伍岳峰：9月楼市全面回暖 错失机会要等三年

网易房产讯 擅长通过数据模型分析市场，强调房地产市场的客户需求和个性化定制，这是越秀地产广州公司副总经理伍岳峰5月16日在广州的主题演讲中表现出来的特质。

伍岳峰判断，今年9月份房地产市场将全面放量涨价，2015到2018年是市场平稳上升期，错过机会只能“三年等一回”。

他还根据我国人口增长趋势预测，房地产在2025年之后会出现较大的调整期，这意味着，房地产还有10年的“好时光”。

对于一线城市最关注的限购问题，他直言，“全面取消限购是无望的”。

谈市场：GDP增速破“7”政府必出手

伍岳峰擅长用数据说话，他去年在市场不太明朗的情况下做过大胆预测，估计今年三、四月份市场的全面回暖，不仅猜准了，而且与央行降息时机很接近，预测的依据在哪里？“一是GDP，二是人口，三是社会因素。”他分享了自己判断市场的三把“利器”。

先说GDP。“GDP增速破‘7’之后政府一定会出手！国家金融政策会出现调整。”他表示，这个办法“屡试不爽”。

再说人口。“我们国家假如是聪明的统治者，必须把人口增加起来，不然的话，国家就没有希望了。”伍岳峰分析，计划生育政策造成人口红利消失，我国人口将在2016年达到高峰，这对房地产带来很大冲击，二胎政策对房地产来说也是“来得太晚”。“要是人口政策无更多改变，我预计房地产在2025年之后会出现较大的调整期，”他说，“黄金十年也好，白银时代也好，房地产十年内还是一个较好的发展期。”

国家对特大城市会取消限购吗？“我肯定地说：‘不会！’大家可以看发改委的文件，超特大型城市就是要控制这个规模，全面取消限购不太可能。每年大量毕业生涌入城市，住房的需求是很大的。”伍岳峰分析称，北上广深四大一线城市的人口之中，广州的流动人口和户籍人口比例最低，而政府的土地资源和行政配套是依据常住户籍人口配置，因此这个数据可以解释，为什么广州房价比北上深便宜。而且，广州还要面对2009年开始的老龄化问题。

伍岳峰对2015年下半年房地产市场的整体判断是：“9月份全面放量，价格上涨。而全面取消限购是无望的。”

同时他“贴心”地为观众总结了演讲中的“干货”——

1、决定房价的根本在于经济增速。房价与GDP互为依存，政府必须面对底线管理，7%是底线管理触发点；

2、人口是决定区域房价的基础。一线城市是新常态下的增长重点；城镇化是后动力，人多房价就贵；

3、金融手段是房价的晴雨表，降息后必降准备金，把握周期性，利用波峰和波谷，2015到2018年是平稳上升期，错过机会只能三年等一回；

4、政府要让房地产会回归理性、回归市场，一些土地资源缺乏的特大城市全面取消限购无望。

5、房地产已进入平稳发展的“旗型”调整黄金期，行业进入新常态的盈利时代，变革创新是唯一出路。

谈经营：商家进驻小区要拿客户跟我们交换

这种情况下企业如何生存和发展？在销售模式上，越秀地产提出“O2O社区”概念：“商家进驻时要拿客户跟我们交换，这就是社区O2O，我们广州的小区已经建立了大量的资源。”

在销售模式上，伍岳峰强调“客户导向”，以及设立精准的经营目标。“今年要卖多少产品，根据目标去测探速度，根据规模来匹配价位和户型。要做非常精准的分析，而不是靠经验判断市场，靠经验会看走眼。”

如何关注客户需求？“以前做销售模式是关注客户的购买动因和支付能力，关注我们怎么能够赚更多的钱。现在我们研究客户的时候更要关注客户的生命周期，在产品价格趋向方面组偶分析，同时要关注客户的个性化的需求。”

谈创新：没有资本玩不转房地产

“作为一个房地产企业，最重要是什么？是资本。没有资本，房地产是玩不转的。”伍岳峰说，越秀地产很早就进行收购，并开展企业合伙人制。金融的创新是越秀地产最大的优势，如今越秀地产已经设有越秀金融集团、越秀房托资金、小额贷款等各类金融产品。

产品创新方面，越秀地产关注绿色地产和养老地产。伍岳峰表示，越秀地产三年前开始研究养老地产，下个月将在番禺推出养老产品，在住宅小区内提供专门针对老年人的户型，让老人和家人住在同一个小区内，同时引入日本的“居家养老”理念。“小区内有大概50平方米的小户型，并做好配套，给老人家居住。”