施永青：三大改革突围中介瓶颈期

中原集团创始人施永青

从搜房发展线下业务，到Q房网引入合伙人制度，再到链家声称大幅度提高前线人员佣金提成，随着事件的深度发酵，中介行业迎来发展的瓶颈期，即便是中原地产创始人施永青也没能坐得住，这位地产行业的“老法师”在日前接受早报记者专访时坦言，中原有必要进行全面革命，而薪酬制度改革、加强内部管理以及提升资讯科技则是企业突围的三大措施。

薪资改革已提上日程

互联网的不断侵蚀、竞争对手的不断加速，让施永青感到了不小的压力，调薪酬、股份制成为他全面反击的第一步。

日前，网上业已有一份中原地产的提薪公告流出。

该公告显示，自12月1日起，在原有佣金政策维持不变基础上，经纪人只要业绩超过2万元，即额外奖励当月实收佣金的10%作现金奖，最高可多拿到2万元并以现金发放，还可以免税，分配方式按业务员与经理八二分配。

从公告当日起提高分行经理底薪至5000元，区域经理底薪提高至7000元；12月1日起，取消原租单奖以及针对经理的冲关奖和至尊奖。

对此，施永青坦言，从薪酬角度来看，中原地产在内地出现肥上瘦下的情况，最基础的经纪人的收入普遍不高，而一些基础管理人都没有较好的激励机制。“而我们的一些竞争对手则在这些环节取得了突破有了不少成绩。所以，薪酬制度的调整是中原改革的重中之重。”

施永青进一步指出，除了提升基本薪酬，中原还将推行真正的股份制，而所分股份并不是集团的股份，而是把各地分公司的股份拿出来。同时，这些股份并不是免费赠送，而是需要员工拿出钱来购买，当购买股份的员工离开时，需要将分公司的股份转出，以保证公司能够持续正常运营。“我们这个比较像万科的合伙人制度，而且是下到地方公司的合伙人制度，员工一旦购买就会真的成为分公司股东，是会注册的，并不是象征性地签个协议而已。”

此外，苦练内功则是施永青的另一步棋。

他告诉早报记者，与香港相比，内地在房源信息透明化和共享上存在不小的差距，以往经纪人都是选择性提供一些信息，给客户一些低价格的信息，而给卖家则是一些高价格的信息，但是现在需要让这些信息更加透明化、更加彻底化。

同时，施永青强调，内部管理上及内部构架需要细化，尤其是楼盘盘口共享程度需要提升。他笑言，目前对于一些楼盘的信息，很多经纪人都不大愿意共享，甚至为接个客户电话跑去卫生间，就怕被别人听道，“而未来，我希望我们的经纪能够及时地运用网络系统更新盘口的信息，让内部的人都知道最新的情况，共同努力促成成交。”

虽然目前这方面工作开展起来，无论是一手房还是二手房（房源、代理、租房）都会有一些阻碍，但是施永青坦言，这个不要瞻前顾后，需要先做起来，这样才能让消费者更为清晰地了解房源的情况及市场的真实状况。

先线下后线上最稳妥

对于今年风生水起的房地产电商行业，施永青坦言，这种互联网的消费理念是未来市场的大趋势，而中原地产在这方面速度不足，没有竞争对手快，未来将努力赶超，不过先发展线下再进军线上的发展思路不会改变。

事实上，虽然承认了互联网和移动终端的迅速发展，但面对来势汹汹的房地产电商，施永青显得颇为淡定，他说道，10月-11月，整个中原集团在内地的业务连续迎来久违的好业绩，两个月的平均销售额在500亿元左右。由此可见，现阶段电商对传统中介在业务方面所产生的冲击并不大。

“电商对中介行业的冲击主要体现在人才流失方面。”施永青表示，阿里巴巴的成功让很多人对电商这个行业充满了幻想，开始认为这是门大生意，因此吸引了大量的资金和人才，从传统中介高薪挖角。

但施永青强调，单看这些在地产代理行业“去经纪化”的电商，其长久发展模式并不清晰，虽然涉足地产代理业务的内地电商，有些已成功上市，未上市的亦不难获得风险投资基金的援手，财大气粗，但是，他们现在只能从投资者手上拿钱，并没有从市场和消费者手上赚钱。而对于房地产行业而言，从消费者手上赚钱才是长久的办法。换言之，目前电商的成本远比收费高，盈利模式尚未形成，一旦钱烧完了，势必难以支撑其运营“贴钱换市场”，并非长远之计。

深谙此道的施永青进一步指出，任何一种行业或一门生意，都有它自己的门道，中原地产有着深耕多年的线下基础，未来将会加强互联网数据方面的投入，使之与行业本身特点相想结合。“电商大多都在云端，它们需要落地，而中原则始终站在地上，这就好比建大楼，应从下向上建立，因此，先强化线下再打造线上的发展方式才是最稳妥的。”

施永青对于中原地产的互联网发展也有着自己的规划：一方面，中原将进一步减少与网站的合作，不再为网站代理项目带客，在未来2-3年里强化自身在互联网领域的发展，并主要以完善服务为突破口；另一方面，由于房地产电商普遍没有找到可以持续盈利的模式，因此中原会在电商模式相对定型之后，再进行全面的转型。

一线市场不会有大问题

除了行业的内部竞争外，市场的变化同样与中介发展密不可分。

谈及楼市的未来发展，施永青表示，之前看到政府有意遏制房价、打压房地产，但是最终还是妥协于房地产对整个经济的拉动作用巨大，因为这个行业牵涉到的上下游产业、资金量太大。在经济出现问题的时候，恐怕旧的“火车头”还要拿出来用一用，因此楼市目前看来不会真的崩盘。

“一线城市楼市成交的好坏就在政策的松紧之间，但总的来说，明年市场不会有大问题。”施永青如此判断。

同时，施永青强调，现在内地楼市存在很多问题，最明显的就是二、三、四线城市供应量严重过剩，这些城市将在相当长的时间内“消化不良”，这个问题需要时间来解决。而四大一线城市的问题并不是需求不足，而是投资需求扭曲了正常的生活需求。“上海的房价不是反映了人们的居住需求，而是在一定程度上反映了全国有钱人的投资偏好。从这个意义上说，一线城市的年轻人恐怕将长期承受高房价。”

基于这样的市场判断，施永青指出，管理层有些措施出来，市场的转变应该不会只是昙花一现，目前的购买力应该可以支撑整体市场成交量一个比较长的时间。二手市场则会随着市场好转，在消化了比较便宜的房源之后，价格慢慢走高，趋势更加明显。而一手房市场则会因开发商上半年的存货压力继续维持比较具有市场竞争力的价钱推货，这也意味着中介代理和开发商的物业讲价的机会依然存在。