人口，北京最近做两件事情转移出去，还有北京在清理违章建筑，城中村，其实这两件事情是北京控制人口不得以而为之，或者只能从这些事情入口，调整功能，不需要在北京的功能转移出去，北京的工业，工业就业和相关的人口达到三百万，这是北京可以放弃功能，还有批发性的行业也可以放弃，提高城市的生活成本，世界上所有的大城市，可以限制人口的，就是生活成本，未来北上广的房价如何，我觉得只有靠这个东西才能把北京、上海这些人口控制住，这是不得已而为之，可以做但不能说的话，只能靠高成本做一个坝，不让水流出来。
从资源环境的角度来讲，这些城市人口不能再增长，资源环境的倒逼，发展模式，还有城市发展层级也要做出调整。
我们提出整体思路，这是比较大的原则话，不展开，我们认为城镇化不能以城镇化的指标为目标，城镇化要以全面建设小康和现代化为目标，这是比较容易理解。
中国指导城镇化要有利于解决近期的主要矛盾，要远近结合，立足于解决近期的主要矛盾，近期主要矛盾仍然是需求不足，增长乏力，就业问题，经济产业发展问题，这跟城镇化确实是相关，所以推进城镇化有利于经济更加健康发展。
关键体制机制创新，30年农民工进不了一个城市，一个偷渡客都可以成为一个堂堂正正的美国公民，但在中国30年进不了城，所以这是非常不公平。
一个很重要一点也是核心思想，多层级，多方式推进城镇化，这是前面所说2.6亿农民工50%在县内要通过发展县域经济，实现身份一致，实现城镇化，留在县内很好，要给他们供房。我觉得最难就是跨省的30%，这些人真的要实现市民化，我们想想可能不可能，我个人认为不可能，我认为他们最基本的诉求还是只要他们在大城市停留的时候，他们可以得到基本生活的保障，基本公共服务，让他们的随迁的家庭成员享受到很重要，北上广所有农民工的调查，包括北票的人员调查，愿意留在北京不超过50%，这一点大家很明白，在这里赚钱不一定要在这里养老。
所以这部分市民化很麻烦，在某种程度上尽管我前面也讲了，新型不新型关键在家庭，家庭的城镇化很核心，但我们不可能完成解决问题，我们某种程度上还要保持，但尽可能善待，促进家庭团聚，家庭生活，这是人文的城镇化一个内核，所以我个人认为这应该是新型城镇化最核心一个问题。
具体策略上时间原因就不展开说，缩小区域差异，要对不同地方采取不同的差异化的政策，提出十个分区，我们把中国的31个省市，不包括台湾分成城镇化不同的地方，这个地方里面要有广东、广西还是高度一体化，福建、山东是沿海很独特的两个地方，跟谁都有关系，但关系不太密切，不展开说。
我们要建立弹性城乡关系，老百姓自己在不同的时间，不同的年龄自由做选择，可以进城，也可以回乡村，这是中国完整的住房的保障体系和社会保障体系，没有办法完全建立起来的时候，让人的自由流动还是非常重要，08年金融风暴中国有2800万的农民工回农村，但社会没有发生动态，其实农村的吸收池和稳定的作用非常重要，从更长远来上，农村的价值不一定越来越低，应该越来越高，这是全世界的共同经验，一个人在农村休闲度假这是每个人都向往，所以保护好农村价值，未来实现自然价值很重要，这种大规模拆迁我认为这是对文化的破坏。
我们提出空间结构，同时中国现代化，城镇化还是要靠大城市的引领，代表国家竞争力还是核心的城镇群，还有大城市，我们提出5611的格局，在工程院徐院士给总理报告提，这些仍然是中国的发动机，也是人口的核心地区，珠三角，长三角等这些，6个战略性的支点，涉及到国家安全的重大问题，比如说西藏，云南、海南、福建等等涉及国防安全等，还有11个城镇化的集中地方，主要在各个省会。
激发县级单位的活力，农民工大多数处于买房不起的人，过早使用廉租房解决，过渡可以，但永久不切实际，低碳生态这一点我觉得广东的地产商很好，这是中国巨大产业，这不仅可以降低国家资源消耗，同时也可以降低中国环境的排放，也可以降低生活和生产的成本，特别是住房这一块，现在在北方地区大量采取被动式供暖的方式，大大降低生活成本，这一点在广东、华南地区还是有很多文章可以做，城市发展，住房发展，房地产发展都关注这个问题。
智慧城市的建设，基础设施等等，还有历史文化的保护，这是十八届三中全会城镇化毋庸置疑都非常强调国家的历史文化保护，在城市建设特别我们在开发商的土地开发的过程当中，在这里还是要呼吁，大家要关注历史文化的保护，这方面开发商要做好可以发挥很积极的作用，做不好就会成为我们这一轮的建设过程当中的建设性的破坏最重要的一个源头。
规划的调控、交通引导，明显看到中国的城镇化伴随一个非常重要的特点，就是中国正在经历快速机动的过程，轿车进入家庭很平常，这对于开发商，城市规划者，乡村建设管理者也好都有非常重要的作用，我们发现很多农民居住在村庄里面人民开车上班等等交通时间和空间的距离被机动化改变，高铁改变了，这一点改变我们很多供需过程当中的空间关系，这也是值得我们关注的问题。
最后要转型，这个给大家简单汇报县级单元的情况我们认为县级单元最大的优势在于可以降低生活成本，降低城镇化的程度，可以让农民兼顾就业安家，可以在文化、社会上的负作用，负面影响最小化。
县级的优势可以促进三四产业协调发展，农业发展主要在县级单元，所以二三产业的协调发展我们认为都可以进行很多的协调发展的尝试，这里我们比较强烈提出不要轻易把县改成市、区，其实县级单元的稳定是国家长期发展很重要一点，大家注意到可能我们大老板也经常出国，也可以注意一个简单现象，中国工业化和城镇化的推进，其实除了我们前面所说的货币政策，土地政策等等以外，很重要一点就是我们行政资源的整合，这是城市管地区的国家，这是唯一一个，市带县，你出国说你是市长没有人理你，但县长管市长的，但中国这是城市管县，从行政体制上来讲，中国借助这样一种城市管县的体制，实现一个资源高度向城市集中，形成城市快速发展，但农村发展相对滞后，我们认为这种行政体制要反思，前三十年发挥很好的作用，但后三十年发挥出来可能就是负作用的，包括我们房地产价格等等这些问题我觉得跟行政体制，包括财政体制都有一定关系。
我们提出土地流转，土地流转这是提高农村效率很高一方面，宅基地，宅基地入市这件事情大家看到了，十八届三中全会发出一个不准确的信息，然后小产权房就开始疯涨，因为听说的故事是这样，总书记同时看到两个文件，讲到小产权房的问题，然后很快就指令国家发改委，因为国务院研究中心在十八届三中全会之前发布383个改革方案有一条讲到小产权房问题，大家都认为这是中央要放开，但大家都知道这不能放开，如果放开中国房地产就完，中国城市也完，中国农业也完，农民再也不种地，大家种房子，这是不可能一件事情。
县域范围内，让宅基地能够在县域范围内适度的流转，我们认为这件事情可能是促进本地城镇化有效的手段。
三四产业发展，我们注意到20个县调研当中，城镇化水平发展高的县，农村纯收入也相对比较高，不是农村破产把人口推进城市，实际上是农业的发达把人口推进城市，这是这样一个关系，所以本地城镇化，县域经济发展首先发展好农业，经济才会更加健康。
农村也是县级单元这是一个灵活多样的就业平台，在北京，我们的商贩被驱赶，广州的走鬼也不受欢迎，但县城里面很容易活下来，2010年2011年十年间县级单元单位就业增加五百万，但私人增加四千万，所以这些在县级单元很容易实现。
买房，我们调查20个县，农民仍然在农村生活，但已经在县城买房，而且比例很高，我们测算房价比，20个县，有30%的农民买得起县城的住房，右边这是买房的地点，大部分就是在县城买房较多，但地级市也有。
我们提出推进县级单元的城镇化的一些建议，我想因为时间原因就不展开，人口流动过程当中很重要一点就是公共服务，我们调查买房子的动机最高比例100%是为了子女教育，我们看到大量的人口大县，经济不发达的农业大县很明显县城的主要吸引力不是产业，第一是教育，第二是医疗，把老人安排在县城养老，第三就是人居环境，因为性价比相对比较高，价格比较低，性能不错，所以我们在调研过程当中我们开玩笑中国县城是书包里面的县城，一个极端案例就是安徽一个县有7所高中和职业高中，每个高中有，每个年级有50、60个班，每个班有70、80个人，你可以想想这些学生背后有多少个家庭，从中你可以看看这个县的人口，所以教育对于未来人口流动影响这是非常大的，但偶然的基础设施我们的教育基础设施卫生基础设施在县域还有很大的差异，这个不展开说了。
但县域我们知道，这是我国行政管制相对薄弱的地方，这有一个非常好的农民自治的体制，几千年皇帝到县管三件事情，治安，教育，处理民间纠纷，你不举报他不出来，剩下事情靠宗族关系，家庭关系来管理，但60年前、30年前的改革开放，权利不断深入，这破坏了，我们应该恢复这种体制，更多的，所以此次十八届三中全会也有人说，而且非常大的领导说，十八届三中全会最大的创新是什么？社会自立，不是市场，这是中央文件第一次提出，以前叫做社会管理，现在叫做自立，而且提出国家和社会自立体系和能力的现代化，这是我国提出第五个现代化，所以希望在农村这一块的事情很重要的事情，就我们的社会如何管理，如何防范风险。
很重要一点，前面讲到大城市对于土地财政的依赖，县域经济也大量依赖土地财政，这是非常大的潜在风险，很穷的县也有举债。
我不知道各位听众，特别我们的房地产业界的同行，听这些内容的时候是什么感觉，似乎离你们的工作，你们的业务离你们生意很远，希望这个研究报告对于城镇化的解读，一些认识可以对我们业界的发展可以提到有价值的参考作用，就做这个介绍，谢谢大家。
主持俎江涛：欢迎大家的踊跃提问。
感谢李教授非常精彩的演讲，李教授请留步。不知道在座各位，特别是我们的媒体朋友们，还有什么疑问想请教李教授？
这是本场峰会最后一次与我们行业顶级专家直接交流的机会，欢迎大家抓住这宝贵的5分钟，踊跃提问。
嘉宾：教授您好，您提到很多关于城镇化带来很多还有发展机遇的空间问题，还有观点很好你提到我们观察房地产现象有一些不一样，您刚才在论坛上也说，3、4、5线城市有很大发展空间，包括县级区域，我们看到房地产特别最近一两年来开发商很明显从3、4线城市往1、2线城市重新布局产品，做储备，这好像似乎有一点矛盾，您如何看待？您觉得在345线城市这些地方有什么空间可能还能吸引我们的开发商去那里进行发展。
李晓江：这个现象不太清楚，因为没有研究房地产资金流向，往一线的返回这是必然，我完全赞同，因为一线是我国的竞争力所在，一二线，包括一些重要的省会城市，这是我国的竞争力所在，高端人才，高端职能聚集的空间，这是毫无疑问，即使管制严往外走走，限制少又回来了，这个我相信还是很重要一个方面，这一点我们的报告里面也提到，核心城镇群，重要的大城市，仍然是我们的人口的聚集地区，比重虽然在下降，但没有关系，19个城市5500万，这个绝对的数据肯定在这里，这个市场是巨大，而且还会不断的释放出新需求，这是没有问题。
对于3、4线城市我觉得要差别化对待，在一些发达地方的3、4线城市还是有一些潜力，对于广大的中西部地区差异很大，山东省的3、4线城市吸引力不大，但其他地方可能就不一样，五线城市前景最大，但这个数量很分散，这就要看我们，我们航空母舰作战还是游击队作战，这是两种模式，游击队不一定打不赢，但航空母舰去县里面搞就肯定输，五线，县城这一群的需求量很大，4、5线的城市房地产商水平都很低，还有市场不健全，大企业未必进去，进去未必赚钱，但小地产商如鱼得水，这可能就是地产的市场体制机制问题不熟悉，但县域数量绝对巨大，总量巨大但具体量是分散，所以我们如何看待这个问题，我觉得这是比较复杂的问题，这个问题不一定可以回答得来。
嘉宾：我想帮企业问一个问题，很多房企说城镇化这个趋势有什么掘金点，房企要顺应这个趋势，利用这些趋势有什么利益可以挖掘？
李晓江：这个问题难住我了，我对于房地产的资金运作，市场的判断，我不清楚，我觉得对于市场的问题，我从来提醒我同行少给房地产商，商人出主意，因为我们的立场是中立，中立很可怕你没有责任驱动也没有利益驱动，所以不要指望你做出的判断会比商人高明，这绝对不可能的事情，因为商人有直接利益诉求和驱动，所以对于市场的敏感，我一直认为商人要远远超过专业人士，专业人士往往是马后炮解释，我个人从来不倾向于给地产商出什么主意，我可以说我们研究领域我们看人在那里，因为人就是房屋需求的源头，我们可以做出一些判断，具体通过什么样式去跟进这个市场，什么样的方式实现利润这不是我所长。
主持俎江涛：有很多学者和商人的眼光最终就是殊途同归，做出惊人相似的判断，也有这样。刚才两位提到一个问题想到一个现象，之前说逃离北上广，因为物价、房价，空气等，我不在这里玩了，但现在涌入北上广中心城市的人口跟离开这个城市的人口相比较之后发现，这个城市还是在激素膨胀，逃离北上广成为伪命题，逃离本身，回归的速度更快，这是商人捕捉的商机，他重新布局之后，从3、4线城市回到1、2线城市，因为有他自己的嗅觉。
李晓江：过去三年北上广人口增速缓慢了，每年人口增长速下降一半了，但该下来的人站稳脚跟了，住房需求开始了，一个市场的潜力很重要一点就是过去五年时间当中，他累计积累的投资和累计积累的人口增加，这个我觉得你仔细分析一下这是潜在市场早晚释放出来，这些东西一定会变成新需求，但这个时间有一个时间差在这里，所以反过来看这几年的速度，实实在在讲一线城市的增速绝对肯定在下降，但积累的市场开始形成，两方面来看待这个事情。
主持俎江涛：我们还有现场提问时间。
曹先生：院长，我也是广东省广州市房地产行业协会的副会长，我们的城镇化，有一样东西要看就是说现在由于我们的财税制度，相当大一部分的县有财政很困难，甚至一些县经济也是破产的，在城镇化过程当中，很难避免我们县一级的政府出让土地获取建设和接纳农村户口进程所需要的建设费用，这方面中央又不拨款，所以这部分不可避免就城镇化对房地产的需求，但我们又要防止房地产的泡沫，这有相互矛盾，您如何看待或者怎样向中央建议。
李晓江：其实农村这个问题讲到县域发展核心问题，它缺少正常的，正当的财政来源，我们观察到的现象就是，一个就是靠发展工业发展，发展服务业，这是在发达地方，广州珠三角周围的县域，比较良性。
但其他我很担心，发展一个没有土地指标，没有土地指标就没有办法招商，除了非常有限土地指标以外，大量县的发展我们有一个土地政策叫增减挂钩的政策，把农村的集体用地建设用地节约可以来城市使用，包括河汉、山东搞社会主义新农村建设，把分散的用户放在一起，让他上楼，这个问题有争议，但做得好也是可以的，可以把宅基地剩出来，变成城镇化建设用地，搞城镇化开发等。
但有陷阱，我们分析一个县，资金和土地的情况关系基本上这个远离拿出一笔钱搞农村改造，农村改造换来土地指标，分成两块，两块搞盈利房地产市场，投放土地市场，通过招拍挂获得收益，这样增加财政资金，又增加增减挂的农民搬迁的费用，他可以给20万，或者工业招商，很低价格的工业招商，这就出现问题，你盖房，谁买房，本身指望农民买，现在没有积极性买了怎么办？所以这方面有问题。
我们强烈提出要促进县域经济发展，有成功案例但关键需要有好政策配套，需要综合的政策和体制改革，才能保证健康发展，现在发展有成功在发达地方没有问题，有人口比较少的县没有问题，但以农业为主的农业大县，这个问题很及时，这是很大的问题，8月30日给总理汇报的时候，我补充发言就强调县域经济，后来总理也说今天讨论他认为有几个观点对他很有启发，本地城镇化问题，县域经济问题，这一块国家还是缺少研究，我个人比较乐观就是今年的城镇化工作会和农业工作会，农村工作会，对于这些的认识在不断的加深，确确实实需要一个完备的体制配套，否则在农村照样有房地产泡沫。现在一些小房地产商，已经参与所谓的新社区，新农村建设这也是非常分散需要游击队式的潜在大市场。
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