欧阳捷：今年上半年的形势比往年而言不算差

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月16日下午，第二场中国地产六方会谈《调整与发展：企业转型困境与机遇》举行。以下是新城控股集团高级副总裁欧阳捷在会谈上的发言实录。

我先讲讲互联网，实际上互联网就是工具和渠道。我们通过这个工具，会拓展我们的市场份额，争取客户资源，提高我们的销售效率，扩大我们的渠道。互联网可以帮助我们，这就是本末关系。

钟伟老师是我们非常尊敬的学者，我们曾经请他为公司的高管上课，过了两年又请他来上课，第一次上课的时候，我没有完全的听懂，后来我发现每一次上课，开始都没有完全的听明白，不过有一点我明白了，我不太同意钟老师对于目前房地产遇到问题的看法。今年1—6月份国家统计局的数据是，上半年房地产销售面积是4.8亿平方米，比去年低了一些，去年是5.1亿平方米，比去年以前的任何一年都要高很多，今年上半年的销售额是3.1亿平方米，去年是3.3亿平方米，前年是2.3亿平方米，再前年是2.5亿平方米。因此今年上半年的日子是相当的好，我们延续去年高增长的势头，稍微低了一点，今年50强房企的市场销售额增长幅度有30家，增长额达到了2000亿，下降的企业是20家，下降额度的标准是50亿，其中10家企业是在10亿之内，对于百亿企业而言，下降50亿的幅度不多。

今年上半年的形势比往年而言不算差，今年6月份标杆企业的销售也在增长，增长的幅度超过了今年1—5月份的50%，意味着今年已经见底回暖，我认为7月份比今年上半年还要更好，我认为金九银十会到来的。

中央政府我们表示极大的敬佩，新一届政府上台以来，对房地产的宏观调控只字不提，中央政府对房地产调控的政策几乎是袖手旁观，对地方政府的小动作，我们称之为救市政策，实际上是纠错的行政管控的政策，都是默许或者是鼓励。中央政府从去年以来表现的房价上涨也好，市场波动也好的定力是我们所不及的。

本质上，政策面来讲，市场的气氛正在改变。包括人民日报、新华社等发布的信息，唱空的心态逐渐的改变，从销售面来讲，数据是不错的。企业面来讲，自由资金的增长和房地产企业资金的来源还处在正增长阶段。今天没有看到房地产企业大规模的降价倾销，全国统一性的降价行为。也没有看到企业跑路潮频繁的出现，如果看到企业的跑路现象，如果将这些统计的话，跟全国四、五万家企业相比，不良资产要比银行低得多。

目前的客户也更加的理性，今年有一个数据，就是世联地产提供的数据。今年上半年投资客的占比是10%，意味着市场是由刚需和改善性需求支撑的，达到了90%，那么这样的市场还不够好吗。今年打砸售楼处的情况也是比较少的。下半年因为预期的改变、政策的调整，国家经济形势的回升，我认为下半年会比上半年更好。

挑战是比较大的，我同意各位老总的观点，也同意秦主任的观点。1995年到2013年全国城镇住房竣工面积是129亿平方米，1984年到1993年是多少？达到了7.83亿平方米，两项加起来就是139亿平方米。上午专家提到的数据，人均住房面积是32平方米，也就意味着1984年前，我们生产的房屋，城镇住宅人均是12平方米。这是怎样的概念，意味着现在新的高楼大厦设计的寿命是50年，这些房屋已经过了35年。这些房屋要在未来拆迁掉，12平方米如果乘以7.3亿人，相当于83亿平方米，城镇化每年不断的提高，从50%上升到70%，大概要增加2.6亿人，按照人均30平方米，大概是76亿平方米，两项相加是165亿平方米，意味着按照去年的销售面积计算，我们还剩下15年的时间，因此房地产企业未来的挑战，做了15年之后，我们突然发现市场的增量没有了，只剩下周期性改造。在座的企业家都希望做百年老店，这15年对他们来讲只是朝夕，因此时间非常的紧迫。

我们的机遇在哪里，现在大家都谈转型，但是如何转。现在可以看到的道路有几种。

不算房地产行业内的转型，例如原来做住宅，现在改做商业、旅游地产、文化产业、教育产业等等，实际上住宅房地产占到整个房地产份额的80%、90%。如果将这些去掉的话，其他的量不大。更何况很多的养老地产、旅游地产、文化地产还没有找到出路。我们要谈的内容是什么，第一条路海外投资，今年到国外的企业不多，我们也希望走出去。但是欧美国家市场已经成熟，市场容量见底，而且是以二手市场为主，我们的房地产市场再过15年，也会发展成为二手市场为主。在这个时期，欧美市场没有太大的空间，我们要去就是学习他们的法律、政策、市场环境、组织、管控、企业投融资等方面的内容。

梁总的观点我是相当的佩服，也有不同的看法。第一个房子要让客户尖叫，有这个可能性，但不是在中国，如果在美国发生这样的事情是否有可能，也许可能。因为客户可以参与选址和建造，客户可以想要什么样的房屋就建造什么样的房屋。中国是不行的，政府管控了所有的环节，生产的房子是统一的，因此互联网产品和工业化产品是不一样的。

二、互联网是一种工具和渠道，我们讲渠道主要是指推广渠道。工具我们天天都作用，例如我们做的百年住宅项目，项目中利用了互联网的手段，使得你回家的时候，可以用手机打开你的冰箱、空调和所有的电子智能化设施。这也是我们做的创新，新城物业也成立了互联网楼盘项目，房地产并不是梁总所说的傲慢的行业，也在贴近客户。

三、互联网给我们带来了什么，渠道中有一个重要的概念，实际上是打破了理论界固步空间的概念，房地产企业可以通过互联网直接跟客户对话，甚至提高了我们的效率和营销的水平，我们也在用这些方法，降低我们的成本，降低营销水平，降低我们的管理。

梁总的说法，我认为是非常有道理的，对我很有启发，他说的内容，我们也在做，但是离他的期望或者是尖叫相差了一些。