刘卫民：棚改需要政府让利

中国房地产报记者获悉，7月以来，国务院发展研究中心成立了数个调研组，奔赴全国9个省份摸底棚户区改造进展情况。日前，国务院发展研究中心已经起草完调研报告并向国务院做了汇报。“通过调研发现，各地在棚户区改造的建设模式上呈现八仙过海、各显其能的特点。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受中国房地产报记者采访时表示。

但总体说来，棚户区改造资金问题是关键。“棚户区改造工作的推进需要政府拿出很大的决心，无论是‘肥瘦搭配’，还是增加容积率，都需要政府切实让利。”在刘卫民看来，“政府让利给项目，有助于项目自身实现收支平衡。在此基础上，不管是国开行还是商业银行都会愿意贷款”。

中国房地产报：国务院发展研究中心对于棚户区改造工作的调研主要走访了哪些地方？这些地方的选取有什么特点？针对哪些方面的内容进行了调研？

刘卫民：走访了辽宁、吉林、内蒙古、四川、湖南、河南、江西、陕西等九个省区，一般选择省会城市，另外加上一两个地级市。

在城市的选择上，先由各地方的研究中心收集材料，包括建设任务量、完成情况。具体包括辽宁鞍山、抚顺，吉林四平，四川南充，陕西西安、渭南，河南三门峡等地。选择这些地方作为调研点，主要基于三方面考量：数量、区域和类型。具体来说，这些城市一般具有以下特点：一是新开工工程量占比较大；二是要覆盖东、中、西三个区域；三是类型要比较全面，包括城市、矿区、林区、垦区棚改等，比如内蒙古主要是林区，而江西则垦区比较集中。

此次调研的目的是了解国家保障房、棚户区改造等工作的政策落实情况，评估“惠民生、稳增长”的实际成效，收集基层工作中的新特点、新情况、新经验。

中国房地产报：在调研中，你认为棚户区改造工作呈现出了哪些特点？

刘卫民：今年在棚改资金方面，国家加大了支持力度。在中央补助资金的基础上，各省区政府均予以一定比例的配套补助资金。例如，江西省按照与中央补助资金1:1比例配套安排省级补助资金。而有些省则采取以奖代补的形式，对棚改任务重、进展情况良好的市县进行鼓励。另外，很多地方在棚户区改造的土地供应上也加快审批速度，四证的审批提速。

在改造过程中，大家在运作模式上也探索出独特的经验。具体建设模式分为以下几种情况：

一是一般模式。从流程上来说，棚户区改造首先是对棚户区危旧房进行拆迁，拆迁后腾出地块到二级市场招拍挂。在招拍挂的流程里对棚户区改造回迁房的房价、户型是有要求的。在拆迁过程中，主要是城市融资平台、土地收储公司介入。房企在招拍挂的时候，根据投资收益测算合适才会摘牌。二是代建模式。政府委托建设公司建好回迁房后，根据商定的价格统一回购。三是旧房维护翻新。林区、垦区的改造有的是旧房的维护、翻新改造，这种模式相对简单，谁参与建设直接会享受到财政资金、国开行贷款、企业补贴的资金拨付。四是商品房安置。棚改对象一般收入较低，有时政府会出面组织居民一起向开发商谈团购。政府通过把财政补贴资金加上棚改对象自己的钱直接付给开发商购买商品房，从而解决棚户区居民的安置问题。

中国房地产报：国开行的贷款额度如何分配？资金问题还有哪些解决渠道？

刘卫民：国开行首先会考虑申请省市的建设量，建设量大，获批贷款就多。第二个考虑因素就是城市的融资平台，地方政府的负债能力。国开行和省融资平台签订框架协议，实行统贷统还的融资模式。

除了财政补助，融资渠道之一便是吸引社会资金。比如发行债券，还有通过国开行担保引入保险资金。除了这些融资渠道，大部分棚改资金还是来自于参与企业的商业贷款。从投资和收益总量上可以实现平衡才能使企业参与进来，而这部分平衡需要政府让渡一些利益，特别是土地出让的收益。

中国房地产报：棚户区改造还面临哪些问题？

刘卫民：主要问题包括以下几个方面；第一，短期内棚户区改造工程大量实施以后，棚改的速度是加快的，这毫无疑问增加了地方政府的债务压力。第二，棚改的老大难问题——拆迁。《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布以后，各地提高拆迁的依法行政意识，拆迁工作更加规范。同时被拆迁家庭的心理预期也在不断提高，拆迁周期长，影响棚改进度。第三，新一轮棚改启动以来，各地政府都认为当前是个好机遇。因此，在建设量上出现了扩大化的倾向。第四，今年棚改的一些项目都是前两年的储备。很多地方乘政策的东风，把家底都拿出来了，所以今年推进的速度很快，也相对顺利。那么明后年能否发挥可持续的效应，需要早做准备。

中国房地产报：你对下一步棚户区改造工作有哪些建议？

刘卫民：一是棚户区改造要与新型城镇化结合起来，在规划上做好有效衔接；二是棚改筹资鼓励各地因地制宜，通过调研发现，各地的情况千差万别，土地情况、财政能力、房地产形势都不同，中央应该鼓励地方创新融资模式；三要精简棚户区改造项目的审批流程，缩短建设周期，让拆迁家庭尽早回迁；四是更加重视拆迁工作，让拆迁居民的利益诉求尽早、畅通地反映出来，在前期让拆迁居民介入，参与到整个拆迁过程中来。