广东房协发布会:房企看好广东楼市 房价有涨势

网易房产4月15日讯 今日，广东省房协在珠江宾馆召开“2014品牌房企新闻发布会”。针对今年以来，房地产行业的各种声音进行分析，聚集行业智慧，提振市场信心。

广东省住房和城乡建设厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂、广东省房地产行业协会会长蔡穗声、恒大地产集团副总裁柯鹏、颐和集团执行董事副总裁赵永爽、敏捷地产集团副总裁 梁锦华、越秀地产营销中心总监伍岳峰、富力地产广东公司销售策划部总经理方伟翔、碧桂园控股品牌总监范希飚、合富辉煌集团首席市场分析师黎文江等领导嘉宾，以及保利、中信地产、新世界地产等多家品牌房企代表也参与会议。（F5键刷新直播）

会后，伍岳峰、梁锦华接受网易房产采访时均表示，广东乃至全国房地产市场的调控都处在回归市场的趋势中，限购、限价，以及引发的“双合同”等现象都会逐渐取消。

针对高价盘预售证放松的消息，赵永爽则直言，虽然颐和地产旗下的高端项目从未使用双合同，也基本没有在预售遭卡，但据其所见，广州去年到今年高价项目的预售情况并没有明显放松。

对于广东，特别是广州楼市的发展情况，上述房企领导则普遍谨慎乐观，认为广州作为一线城市中房价水平较合理，刚需充足的城市，楼市状况并不悲观。

潘伟堂：广东房价较高结构不合理 今年调控偏长效机制

潘伟堂（完整发言请见第二页）

广东省住房和城乡建设厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂在会上指出，广东省2014年一季度的房地产投资保持较快增长，但增速回落；房地产交易出现一定幅度下滑。相对的下滑，一部分原因是去年房地产市场非常活跃，交易额接近9000亿，市场需求得到很大释放。不过广东省商品房价格依然较高，商品房供应结构不太合理，中小套型和中低价位的商品房占比较小。”

“所以我建议开发商，要加大对市场的研究力度，抓住市场的节奏和变化，发展新型业态的地产，大力增加中低价位的商品住房，注重规范商品房的销售行为。”潘伟堂指出。

对于2014年的广东房地产市场调控管理思路，潘伟堂表示，广东省要建立健全长效机制，包括通过土地、金融、税收和规划政策促进房地产市场健康发展，探索共有产权模式，完成2014年住房保障的目标。

颐和集团副总裁赵永爽：广东楼市并未下行 中国楼市面临“换房潮”

赵永爽（发言详情请见第二页）

颐和集团副总裁赵永爽认为，广东省的房产市场并没有下降，不像很多沿海省市开盘就降价。虽然颐和地产走的是高端路线，跟刚需的市场有差异，但我们已经在东北、华北、广州、杭州、湖州等地都有新项目，我们发现刚需之外，中国楼市还有“换房潮”。所以我代表地产行业发出一个声音，中国人应该过一个舒适的生活。以往大家有钱的换大房子，提前消费更好。

敏捷地产副总裁粱锦华：今年市场谨慎乐观 应适应市场合理定价

梁锦华（发言详情请见第二页）

敏捷地产副总裁梁锦华在介绍称，敏捷地产是快速开发、快速销售、快速回笼资金的企业，由于珠三角各个城市在调控当中都保持稳健发展的态势，敏捷地产主动适应市场、合理定价跟着走，所以在销售中取得了不错的业绩。

“对于今年的市场，敏捷地产持乐观谨慎的态度。企业今年力争实现增长，预计销售增加30%左右，但公司也会根据市场的情况进行调整。”梁锦华谈到。

越秀地产营销中心总监伍岳峰：房地产市场依然平稳 越秀地产布局现调转

伍岳峰（发言详情请见第二页）

越秀地产营销中心总监伍岳峰认为，很多媒体都关心今年的市场到底怎么回事，一季度也有个别地方出现销售淡漠的情况，但基于我国宏观经济的情况，我认为2008年房地产市场是最悲惨的时候，的确不乐观，但今年整个房地产市场依然是平稳发展的态势。

“越秀地产有30多年的经验，对于市场的判断比较准确。去年越秀地产的销售占比是本地项目60%、外地项目40%，但今年调转成外地项目占比60%，广州本地占比40%。但越秀地产依然是以广州为基础全国发展的战略态势。”伍岳峰指出。

富力地产广东公司销售策划部总经理方伟翔：富力将增推中心区高端物业

方伟翔（详情请见第二页）

方伟翔介绍称，面对当前市场，富力会加大中心城区，特别是好地段的物业的推出，因为高端物业受的影响相对较少。

“2014年房地产市场确实出现一些变化，市场调控让我们这些同行变得有竞争力，相信经过我们企业的内勤，以积极的心态面对每一次政策出台的调整。”方伟翔表示。

碧桂园品牌总监范希飚：洋房产品是主流 碧桂园将实现销售标准化

范希飚指出，碧桂园从2010年以来，洋房是产品主流，去年也有70%的产品都是洋房，碧桂园未来结合国家城镇化会推出的新产品，也会符合主流。

“2014年碧桂园会完善项目配套，同时提升销售策略，2014年完成营销/销售的标准化，我们梳理了1000多个模块，600多个节点，保证销售目标的实现。”范希飚介绍称。

合富辉煌首席分析师黎文江：房贷将逐渐放松 开发商正合理求生

黎文江表示，今年第一季度广州的调控思路相比去年第四季度放缓，主要是第一季度都是房贷收紧的原因，2012年房贷逐渐放松。我相信中央对于房贷的扶持政策不会改变，只要有需要，降低存款的措施就会出现，流动性还会继续得到松动。

“目前开发商采取了首付分期、减装修、新开盘开售等各种方式，我认为是合理的。”黎文江指出。

广东省房协会长蔡穗声:广东楼市不悲观 限购应逐步分化退出

蔡穗声（详情请见第二页）

蔡穗声表示，从今年房地产面积和销售金额的绝对数来说，楼市还处于相对高位，我们对广东楼市并不悲观。

调控方面，限购政策已经实施了很多年，限购政策在特定的情况下，为了控制房价过分增长，而提出的行政手段，这种行政手段有一定的临时性，也有退出的机制性，在房价增长没有这么快的时候，我建议某些地方政府可以考虑有条件的退出一些限购政策。建议政府“因地制宜”地指定政策和退出限购，不是一刀切。

恒大地产集团副总裁柯鹏：楼市仍有大量刚需

柯鹏（发言详情请见第二页）

恒大地产集团副总裁柯鹏在会上表示，第一季度恒大的表现已经说明，虽然楼市调控不断，但大量刚需依然存在，开发商应该更注重有效地保证区域规划，优化户型结构，提升产品品质。此外，我认为应该合理把控营销节奏。恒大2014年就计划在北京、广州、上海、重庆等一线城市推出更多符合市场的的产品。

【广东省房协“2014品牌房企新闻发布会”全文实录】

广东省住房和城乡建设厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂：

各位房地产界的成员，各位新闻媒体的朋友们，大家下午好！在这个春暖花开的季节，我们省房协一年一度的品牌房企的发布会再次举行，很感谢省房协提供这个平台，让媒体和发展商面对面的进行商谈讨论，我非常高兴应邀参加这个会议，首先我讲一下对于目前房企的情况做一下介绍。

第一，新一届的中央政府上任以来，明确了以市场化为核心的全面深化改革的方向，连续出台了多项改革新政。房地产市场调控政策也发生了很大的变化。1、理性了市场和政府的关系，明确了市场和政府的责任，去年10月底中央政治局加快推进住房保障体系和供应体系建设进行了专题的学习。习总书记明确的提出构建以政府为主，提供基本保障，以市场为住，满足多层次需求的住房供应体系，政府的精力提供基本保障方面，多层次的住房需求主要交由市场来调节，为我们房地产市场今后的发展指明了方向。

2、房地产市场调控的方式采取了因地制宜、分类指导，对于住房需求房价上升过快的一线城市和部分的县城市采取了严格的调控措施，坚持以住房限购的措施，继续采取差别化的金融税收政策，抑制投机投资性的住房需求，对于住房存量规模比较大的三、四线城市，要注意控制的供应，调整结构，进行了分类指导。

3、住房保障体系逐步完善，推进公租房和廉租房的并轨运行，发展共有产权的住房。今年全国新开工的保障性住房有700万套，建成480万套，其中我省新开工的保障性住房5.02万套，基本建成10.2万套，这是一些主要的市场变化。

第二，介绍我们省房地产市场出现的新情况。1、房地产开发的投资保持较快增长，但是增幅出现一定的回落，一季度我们省房地产开发投资1200多亿元，同比增长16%，增幅比去年回落了6个百分点。

2、房地产交易出现一定速度的下滑，今年一季度我省商品房的交易面积1600多万平方米，同比下降了8%，是两年以来的首次下降。

3、房地产市场的热点仍然在珠三角地区，在一季度珠三角地区商品房交易的面积是1200多万，房地产开发投资是1000多亿，分别占了全省的73%和85，中心还是在珠三角，这是我省的房地产市场情况。

据初步的分析，上述的一些情况源于几个方面：

（1）去年我们省的房地产市场十分活跃，去年商品房面积将近一亿平方米，交易额接近9000亿，都是创出了历史的新高，市场的有效需求得到有效的释放。

（2）我省商品房的价格，特别是一线城市仍然处于历史的高位，自住型改善性的住房需求的购房压力比较大。

（3）我省商品房供应的结构不太合理，一个是商品住房占比过大，另一个中低价位商品住房的占比偏小。今年一季度我省商品房住房的交易面积占商品房的交易量89%，近9成商品房里面是住宅。90平方米以下的商品房的竣工面积和交易面积只占商品住房17%和22%，竣工占17%，交易占22%，中小套型中低价位的占比偏小。商品住房的市场左右了整个房地产市场的走向，另一方面首次置业的需求难以有效的满足。这是市场的情况，也是初步分析的原因。

第三，下一步我们省市场调控主要的思路。（1）建立健全长效机制，长效机制主要包括几个方面：1、通过土地政策、金融政策、税收政策、规划政策、保障政策等等共同作用促进房地产市场的健康发展。

2、抓好共有产权住房建设的试点，探索研究完善共有产权的住房制度。

3、确保完成2014年住房保障工作目标，采取有效的措施保证用地的供应和资金的支持，加强建设的进度。

4、要进一步强化房地产市场的监管，严格商品房的预售和销售的全过程监督，完善教育资金的监管和制度。这是我们下一步主要的思路。

最后我想开发企业和新闻媒体提两点建议和希望。1、建议我们开发企业要对市场的情况审时度势，要加大对市场的研究力度，及时把握市场的变化，努力调整产品结构，发展新兴的业态的地产。大力增加中小套型，中低价位的商品套房的建设。同时更加注重规范商品房的销售行为，保护广大购房者的合法权益。这是向开发商提出的建议。

2、希望我们新闻媒体要增强从业的使命感和责任感，要客观全面专业的报道房地产市场运行的情况，要正确引导这个市场的预期，让我们共同维护我们广东省房地产市场的理性和健康的良好的环境。我的发言就到这里，谢谢大家！

恒大地产集团副总裁柯鹏：

尊敬的潘处长，蔡会长，各位领导、各位同行、各位媒体朋友，大家下午好！今天非常荣幸受邀参加省房协主办的品牌房企新闻发布会。每一次恒大都有参加，每一次都在春暖花开进入暮春的季节，我记得每一次都在5月份之前。前几次房地产协会的副会长李刚副主席也经常参加，这次他出差在外，由我来代为参加。感谢蔡会长召集了这么多同行，让我们彼此交流学习，我感觉今天是一个比较轻松的氛围，我也简单讲一些恒大对自己的安排和对于行业的看法。

首先我想简单介绍一下恒大在2013年以及今年一季度的情况。2013年恒大实现的销售额是104亿元，同比增长8.8%，根据3月31号恒大刚刚发布的年报，我们总资产达到3482亿元，同比增长45%，营业收入同比增长43.5%，达到936.7亿元。因为香港上市公司营业收入和销售值是一样，营业收入主要是记录快捷报表。净利润我们增加了5成，达到137.1亿元，现金余额上涨了113%，达到536.5亿元，可以说2013年对于恒大来说，房地产形势并没有太多的变化，仍然创造了历史最好的成绩。

今年我们制订了相对保守的目标，是1100亿元的销售目标，一季度我们在济南、沈阳、海口、武汉、重庆等一、二线城市推出了恒大金碧新城、恒大御景湾、恒大海口湾等10多个新项目，在售项目累计达到230个。第一季度实现的销售金额305.1亿元，同比增长了72.2%，完成全年1100亿销售目标将近三成，目标完成率在业界也是第一位。从我们销售的情况以及恒大在全国布局的态势来看，对于房地产形势的看法，不谦虚的说，恒大是最有发言权，因为我们是在全国最多城市拥有最多项目的房地产企业，在全国除台湾省以外的所有省会城市，恒大都有地区分公司。对于房地产的看法，春江水暖鸭先知，从第一季度恒大的表现，已经给出了一个答案。

恒大市场项目产品的市场定位和营销策略可以给大家分享。第一，布局均衡全面，我们已经完成全国147个城市，291个项目的战略布局，并在去年优化项目的区位布局，实现了一、二、三线城市土地的储备均衡。2013年我们年度销售额98.7来自于济南、合肥、沈阳等二、三线城市，我们认为未来的房地产市场主战场仍然是二、三线城市。

第二，恒大取得业绩的重点是迎合刚需，刚刚潘处长也提到对房地产企业的希望，的确如此，虽然楼市调控不断，但是普通老百姓的大量刚需还是存在。住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但是无疑会日益回归其产品属性，定位刚需的产品能有效的保证区划率，对于刚需客户，低租价、好配套是其核心诉求。优化户型结构，提升产品品质也十分重要。恒大一直致力于提高更高性价比的精装修房，市场的认可度比较高。2013年我们也实施产品升级战略，这是我们企业内容的战略，我们也没有对外宣传，主要成功实施第二代住宅新标准全面应用，户型优化以及配套和园林的全面升级，推出更多符合市场需求的小户型的楼栋。我们全国的销售均价现在是6741元/平方米，我们是精装修房，如果去掉每平方米1500元左右的精装修，我们的均价一般是5000多元。所以对于刚毕业3—5年城市白领来说，基本上都能买得起这样的房子。

第三，合理把控营销节奏，2013年底我们在锁定年度千亿销售目标前提下，有意调整了销售节奏，合理分配2013年底和2014年初推售的货量和物业类型，为2014年一季度的发展打下了良好的基础。

下面我简单介绍一下恒大在2014年推盘计划。2014年我们计划在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等一线中心城市及周边地区有节奏、有重点的推出50个新盘，有利于实现既定全年目标。其中在广州地区我们将继续加大刚性需求的产品发展，将在下半年推出大量新货，货量丰富、产品多元，可以满足不同职业者的需求。首先我们将加快旧盘推新货的速度，针对首次置业推出的产品，恒大御景湾之前一直处于旺销的状态，最近我们又加快项目的后期发展，推出符合市场需要中高端的超高层产品。同时全面推出中高端产品小户型，我们将在下半年推出我们的沙太南路项目等项目，相信这些高性价比的精会受到置业者的亲睐。

最后我想谈一下对于房地产市场发展趋势的看法。展望2014年的楼市，健康发展始终是中国房地产的发展的主流和核心主题，无论是十二五的纲要，还是“十八大”提到的2020年全面建成小康社会的目标，可以看出房地产业在稳增长、调结构中的重要作用。根据城镇化需求预测模型，到2020年中国新建住房面积将增长15.4亿平方米，这意味着住房刚性需求仍将不断增长。半个月以前，我们集团的董事主席许家印在年报发布会上也曾公开表示，如果今年国家经济增长能达标，达到7.5和8GDP增长目标，到年底一线城市的房价仍然将达到10%以上的增长，二、三线城市房价也能达到5%以上的增长。恒大希望能为老百姓提供更多高品质的民生住宅，让中国老百姓住的起，住的好，也希望能与在座的各位一起努力，共同促进房地产行业更加健康稳定的发展，谢谢大家！

颐和集团执行董事副总裁赵永爽：

各位新老朋友，首先感谢广东房协的会长代表我们这些房地产企业表明了观点。第一，我们是连续8年参加省房协组织的活动，品牌房企的发布会也好，我们的房产会也好，实际上在座的媒体界老朋友、同行都有看到，我们广东的品牌发展商还都在在座和在位，无论是大型的上市公司，大型的国有企业，还是像颐和比较特色的小型企业还都在位，包括像鹏哥这样的，爽哥这样的人还都在房地产的市场游泳、拼搏，这就证明了广东省的地产市场、房产市场和房企存活的程度，并没有实质性的下降。不像很多沿海省市的省会城市一开年就出现某些降价盘，带来了很多不好的风声和雨声。这里先表明一下，我们的企业都在，人都还在，广东省、尤其是广州市的房地产市场肯定没有问题。

第二，从个人从业的经历来看，我记得是在前年，也是在清明节之后，我说了一句话，我说清明节回北京省亲发现两鬓斑白，以为房地产市场不好，那个时候是调控最严厉的时候，但是我们都挺过来了。同时告诉大家，颐和一直做的是所谓的高尚住宅，跟刚才柯总讲的恒大的刚需市场有所差异。从去年的“10·1”之后，尤其是10月中旬开始，颐和有三级：东北、西北、华南，这几个城市包括沈阳、、包头、银川、西安、广州，包括我们进进入的杭州和湖州的项目，我们发现有一个换房潮，虽然今年一季度从我们统计的数据，无论从国家还是从广东省来看，好像没有出现以往的小阳春，但是我们自己观测我们的项目，和同行业的情况反映来看出现换房潮，不是原来的小阳春，换什么房？从小换大。

比如在华中某一个城市，60%一季度新的商品房的成交来看，都是从小换大的需求，为什么？可能有国家经济发展的原因，应该说是由十八大以及两会以后发出市场化声音的促进效果。从消费者的角度，从业主的角度，从男人的角度来说，单独政策促进了换房潮的上升。在座的老朋友都知道我有两个孩子，一对双胞胎的女儿，现在4个老人和两个孩子都在住在一个房子里，因为有两个孩子所以要请三个保姆，因为有4个老人，所以要有三个保姆来照顾。我就明白了为什么会出现换房潮，原来我们认为90平米的两房一厅，甚至三房一厅一个洗手间就够中青年的同志享受了，但是我们看到单独政策放开以后，想要二胎的业主和消费者，他一想到二胎的时候，首先想到夫妻两人都在上班挣钱，要请保姆，请来的父母不太放心，父母年龄也比较年轻，刚刚退休，要把父母接过来一起居住，这样出现了三房二厅二卫，四房二厅三卫房形需求格局上的变化。所以我们在鞍山、沈阳、西安、包括广州的中大户型的房子，反而在去年单独政策公开之后，尤其今天广东省我们在两会之前进行了明确之后，有了一个需求的增长。

我们颐和一直做的房子有三个核心竞争力：1、慢活。慢一点活就是享受，现在中国人的工作节奏太快，对于金钱物质的需求增长的太快，有的时候往往忽略了忘记了感情所在，颐和的房子我们一直做感情所需。

2、乐退。虽然国家号召把退休年龄退后，但是我希望我们颐和的业主，以及我们颐和业主反映出来都是想提前退休，提前把更多的生命和时间留给自己的家人和朋友。

3、功成身退的标志，我们能够跟所有的家人朋友聚在一起，聚在有山有水的地方，聚在没有雾霾的地方。这样颐和的产品以后会有更大市场的需求，我代表颐和、或者代表高尚房产的地产企业发出一个声音，中国人应该到追求舒适生活的阶段，因为我们生命有限，满打满算一生就是三万多天，如果再遇到一些突发事件的时候，可能生活的时间更少。所以，希望各位朋友替我们颐和，替我们地产生活发出一个声音，大家有钱的尽量换一个大点的房子，有钱提前享受和消费一些。

第三，从去年下半年开始，我们在东北、西北和华东地区加大了投入，尤其是华东地区，我们发现自贸区的概念的提出，背后隐含了很多改革的空间，政策的空间，所以，我们首先在华东投入。今年上半年一季度我们加大了对广州的投入，广州也是走在了这次深化改革的最前列，只要有改革的地方，我们的房产市场绝对不会出现大的下滑，只要有改革的空间存在，和我们这些还站在改革大潮前沿的企业和政府的领导存在，我们所有的市场就不会倒下。

在座的各位，无论你们的家乡来自于哪里，你们以后工作或者退休地点选择在哪里，我希望大家在有限的时间里面多享受无限的享受，谢谢大家！

敏捷地产集团副总裁梁锦华：

尊敬的潘处长，省房协蔡会长，地产界各位同仁、新闻界的朋友，大家下午好！非常荣幸参加今天的“品牌房企新闻发布会”，我代表敏捷地产向大家介绍我们公司的情况。敏捷地产这两年的发展比较快，新项目也比较多，销售业绩增长也很快。今年一季度敏捷地产销售金额和面积都排在广州的前列，在中国房地产的排行中也排在20多位。不过相比同行业的万科、恒大、碧桂园千亿级的企业来说，我们在总规模上还是一家中型的企业。

敏捷地产发展已经有16个年头，主要立足于珠三角，辐射全中国。目前已经在中国15个大中型城市完成了战略布局，所开发的项目也达到70多个，总开发面积超过2100多万平方米。近几年全国楼市一直处于宏观调控中，政策对于我们这个行业带来巨大的挑战，一线、二线、三线城市也有各自不同的反映。但是，敏捷地产一直坚持稳健的发展态势，一年一个台阶，2012年全公司销售额首次突破100亿，到2013年公司全年的销售达到210亿。

在企业发展特色上，多年来敏捷地产一直是快速开发、快速销售、快速回笼基金。同时敏捷地产发展的重点一直是珠三角，特别是广州区域，广州对于集团公司的业绩贡献都超过了50%。由于珠三角各个城市在这一轮的调控中都保持着稳健发展发展的态势，我们公司也是紧跟市场迅速反映，在调控中取得不错的销售业绩。

在产品上，敏捷也是紧跟市场调控的步伐，结合政策方向和市场需求，开发大量刚需首置和首改型产品。如针对首次购房和首次改善住房者，开发多种面积高品质房子，针对广州楼市开发了不限购、不现代的高利用率的LOFT公寓，针对经济红利和人口红利吸引出来的投资，度假性的需求，开发滨海温泉等高性价比的度假产品。

同时，敏捷地产一直积极主动适应市场变化趋势，针对市场实际情况，合理定价。通过我们的努力和主题销售为买家提供良好的置业机会。在今年的一季度，我们公司推出了回馈业主和社会的优惠行动，这种营销行为为集团带来了较好的行为，也为集团实现了持续稳健的业绩增长奠定了基础。

对于今年的市场，我们公司持有乐观而谨慎的态度，今年我们力争实现合理增长，预计今年的增长幅度在去年的基础增长30%左右。不过公司也会根据市场的情况进行调整。为了实现这个目标，只要有合适的项目，不管是国内还国外，敏捷都会积极的争取，当然珠三角依然公司重点发展的区域。

这里我插播一个小广告，今年敏捷集团重点项目之一，“肇庆敏捷城”在4月19号开放销售中心，我们目标把这个项目打造肇庆的城市客厅，让它成为肇庆、云浮、四会等粤西城市的中央商务区。最后允许我代表敏捷集团再次感谢省房协和媒体们、业界朋友一直以来给予敏捷地产的支持，谢谢大家！

越秀地产营销中心总监伍岳峰：

尊敬的潘处长、蔡会长，各位同行、各位媒体同仁。越秀地产是咱们广州市比较老牌的发展商，我们在广州市的城市建设有30多年的建设经验。对于整个市场的判断，这么多年来都是比较准确的判断市场的走势，采取了比较好的策略。

我们越秀地产在去年广州销售份额占60%，外地的项目是40%。今年调转，外地的项目占60%，而广州占40%。目前越秀地产全国的城市，在广佛地区，包括广东的城市南海、佛山、中山、江门这几个城市都有布点，产品涵盖有别墅、有综合体，也有高端的洋房写字楼等等业态的产品。中部区域在武汉、杭州、昆山等城市都有项目。在山东的青岛烟台以及沈阳等项目的发展势头都挺不错的。最近在海口旅游地产也有项目，今年也有落地，今年也准备开售，香港也有。我们整个公司的区域布局已经形成以广州为基础全国发展的战略态势，我们2014年的销售目标是220亿，去去年增长50%，从一季度的销售情况来说，上个星期上司公司已经公布了相关的销售数字，也符合我们管理层的预期。

很多媒体都关心今年的市场到底怎么回事，特别是一季度的时候，有个别地方出现销售淡一点的情况，如何判断这个市场的走势，我谈一点我个人的看法。我们对于市场的看法，首先基于咱们国家宏观经济的走势的判断，才能准确的判断房地产的走势。我记得在2008年房地产市场最悲惨的时候，我在年底的时候跟黎老师一块提出看好房地产市场的观点，当时很多业界朋友和媒体朋友认为这种是过于乐观，但是事实证明这么多年来，这几年基本上判断它的节奏都比较准确，包括2014年1月份杂志月稿的时候，我写了一篇对于今年市场走势的预测，当初的说法是谨慎微调，属于增幅减缓，但是整个市场是平稳发展的预测。从一季度的分析来说，我们在去年的判断是非常准确。

我们如何看待一季度市场出现稍微看淡的信息？第一，我们国家处在经济晃荡期，李总理说GDP一定要保证在7.5左右，有一条底线不能低于7，假如低于7稳增长和保就业就会出现困难。我们以7这个底线跟房地产行业关联度进行分析，也就是说，保证国民经济的GDP在7以上的增长，房地产投资要保持20%增幅GDP才能在7的水平，这是每个公司多年进行测算得出的结果。我们判断国家7是底线，低于7，我们整个国民经济波幅比较大，在这种判断下，我们房地产计算一季度稍微淡一点，但是整体是往上平稳的增长。

第二，第一季度随着美国QE的退出，国内人民币贬值预期的加大，以及热忱流出中国，央行又不断的回购，流动性收紧，房贷的基准利率上浮10%—15%。所以，很多的发展商一季度做房地产销售的时候出现一些困难，这是很正常的事情。我们留意到2014年M2的货币总量是110.6万亿，是保持13%的增长，总量跟2013年是平衡。也就是说，银行M2货币的增量跟2013年平衡，整个国家政策的变化的话，在大笼子之下，我们不用愁二三季度、甚至四季度基金会出现紧张的情况。

第三，关于目前调控的政策。我留意到“十八大”的报告讲分类调控，最近广州市也出台了公益金政策，以及昨天出台要限签双合同。这些东西应该要正面的理解政府在回归市场这种措施，而不是从反方面理解政府是为了把房地产市场引导不健康的状态去，出台这些东西，以前之所以会出现双合同的情况，也是因为政府调控的政策有一些地方应该是在不合适的时机作出一些不得以的行为，所以回归到正常市场的状况，所以一个房子就是一个合同，这是很正常的事。

第四，我们整个房地产的城镇化政策到底对于二、三、四线城市发展规模应该如何考虑？我们做房地产都知道地段论，大家都知道除了地段还是地段，一、二、三线城市都是大概念的意思，一线城市地段好，四线城市的地段偏远，所以，抗风险的能力比一线城市要稍微弱一点，我们很多地产商在一、二线城市、甚至三线城市都是进行土地储备，是在房地产市场波动比较大的时候，在一线城市发展多一点，在三线城市稍微少一点，这是很正常的事情。三、四线城市发展更好的时候，由于地价比较便宜，赚取的利润就会更多，这常规的理念，不要提出一、二、三、四线城市分化，这是属于不太专业的说法。

第五，关于不动产、房地产税收，国家都有明确的表明，总理说干一寸比说一丈要好，这个有一个过程，我们作为一个行业，国家的政策我们应该支持，往规范化、长效机制这方面发展，我们在整个过程当中，在今后起码3年之内还是有研究和立法讨论的过程，短期内对整个市场的影响应该是有限的。

综合以上的因素，我们对广州市的房地产市场应该抱有一个非常乐观的信心，我们整个行业的从业人员也好、或者媒体人也好，在本质之上的现象通过一些专业分析得出正确的结论，这样的话，我们广东省广州市的房地产市场，二、三季度会出现谨慎乐观的现象。谢谢。

富力地产广东公司销售策划部总经理方伟翔：

尊敬的潘处长，蔡会长，各位媒体朋友、地产同行，大家下午好！省房协这几年定期举办“品牌房企新闻发布”在业界起到非常好的牵头作用。在房协的领导之下，我们这些企业可以聚在一起响应政府的号召，在上半年把握全年的市场走势。我希望今天的会议可以像以往一样，对于把握2014年广州的房地产市场整体运行情况进行交流。

首先汇报一下我们广州富力地产去年的整体销售业绩的情况，去年富力地产取得历史上最好的销售业绩，全年的销售额达到422亿元，销售面积339万平方米，比2012年同比增长了23%。其中梅州地区销售面积也连续三年突破了好成绩。2013年对于富力集团发展的影响最深的就是我们积极主动扩充土地的策略，全年收购土地总面积超过2000万平方米，使得集团的土地储备面积达到4300多万平方米。按照去年大幅度增长土地收购，我们富力2014年的销售目标定在700亿左右，今年全国我们预计会超过25个新的项目推出市场，对于我们富力来说，实现700亿的目标，我们已经做好了充分的准备。

从今年一季度的销售数据来看，富力集团在全国销售额达到152亿元，这种良好的开局也保证我们全年销售指标能够顺利的推行。具体说到广东地区今年新开拓的城市，预计会往佛山、梅州等等地区发展，我们富力还是比较扎根广东这个地区。我们富力绝对不单单只是追求规模的扩张，我们这几年追求建造精品的项目，这是富力品牌可以快速发展坚强后盾。

广州地区的全年的任务，结合去年的实际情况，今年我们制订了145亿的目标，一季度已经完成65亿，超过三分之一以上，所以，今年广东对全年的任务还是有信心完成。虽然一季度的销售业绩比较理想，但是面对周边的市场还是不会放松，我们作出了积极应对，在确保以下三方面的情况下可以顺利的运行。

第一，我们加大中心城区的高端物业的推出，市场无论如何变化，政策如何调整，好地段的物业，高端的产品受影响最小的。所以，像我们在越秀区的综合体的项目东山新天地，天河区的天玺花园等等一些中心城区的高端物业，无论在什么情况下都会得到客户的青睐。

第二，加大刚需产品的开发，针对首次置业推出富力金融城，包括去年新推出南沙富力唐宁，一直都是当地销售的非常好的产品。未来我们也会开发更多的符合刚需的产品。

第三，我们持续会推出以旅游度假产品为项目的产品，像我们从化的富力泉天下，这个项目条件得天独厚，有温泉、高尔夫、山景、河景等等，而且性价比非常高。这些项目的推出，非常符合我们市区的需求。

2014年一季度市场环境确实出现一些变化，对于房地产市场的调控，我们认为市场调控是可以让我们这些企业同行变得更加有生命力，真正强大的企业可以变得更加成熟。相信经过我们企业的努力，仍然以积极的心态面对每一次新的政策出台和调整。

在结束发言，我代表富力地产，作为广州最大房地产企业之一，我们也向协会表态，我们会为市场平稳健康的发展作出我们应有的努力，也希望加强和同行的沟通、联系，共同把广州市场做好，谢谢大家！

碧桂园控股品牌总监范希飚：

尊敬的潘处长，蔡会长，各位同行、媒体朋友，大家下午好！很荣幸今天能代表碧桂园跟各位做交流，也是聆听我们同行的意见。对于碧桂园来说，在2013年时候我们一直在思考，在去年10月到11月我们定千亿目标的时候，我们杨董事长提出12个梦想，他认为碧桂园在当下没有成功，他当时就提出了关于碧桂园应该走的12个梦想，大家去到碧桂园新的总部在每个办公室都会看到，在他的印象当中，碧桂园还是有很长的路要走。

第二，在今年年初的时候，我们这次又要公布千亿的销售业绩的时候，同时公布的还有10项规定，就是是杨先生以及公司的高管，在碧桂园实现千亿跨越的过程中，公司内部会出现一些对于奢侈等等的工作做法，所以推出10项规定，规定碧桂园员工的工作作风，也是警醒碧桂园未来要走的路，我们主席说的话就是：忘记了当年艰苦奋斗的历程了吗？所以这个也是碧桂园未来持续再走的方向。

第三，对碧桂园千亿，也是我们总裁一直在提，在去年5月份的座谈会上，我们后勤的同事提出碧桂园的后勤，包括碧桂园所有的食宿都是由公司提供，开支挺大，但是我们总裁就回复了一句话：对于员工的投入多少都不为过。这是我们公司内部的基调。

今天简单跟大家分享碧桂园的观点，今年碧桂园定了1280亿的销售目标，对于这个目标沟通的时候，有些碧桂园定的比较高，有些碧桂园定的比较保守，其实公司对外的沟通时也表达，碧桂园定的目标基本上根据今年销售的过量，以及全年推盘的情况，结合去年的销售数字定出来。今年上半年对外推拓的新产品达到24个，对于碧桂园来说是比较多的年份，全年的销售量是比较高的，1280亿的目标是相对合理的水平。

我们主席一直认为，整个房地产还是属于朝阳的产业，他在去年年中的时候，在内部就提出乘风破浪正当时，碧桂园所经历了是非常好的阶段，相比前面20年所走的路，碧桂园正在经历一个非常好机遇的时期。所以，当时他也提出很多关于未来探讨和想法，同时也提出无论房地产如何走势和变化，对于碧桂园来说，首先是自我努力的加强、或者自身竞争力的提升，他认为这个才是最关键的。所以，从去年到今年以来，碧桂园在持续的做一些内部的学习和提升。

我们敏捷梁总也提到，包括我们碧桂园都一直都在学习，学习各个地产公司比较好的方向，这也是我们努力去做的碧桂园提升。

碧桂园从今年到现在，碧桂园更多是别墅的产品，从2010年以来，洋房产品基本上成为我们的主流，去年70%的产品都是洋房，我们未来更契合国家的城镇化推进洋房产品的开发和销售，这个也是碧桂园主流的方向。未来我们也是及时适应整个行业经济的走向，调整我们脱两的提供。

对于2014年的碧桂园来说，我们会有比较多的改变和提升，这个提升对于碧桂园来说每年都在做，包括我们完善项目环境与配套，提升物业服务这一个层面，同时在销售策略这个层面也有一个提升，2014年我们提出营销标准化新的思路，很多同行会说碧桂园去年是全力营销带来非常好的效果。但是，今年碧桂园提倡营销的标准化，包括我们在营销团队的参与者，各项目的开发投资以及运营的环节，并且提供相关专业性的意见。将我们营销分层划分为7个阶段，每一个阶段都是总部、区域以及项目这三个环节标准化的执行，并且在总部区域以及项目都有各自执行相关的操作的方式方法，保证我们的项目基本有效的实现。

在2014年的营销标准化，我们梳理了1000多个模块，有600多个节点来保证销售策略和销售目标的实现，包括营销这一块，我们提出2014年重点整体品牌营销能力的提升，这也是我们希望努力做到的。除了营销这个层面，在2014年我们更希望在土地拓展这方面保持积极拓展的态势，同时我们会继续坚持对产品的开发，强化管理要求，提升我们产品的质量。2014年我们集团三大重点工作之一，就是关于人才的引进和人才培养，大家近期会对碧桂园的人才引进会有比较大的关注，但是这也是2014年重点持续关注的，包括从毕业生到高层的管理层招聘，都会是2014年的工作重点。

最后还是物业管理层，这是我们主席一直强调的，对于碧桂园来说，物业管理是碧桂园的明天，在未来的路上会持续加强完善客户服务，给整体的物业努力做一个提升，为集团的发展巩固我们的客户基础。最后是主席提到的12个梦想作为引领，对于碧桂园来说12个梦想中最后的三点他是这样说的，他说：希望碧桂园是一个社会效应、公司效应、员工效应的公司，也希望它是被社会高度认可和战略的公司，同时也是为人民社会进步而不懈努力的公司。我想这是我们所有同行努力去前进的方向，谢谢各位！

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江：

尊敬的潘处长、蔡会长，各位领导、各位来宾、媒体朋友们，大家好！我是合富辉煌中国首席分析师，广东省房协专家委员会副会长黎文江。我发言主题是“创新营销手段，提升服务水平，拓展市场份额，接受更大挑战”。今年第一季度广州商品住宅区域化速度相比去年第四季度放缓，主要原因和2012年第一季度一样，都是房贷收紧的原因，2012年二季度以后，房贷逐渐放松，促使2012三、四季度成交量飙升，其势头一直延续到2013年上半年。我们相信同样的情况也会在今年出现，因为中央对于刚需购房的房贷扶持政策不会改变，只要有需要，降低存款改变几率的措施就会出现，流动性还会继续得到松动。

   目前开发企业已经采取各种有效的方式，例如：首付分期，减装修，新开盘低价开售等方式，帮助购房者度过这段困难时期。前天，我们在萝岗合景天峻这个楼盘，开盘以7000元/平方米价位，引起了各位公众，3000多位客户云集琶洲香格里拉，再现当年花园酒店、亚运城签约的盛况。

   合富辉煌中国一直致力于为广大购房者提供最优质的服务水平，我们将于近期推出“fanglang”（音）公众服务网，只要在微信上查公众服务号，搜索“fanglang”（音）两个字，就进入我们的超级微信的平台，我们希望把它打造成为帮助置业者完成一站式购房的超级微信，一个为客户提供全方位定制服务的智能平台。也将是第一个真正做到线上找房，线下服务的超级微信。置业者可以在超级微信里面直接申请优惠，预计可以送出的优惠总额度将高达50亿人民币。欢迎大家试用。谢谢！

广东省房地产行业协会会长蔡穗声：

谢谢潘处长参加我们这个会，给大家做了一个很好的发言，也谢谢各位企业负责人参加这个会，对形势的看法，对自身企业发展前景有很好的阐述，也谢谢媒体朋友们参加今天的会议。

   刚才我听了潘处长开始的发言，他对市场分析的把握，对政策的解读解释的很清楚，尤其是这一届党中央、国务院领导之下，对调控政策的思路和做法，尤其对保障房建设方面的力度，和住房供应体系构建都作了很好的解读。同时也对我们企业、对我们的媒体提出一些他的建议，我都十分认同。

   关于市场形势方面，我补充一点，第一季度我们广东省商品房的销售面积和销售金额如果跟去年第一季同比有比较大的幅度下降和回落。但是我们分析过4年的数据，2010年—2014的数据来看，今年一季度商品房销售面积、销售金额跟去年一季度有回落，但是跟另外的三年相比，还是高过以往的三年。换句话说，今年一季度房地产销售面积和销售金额的绝对数来看是5年来的第二高度，第一高是去年，第二高是今年。这样来看，我们并不悲观，应该说回到一个常态。去年的增长幅度跟上年度比有百分之几十的增幅，是很大的增长幅度，所以今年还是一个常态。

   但是还是要关注一个数字，今年一季度新开工面积数据下降的比较快，这个跟银行的收紧信贷有关，还有大家对市场前景的分析判断有些不同的看法，分歧意见都有关系。这些随着时间的推移，到了二季度把经济逐步的回暖，房地产市场从正常轨道走下去，会打消投资的固定，投资方面会上来，这是对形势的补充。

   第二，有关政策方面，我有个建议，我们这几年限购政策也实施了很多年，限购政策在特定的情况下，为了控制房价过分增长，而提出的行政手段。这种行政手段有一定的临时性，应该也有退出的机制，在适当的时候，尤其是房价增长没有这么快的时候，我建议某些地方政府可以考虑有条件的退出一些限购政策。比如有一些城市全市实行限购政策，各个区域条件都不相同，有的区相对来说还欠发达，或者说购房不火爆，房价增长也不是快，那么，非城市中心先退出限购政策，中心城区有条件的再逐步退出。这样逐步使得我们的房地产市场更加体现出整个市场机制在起决定性作用，政府更好的发挥他的调控作用。也使得我们市场的发展更加平稳、健康、可持续。这是一个政策方面的建议，因为现在的政府都是因地制宜的制订自己的政策，他也不是一刀切。

   为什么每年省房协都开“品牌房企新闻发布会”，这已经连续开了8年，确实像颐和赵总所说，我们有一个很好的东西，8年来媒体都有看到，我们这些品牌房企都还在，这很难得，说明广东房地产这个市场、这个行业是比较稳健。尽管很多人说有分化、重组，媒体人都问我有重组、有兼并，我说这个每天都在发生，但是某个时期就会出现特别多的合并、重组，这样就死亡了。总体来说大的企业、强的企业还是活的很好。

   我们这个“品牌房企新闻发布会”连续8年我们是三个活动配套进行，首先，春节后3月份有“2014年广东房地产蓝皮书的发布会”，这个是给社会上判断分析今年市场形势怎么样，从大的方向大家做研讨分析。到4月份我们有“品牌房企新闻发布会”，在市场分析前景下，看看我们房企怎么判断形势，房企今年的发展计划是怎样的，给媒体和社会做回应，让大家了解我们广东省新的一年整个市场跟房企的发展有一些明晰的认识。5月份我们有房博会，让我们的房企把产品拿出来跟消费者见面，使得上半年我们整个市场逐步有良好发展的氛围，为全年完成销售业绩，为全年市场的平稳健康发展打下一个基础。每年我们在上半年有三个活动，一步一步的推进基本的原因在这里。

   从今天来看，我们还有一些具体的原因，从现在来看，结合国家新型城镇化的建设政策导向，我们对于三、四线城市房地产市场会有更多的关注，我们也考虑到像广州这种购买力，除了在广州市场下放以外，还对周边的中山、肇庆、清远这些城市有一些良好的导向，这也符合省委提出的珠三角一体化发展的政策。我们也是引导企业，把握市场先机，加大销售力度，增加市场供应量，使得这个市场供应保持平衡的状况。

   从目前筹备来看，珠三角房博会，在4、5月份属于暖市行动，大家对市场逐步正确的认识、全面的把握，使得市场气氛逐步走向良好的状况，打造珠三角楼市黄金五月，将在5月23—25日在广州保利世贸博览馆举办“2014珠三角房博会”。期间，还将联合香港房地产协会，特邀河南、湖北、湖南、广东、广西、海南等中南六省区以及重庆、四川、云南、贵州等西南四省区的协会共同举办“国际房地产金融高峰论坛”。邀请海内外重量级专家明晰海外投资方向，寻找符合国内开发企业特色和优势的海外发展之路，助力粤派地产更攀高峰，这方面我们在全国还是占有领先地位，所以我们有这个想法。

   这次房博会的主题是“价值引领，铸就梦想家园”，希望打造珠三角品牌房企的形象展示，主流展品展销的平台，在5月底，目的是延续“5·1”楼市小黄金周，营造市场气氛，打造楼市的红5月。从目前来看，他们从去年底开始到现在做了几个月的工作，主流品牌房企的参展意愿比较浓厚，基本上都加强了房博会，参展规模也得到扩大。还有周边的几个市，主要是中山、肇庆、清远几个城市，都组织参展，他们也要到广州这个市场分一杯羹，广州的消费需求很大。这些专区的规模，我们往年比较多的是肇庆和清远，今年增加一个中山，所以专区的规模打造历届新高。从去年开始海外展区，今年的规模也像往年一样火热。

   最后代表省房协感谢潘处长代表广东省住建厅的领导来给我们做了很好的指示分析，也感谢在座的企业负责人参加这个会，做了很好的发言，也感谢在座的媒体，希望媒体给予我们更多的帮助，更多的支持，谢谢大家！