网易房产原创报道 房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，而每次房地产市场的调整也会传导到中介行业。
在过去的一年，市场瞬息万变。王石的那句“担心下一个倒台的就是万科”，道出了房地产企业的担忧。不仅房地产企业在谋求创新与转型，链家地产、我爱我家等中介机构相继加入改革行列；资讯媒体平台搜房也已经启动向“交易大平台”快速转型。
随着市场的调整，房地产企业和中介机构纷纷迈出自己的步伐，积极应对市场的各种变化。
中原集团主席黎明楷在接受网易房产的专访时表示，2014年整体上来讲还不算是一个好市场，因为这么多年来，算是打压房价，其实对于整体的成交量带来的影响还是比较大的。
由于市场的疲软，2014年下半年出台了一系列的利好政策。例如，930房贷新政、央行降息等等。
黎明楷指出，从目前来看，整体上来讲应该还是处于一个下行周期，就全国而言，可能三四线城市下行的压力大一点，一线城市基本上是企稳了。
房地产的变化也促使中介机构纷纷加入改革的行列。黎明楷指出，除提高佣金措施之外，中原还重视互联网等新技术手段与线下实际操作的综合运用，并会加大对平台资源方面的投入力度。
预计未来三年内，中原将投入10亿资金用于系统平台建设与互联网运用，提高运营效率和市场竞争力。
此外，在提高佣金方面，黎明楷表示，从2015年1月6日起，中原将在北京、上海、广州、南京、成都、重庆六大城市全面提高佣金分配比例。此前类似的提佣计划暨奖励机制在深圳中原已实施。
值得注意的是，中原还重磅推出核心骨干持股计划。据了解，该计划并非目前多数行家所提的全民股东概念，而是从现有股东中拿出24.9%股份，让核心骨干认购，使之成为法律意义上的股东，也并非只凭一纸内部协议的股东概念。
以下为网易房产专访中原集团主席黎明楷采访实录：
网易房产：您怎么来评价2014年房房产市场的形势？
黎明楷：整体上来讲还不算是一个好市场，因为这么多年来，算是打压房价，其实对于整体的成交量带来的影响还是比较大的。在目前来讲，很多政策其实也放松了，虽然广州的限购还持续，但毕竟从银行的贷款方面来看，比以前松动了一点。但毕竟整体的楼价，当它在继续往下的话，交易量肯定是会减少的，所以整体市场肯定是会疲软一点。
网易房产：现在房地产市场还在下行周期里面，还是说这个房价已经慢慢企稳了？
黎明楷：整体上来讲应该还是一个下行周期，但是就全国而言，可能三四线城市下行的压力大一点，一线城市基本上是企稳了。
在一线城市当中我们还得要看，是市区的还是外围的，同一个广州市也有外围也有市区的，广州会整体持平，但是整体持平当中会出现的就是市中心的可能还会涨，周边的可能会跌一点，那就是一加一减，基本上算是持平了，所以你说楼价涨不涨，肯定有些地段还是会涨的。
网易房产：这个什么时候才能盘整完呢？是否还得看三四线城市的表现？
黎明楷：如果连三四线城市都开始稳定下来了，那这个调整就是基本上算是没有了，但是我判断，连三四线城市盘整完了，可能一线城市又已经涨疯了。
网易房产：2015年也会延续这种态势吗？
黎明楷：对于2015年房房产市场，我是相对乐观一点的。因为政府的政策其实从去年下半年就开始转变。一直压着房房产市场的交易量这块石头拿开了，那之后能不能反弹，只是看市场表现了。从现在来讲，我们看到是资金相对宽松了一点，等楼价已经差不多不再跌了，不再下滑了，甚至有些项目可能楼价又往上抬了，那就是原本持币观望的这些买家会出现，所以整体上来讲，今年以市场来讲，整体市场应该是比去年要好一点的。
网易房产：2014年出台了很多政策，在2015年会出台新的政策还是会延续之前的政策？
黎明楷：怎么调整这个是政府说了算，但从判断上来讲，限购应该会陆陆续续在剩余的这五个城市取消。至于今后还有没有一些新的政策出来，其实还得看房房产市场的整体的表现，就是达不达到政府的一个要求。一方面政府不想楼价升得太快，但另一方面房房产一直低迷下去，其实对于全国的经济也会带来影响。
网易房产：去年三中全会有提到要重视市场调节的作用，但是在下行周期里面，还是出台一系列政策调控？
黎明楷：其实政策肯定要有的，要看它是用哪方面的政策，是偏向市场化一点的手段，还是偏向行政手段的多一点，因为在过去的调控其实基本上还是以行政手段为主，不让你买。未来这些行政措施会慢慢退出市场。
但如果从资金的、货币供应，从利息这方面的调控，甚至于税收方面的调控，这些属于市场性的，属于市场性的东西。
网易房产：有分析指出，2015年恐有再降息的可能，您怎么看？
黎明楷：那当然是利好的，对整体的房房产市场来说，就看你怎么看，就看你从什么角度了，好的角度就是你钱多了，经济当然好一点，另外一个角度就是，因为经济可能不妙了，才会释放那么多钱出来救这个经济，所以从经济来讲很难说好不好。
但是从房产来讲，肯定是会受惠的，因为你钱多了，毕竟会有一部分流入到房房产市场的，流入房房产市场整体的一个成交量也会通过这样子活跃起来的。
网易房产：在降息的过程中，一二线城市可能抗跌能力比较强，但是三四线库存比较高，对那个地方影响会比较大？
黎明楷：其实我们只能看这个度，应该说三四线城市这几年一直都面临着供应过剩的现象，没这么快速可以扭转这个局面，但是只要钱松动了一点，那就是它去库存的速度也可以增加一点，你说会不会好转起来，只要是供应过剩的，其实楼价肯定是很难涨起来的，但是至少在开发商销售方面，就是可以回笼多一点儿资金，这样子也可以让这个项目能继续运营下去，但你说对三四线来讲，它的影响力会弱一点，就是没有一二线城市这么厉害。
网易房产：在您看来，取消限购需要什么样的先决条件？
黎明楷：取消限购现在都交给地方决定，以前是要压房价，是一个中央的指令。现在中央不大管了，很多城市都取消限购了，我觉得地方政府会等一些数据，比如这个市场楼价开始回落了，成交量也并不是很好，卖地的结果也并不是很好，那这样政府就有理由把政策取消了。
网易房产：去年的时候其实有一些中介的关店潮，中原好像也有关一些店铺，中原是怎么考虑的？
黎明楷：其实我们本身的反应是比较快的，市场一变化，我们的人员跟我们的分行是变化的，市场好的时候我们扩张很快，市场不好的时候我们也收缩的很快，这种方法是我们这么多年的一个经验，因为我们这行的，虽然我在这行，也不是说我们的眼光就很准的，包括刚才跟你们说未来的市场判断怎么来讲，我也并不是有百分之一百的把握，所以我们就是尽量把自己的这个风险降低，是我宁可慢点，但是走得稳一点，那就是对于整个企业，或者是我们的员工还是相对负责一点的。
网易房产：2014年一些中介机构做出了很多调整，这些调整主要是跟市场调整的周期有关，还是其他一些什么原因？
黎明楷：也不是市场调整出现的问题，因为如果纯中介这一块来讲，因为中介在市场竞争当中，总有一些是稍微强一点，有些是稍微弱点，弱一点的总要想办法去反败为胜，你要反败为胜只能通过一些模式方面的改变，看能不能扭转这个局面。
其实市场竞争就是这个样子，跟市场的调整倒并不是有很大的原因。所以现在应该主要是Q房的新模式出来之后，触动了好多，链家、我爱我家、中原什么的全都要变了这个事。
网易房产：现在整个中介行业还面临哪些挑战和机遇？
黎明楷：机遇当然是不少，因为随着一手的供应量维持在高位，那代表未来会转入二手市场的一些货源会越来越多，所以从市场的容量来讲，二手市场这块饼是越来越大的，虽然有些时候它也会受制于整体的市场变化，楼价下跌了，可能就导致整体的成交量会有所调整，但是长远来讲，应该在未来的十年、二十年，它的整体容量还在持续上升的一个趋势的。
网易房产：去年很多房企开始试水全民营销，这也引起了中介和房企之间的战争，您怎么看？
黎明楷：去年的时候包括万科推了全民营销，当时市场反响也挺大的，万科推出什么样的措施，可能对市场有一定风向标的作用。
其实应该这么说，我们是服务于开发商的，因为我们也做代理，开发商用自己的渠道去找客户，对于代理公司来讲也没有说对与不对，它想增加客户量，但只是客户来了之后，也还是得有人去讲解，去下单，其实对代理公司并没有什么坏处。我们只是很怕全民营销这会转变成为一种就是让同事去飞单。
但其实我们看这段时间，我们没感觉到万科是往这个方向去，那我们就觉得用什么全民营销都无所谓，因为以前就算代理也会用到这些手段，就是老带新，什么老客户介绍朋友过来买，跟这个全民营销的概念有点类似，只是全民不止是你的老客户，你还把他再拓宽而已。
网易房产：现在大数据这个概念提的挺多的，大数据下如何去挖掘更多的客户？
黎明楷：其实也没有什么真的是很大的数据，可以让你很准确的能找到一个客户，因为数据源本身是有问题，因为现在掌握的数据准确度并不是很高。
除了大数据以外，就是客户怎么利用好，你能两个项目互动，客户互动，让双方都有利益，让大家的利益都会增加，这个不牵涉到分析的问题，而是你的整体的客户的量，客户持续增加了，这个就是有用。
网易房产：大数据对盘源上面的整合有怎样具体的作用？
黎明楷：其实数据如果你整理得好，其实你可以分析出很多不同的东西出来的，打比方说，先讲盘源，盘源就是如果你在盘源库里头的叫价都是及时的，都是正确的，光是从这个叫价的变化，你就很容易去判断未来市场的趋势了，因为如果所有业主的叫价基本上都是往上的，那之后你的成交肯定是贵的。
网易房产：是不是购房者的需求都要放在大数据里头？
黎明楷：是要放在大数据系统里头，你只要样本量够大，那你能分析出来的就是这个趋势的真实性就可以增加，如果只有一个售楼处的样本，你分析不出很多东西来的，因为样本量太少，还有一个就是正确性，你怎么能确保你的前线人员如实的把这些数据登录进去。
网易房产：中原对这种现象有什么措施？
黎明楷：其实我们有不同管理层级的人员，所以我们的管理层是相对多的，我们要求管理人员都要跟踪每一个他的同事，他做了什么事情，他要去检查的。我不能说中原做得很好，因为以前链家在这方面做得比中原更好，因为它是通过很多IT技术的协助，中原我们以前是靠人，所以我们未来其实也会加强这方面的管理，配合不同的工具。
所以我们为什么说在IT的投入会增加，就是我们在系统方面要有更好的武器给到我的管理人员，去管理下面的同事。
网易房产：意思是说现在中原在IT技术上可能还要加强一下？
黎明楷：对，但是这个不难追的我觉得，因为数据本身就是有时效性的，有些公司可能比你领先很多，但是以前很多数据都已经没用了，最重要的是现在手头这些数据，所以你在这个地方本身的规模够大，市场占率高，那你在数据分析方面就有优势。
网易房产：中原在互联网金融这方面有没有一些考虑？
黎明楷：我们倒没有，怎么说呢，一方面我们的定位比较简单，就是中介跟代理两块业务，其他的我们也不想参与太多，另一方面我们也对于这些领域有点害怕，其实我们真的不懂，不懂的东西就少做一点。除非你说我懂的东西，我一定做到极致，我没得就是再发展了，就把精力去转到别的地方去，如果我做现在的本业，都觉得还有很多东西要补课。
网易房产：中原最近推出来核心骨干持股的计划？
黎明楷：这只是一个我们酝酿中的计划，具体的还没有出来，但是我们的考虑主要是因为，在新的这场仗里头，短期内公司的利润肯定会受影响的，而我们有不少同事其实都是利润分成的，这样子就变成他们也要跟公司一起去渡过这个难关。只是有了股份，他最少也能分享到公司成长当中的这个资产升值，公司如果越做越好了，那就是公司的一个利润会增加，它的整体的一个资产值也会增加，那就变相就是你的股份也会增值，这样子就可以弥补一个收入方面的问题。
网易房产：现在管理层的名单出来了吗？
黎明楷：还没有，还没这么快。
本文来源：网易房产
作者：郑鹏
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