又到年报季，“掌柜的”有话说
3月，房企陆续披露2013年年报，一串串的数字透视了房地产市场的现状亦能帮助洞悉未来趋势。
这一年，有人选择拥抱互联网积极转型寻求新的商业模式，有人坚守阵地乐观面对市场只做专业的地产主业。
这一年，有人义无反顾地投身一线城市火爆的土地市场造就了又一个地王年，有人深陷三四线城市的楼市泥潭无法自拔。
这一年，有人披荆斩棘追随国内客户开拓海外市场，有人不忘坚持区域聚焦深耕战略。
作为市场的参与者，开发商站在不同的发展节点，做出了各自不同的选择。就在创出了一个个数据新高的同时市场也发出了分化的信号。
万科：国际化元年
这一年是万科的国际化元年。从香港到美国再到新加坡，万科先后在海外市场落子四个项目。今年3月初，万科B转H方案正式获得中国证监会核准，万科在国际资本市场的知名度和影响力进一步提升。
这一年是万科的学习年，万科总裁郁亮率团一路拜访阿里腾讯海尔小米等互联网公司，探寻新形势下互联网与房地产行业的相关之道。
这一年是万科的转型年，控股徽商银行，宣布将转型成为“城市配套服务商”。
这一年，万科30岁。
大幅提高分红派息
最新公布万科2013年年度报告显示，2013年万科实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%。在经营上万科延续了一贯的稳健风格，年底净负债率仅30.7%，处于行业低位。
同时，万科公布了2013年度分红派息预案，大幅提高了分红派息力度。首次将现金分红比例提高到29.9%，远高于过去几年平均15%的比例，也远高于A股其他地产公司与港股同等规模公司的比例。以2013年末万科的总股份数计算，万科2013年度拟分派的现金股利将达到45.16亿元。
值得注意的是，万科年报中提及未来将探索“小股操盘”的轻资产运营模式，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。
对此万科董事会秘书谭华杰表示，通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。
理解新规则利用新工具
2013年以来，万科总裁郁亮带队的中高层管理团队拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等公司，引发外界关注。在本次年报中，万科总结了自己的学习心得。在万科《致股东》中写到，过去一年万科花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。万科表示：“对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解。只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。”
“性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减弱，在未来它会变得更加清晰和重要。”在新时代的大幕揭开时，万科已经找到答案：不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。
谭华杰表示，2014年是万科第四个十年段的开始，公司将以“均好中提效”为指导思想，围绕城市配套服务商的定位，持续强化传统业务的竞争力，培育和提升新业务能力，为下一个十年发展打下健康的基础。
郁亮表示，和城市共同发展是万科始终坚持的重要战略。万科将围绕城市配套服务商的定位，在巩固传统业务的基础上，不断完善社区服务平台，密切关注新的细分市场机会，为企业的成长持续注入动力。
中海：坐稳“利润王”
这一年，中海拉开整合大幕，宣布中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务(统称中建地产)注入中海地产。
这一年，中海从原有的区域化管理转向总部集权的垂直管理模式，追求更高效的高周转模式。
这一年，中海谨慎面对房企跨界，在商业地产市场拓展写字楼综合项目。
这一年，中海成立35年。
管理变革
作为最赚钱的房地产企业，中海地产今年的业绩报告依然傲人，全年中海地产实现营业额824.7亿港元，上升27.7%。净利润231.78亿港元(约合人民币183.16亿元)，同比增加23.1%。中海是规模房企中利润率最高的企业。
2013年剔除保障房项目后，中海地产的毛利率超过35%，中海之所以如此会赚钱，背后是其出色的成本管控能力保证了高利润率水平，这一毛利率水平比行业老大万科23.69%的毛利率高出11个百分点。
中海地产主席兼首席执行官郝建民在香港举行的全年业绩会上表示，公司从2003至2013年已经连续11年净利润增长高于20%，2013年毛利率超过35%，随着规模的扩大毛利率会有所降低，如果能持续性地达到35%以上，已经表现不错。
为此，中海地产从去年开始进行了管理架构的重大变革，从区域化管理道路向总部集权的垂直管理模式转变，分别完成对人、财、物的有效控制，即公司的三大块销售公司、工程公司和地产运营公司，三家公司各司其职，由总部直辖。
郝建民表示，“在管理方面，中海已试行了大概两个多月还不错，目前尚处于磨合期。希望通过检讨自身的一些管理上的问题，把管理做得更好。把行业的优势、企业的特点做出来，肩负起行业领军企业的责任。”
不熟不做
面对同处第一梯队的万科、万达等企业热情拥抱互联网的态度，中海地产延续了一贯的谨慎作风。郝建民用四个字亮明了中海地产的态度，“不熟不做”。郝建民补充，“一个企业一定有自身的一些资源和能力方面的特点和优势。但单个企业不能做到全行业都具备能力和优势而全方位发展。对中海地产做好行业主业还是关键。互联网是辅助性的工作，我们从不排斥对这个行业有帮助的各方面资源，我们会很好地加以使用和利用。”
不难发现，中海地产在住宅业务之外更倾向于商业地产项目。公开资料显示，中海地产目前在建商业地产项目大约65万平方米，占整体建筑面积的5%，未来5年商业地产项目的占比将提升到20%。
郝建民透露，目前电子商务对零售商业的冲击影响较大，酒店商业项目也因为经营难度大而利润较低。因此，公司未来在商业地产板块会集中发展写字楼综合项目。现有项目加上中国建筑旗下的商业地产项目，公司的商业项目资源约有300多万平方米，因此5年内达到20%的目标并不难实现。
2014年中海地产延续一贯保守的做派，将公司的销售目标定为1400亿港元，这一目标比2013年1385亿港元的业绩增长1%。
碧桂园：销售翻番
这一年，碧桂园完成了476亿元到1060亿元的销售业绩飞跃，成功杀入千亿俱乐部。
这一年，首个开盘的海外项目全年合同销售金额近人民币70亿元，成为碧桂园去年最大的合同销售贡献项目。
这一年，碧桂园22岁。
海外地产收获丰
从500亿元到千亿元规模，碧桂园只跨了一步。
碧桂园控股有限公司在香港发布2013年全年业绩公告称，2013年度实现总收入人民币626.8亿元，同比上升约49.6%，实现合同销售1060亿元，同比增长123%，合同销售面积1593万平方米，同比增长109%。确认收入建筑面积约为924万平方米，同比增加50%。净利润85.1亿元，同比上升约24.2%。
碧桂园销售额的爆发式增长得益于其日趋平衡的全国化布局。碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上表示，2013年，碧桂园共有37个全新项目开盘，大部分项目都位于广东省外，其中长三角地区的江苏和浙江就有9个新盘，广东省内的新盘项目只有7个，改变了碧桂园长期以来对省内项目销售依赖的状况。
另一方面，前两年开始进入海外市场的碧桂园也开始进入回报期。去年8月，碧桂园在马来西亚自主开发的首个项目金海湾正式发售，总体量高达115万平方米的碧桂园金海湾两个月内便成功卖出6000多套房子，认购金额接近100亿元，成为碧桂园去年的单盘销售冠军。这一销售额无疑给碧桂园挤入千亿俱乐部提供了有力支持。也让碧桂园在一年时间内成为马来西亚最大的开发商。
即保守又乐观
然而碧桂园大规模的扩张以及业绩的翻番背后也存在隐忧。极速扩容的背后存在利润率的收缩以及负债比率的提升等诸多问题。2013年碧桂园实行“全民营销”策略促使销售业绩大增的同时也使销售成本及管理费用大幅提高，仅市场推广费用就高达43亿元，比上年大涨了96.9%。年报数据显示，毛利率却同比下滑6.3个百分点至30.3%。
债务方面，去年一年碧桂园先后发行两次美元优先票据，合计规模达15亿美元，公司现金以及银行存款为266.7亿元，负债比率达到67.3%，比上年提升了13.4个百分点。
易居中国执行总裁丁祖昱分析指出，碧桂园项目大多是位于三四线城市的郊区大盘，但是三四线城市客户需求已经出现疲软，需要耗费大量的资源和团队，同时海外扩张加速需要大量资金投入，无疑对负债比率已达到67.3%的资金面带来更大压力。
业内人士也指出，即便目前海外市场带来较好回报，但不可忽略的是东南亚地区尚存在国家安全风险，尤其是近日“马航失联事件”或直接影响国人对置业马来西亚的热情。
碧桂园方面显然已经意识到了风险的存在，将2014年的销售目标定为1280亿元，相比去年增长20%。莫斌在业绩发布会上还表示，可以说这是一个即乐观又保守的目标。“数字是经过详细测算的，以目前我们的风险管控能力和项目储备情况，以及我们对市场的判断和了解，确定能够实现20%的增长。”
佳兆业：漂亮完成区域换防
这一年，从大规模在三四线城市扩张到重返一二线城市布局，佳兆业成功完成了区域换防。一二线城市销售贡献率达58%。
这一年，佳兆业取代万科成为深圳新房市场销售总额及销售面积双料冠军。完成了从“黑马”到实力房企的华丽转变。
这一年，佳兆业计划进军小区养老医疗业务。
这一年，佳兆业15岁。
一二线城市贡献近六成
从业界“黑马”到成为深圳销冠实力房企，佳兆业集团近日公布2013年年报数据显示，截至2013年12月31日，公司实现累积合约销售额239亿元，按年增长38%，超额完成2013年220亿元的业绩目标。
积极布局一二线城市是佳兆业营业收入与净利润增长迅速的重要因素，2013年，一二线城市对佳兆业的销售贡献已达到58%，按照佳兆业集团董事局主席郭英成预计，未来来自一二线城市的销售贡献率将占比约60%-70%。
而两年前通过大举布局三四线，佳兆业完成了第一轮规模扩张。但三四线城市的发展带来规模的增长的同时是项目销售均价以及赢利能力均表现乏力。于是2012年下半年起，佳兆业开始加大在上海、大连、武汉、广州一二线城市的投入。2013年更是大举抢占一二线城市土地市场。中房信CRIC研究中心的统计显示，截至2012年上半年，佳兆业土地储备中77%处于三线城市，16%在二线城市，仅7%的土地储备在一线城市。2013年全年共计141亿元新购土地310万平方米，92%的土地位于一二线城市。
年报显示，2013年佳兆业合约销售平均售价为每平方米9760元，同比增长45%，净利润同比增长65%。佳兆业集团董事局副主席谭礼宁预计，今年销售均价可上升至每平方米10500元。充裕的现金流也为未来发展提供灵活性，2014年将继续在一二线城市物色具潜力的优质项目支持未来增长。
销售增逾三成
债务方面，2013年佳兆业总计发行13.41亿美元用以偿还2014年及2015年到期债务，整体融资成本从10.2%降低至8.1%，使得债务期限从2.2年延长至3.7年。负债率降幅达到20.3%，下降至62.1%，低于行业平均水平。截至2013年12月31日，现金及银行结余较2013年6月30日上升41%至87.06亿元。同期，总资产增加21%至878亿元。 谭礼宁指出，公司过去趁价格较低时，已主动进行多次发债，暂无再融资压力。海外市场方面，他曾到新加坡等地考察，惟仅作学习，但料香港楼市或出现调整，不排除于下半年至明年在香港吸纳住宅地。
同时，在业绩发布会上佳兆业集团董事局主席郭英成透露，佳兆业今年计划进军小区养老医疗业务。
佳兆业的下一个目标便是跻身一线房企，郭英成雄心勃勃表示，佳兆业每年成交量都保持20%的增长，预计今年整个销量目标是300亿元。德银最新研究报告预期，佳兆业2014年合同销售金额有望超过300亿元，核心纯利超过35亿元人民币。佳兆业交出五年稳固的业绩，期内核心纯利平均复合增长率达42%。相信今年估值有望重估，享有较高的市盈率。
旭辉：打通境外融资渠道
这一年，旭辉销售和利润都创公司历史新高。
这一年，旭辉上市打通了海外融资渠道，进一步提速发展，复合增长率远高于行业平均水平。
这一年，旭辉推进合作战略先后与绿地、恒基携手在上海、杭州以及合肥共同开发项目，优势互补、分散风险同时提升项目品牌价值。
这一年，旭辉14岁。
低成本融资
成功赴港上市的旭辉控股交出了上市一年来的成绩单，2013年业绩报告显示，销售和利润都创下历史新高。2013年实现合同销售额153.19亿元，同比增长60.5％，超额完成上调后的全年140亿元销售目标。股东核心盈利达15.19亿元，同比大增64.9％。每股核心净利润为0.26元人民币，同比增长30％。
克而瑞研究中心分析师表示，自2012年11月底在香港上市后，2013年业绩高速增长。去年新进杭州、武汉和沈阳三大城市，在全国10个一二线城市拥有60个物业项目。旭辉2013年业绩同比涨幅在TOP50企业中处于较高水平，增速远高于其他重点企业。
旭辉集团总裁林峰把公司持续高速成长归功于高周转、资本市场低成本融资以及合作的战略。
在成功上市之后，旭辉打通境外融资渠道，降低了融资成本。一年内旭辉完成多次发债，2013年4月、9月，旭辉分别发行了2.75亿美元和2.25亿美元的优先票据。2014年1月，旭辉再次发行2亿美元5年期美元债券，一年内旭辉的发债成本由12.25％减至不足9％。
也是从2013年开始旭辉的部分项目实行合作开发，成功与绿地、恒基中国合作开发杭州绿地旭辉城、杭州恒基旭辉府以及上海华漕项目、虹桥核心商业区项目等多个项目。合营策略分散开发特定项目的财务风险的同时也反映出开发商对相互执行能力及管治标准的认同。
“多拿地，多拿好地”
在拿地策略上，林峰认为，通过一年多的价格上涨后，土地价格回调有可能在今年年中再次形成一波窗口期。2013年四季度开始，土地市场进入高风险阶段，而今年的土地市场价格则有下跌的可能性。
旭辉选择重点一二线城市，高质素、位置优越及规模较大的地块。因此旭辉目前正在储备粮草，希望在窗口期，抓住机会，储备更多优质土地资源。林峰表示，今年旭辉会比去年拿更多的土地。
对于2014年房地产市场的形势，旭辉集团总裁林峰持谨慎态度，“2014年房地产的外部形势并不乐观，但我们已做好了应对困难的准备。但不乐观并非悲观，这一判断是基于去年相对较好的楼市。预计2014年楼市仍将维持稳中有升的态势。”
林峰坚持，规模房企仍将保持更快增长，并不会有瓶颈存在。旭辉会专心做好地产主业，不会分散到其他行业。2014年全年已设定初步合同销售目标为220亿元，较2013年的合同销售总额增加约43.8％，年内将最少推出15个新项目。
录入编辑：王卉
本文来源：东方早报
责任编辑：
王晓易_NE0011
