莫非:国内投资可以考虑转向工业项目

2015博鳌·21世纪房地产论坛7月18日-21日在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“分化与重构：弱平衡下的创新逻辑在7月19日举行的主题为“博鳌晨哨房地产跨境投资论坛暨全球精选项目路演”的中国地产主题论坛的对话环节上，大成律师事务所高级合伙人莫非表示，在国内投资可以考虑转向工业项目，在短期融资方面，可选择人民币换美元出海、跨境人民币或内保外贷。

以下是莫非的对话实录

中国的开发商有很多，包括保险公司，他们在海外收购的时候，往往都是希望高大上，他们首选的都是核心地段的地标性建筑，往往投资回报率却并不高，这些项目有很多投资者竞标，价格往往炒得很高，所以往往收益率不是很高，往往只有4或者是3。

同比之下，在中国的投资策略不太一样，就是集中在北上广深，最标志性的建筑，拿下好地段的楼，投资回报有6到8。在国内的话，可能就是要换这样一种思维，就是一个二级市场，不要去盯着地标性的建筑，比地标性建筑差一点，也不是很差，就是稍微差一点的办公楼或者是商业建筑。

你要考虑一个投资组合，不要多少个钱全部都集中在一个地标建筑上面，要分散在几个小的投资当中，这样你的投资回报率加上当地杠杆的话可能会成本低一点。你要锁定一些投资成本比较小的项目，比你把所有资金集中在一个超级地标的项目要好。你把老的地标建筑收购下来以后，重新装修，你可以有一个较大的提升，这个可以满足你要拿地标又要拿高回报率，这样的项目是很难找的，即使找到，也有很多其他人在抢这个项目。总的来说，策略就是分散投资。另外，大家可以考虑一下转向工业的项目，在国内的话，我个人感觉就是很多做办公楼的开发商资金在转向工业。

海外的融资成本比较便宜，另外好处就是往往有很多的税务结构，你融资了以后就产生了一个利息，这个利息是可以抵扣你的所得税的，这一点在中国也是一样。当然是每一个国家不一样，在英国的话，如果你这个项目公司有借款有利息的话，是可以用来抵扣资金的所得税，自己的所得税正常是20%，你用了融资之后就可以降到10%甚至更低，你不用的话就等于你白白交很多税，税务策划方面是很重要的。

市场的结构变化，最早的就是高净值个人，或者是高端的住宅逐渐开始转向商业地产，逐渐发展就是物流地产，国内的产品和管理也越来越高，随着电商的发展，物流方面现在有越来越多的机构在进入，但是现在只是一个起步的阶段。另外我个人想的就是Rits的，这个是非常成熟的产品，收益率少的可以到7%到8%，高的可以到16%都有，在北美和欧洲这个产品非常成熟。这个房地产资金我认为就是从像AW提到的，还是就是世界知名的房地产，他们感觉的一些资金回报率是12%到15%甚至更高是20%，这些项目是适合小的投资人的。包括个人投入者甚至是一个理财机构去投资，我们也接触到一些理财机构，就是投资这种海外的Rits和海外的房地产资金。

现在人民币要换美元出海的话，现在中国的策略是越来越开放了，一种就是正式的审批和报批，从原来的审核、核准和备案，现在已经下降到七天或者是一个月基本上可以处理，现在中国政府在努力进行海外投资，这是一个途径。另外跨境人民币，还有就是内保外贷，通过这些方法资金可以短期得到，这些途径都已经越来越开放了，将来还有一些其他的渠道，都可以使人民币出境，最正规的途径是审批和核准的方式。