分食广纸：一座让人饥饿的新城

把这些概念全部通俗化之后，广纸就像一块巨大的肥肉，已定居的居民、将要涌入的新人、盘根错杂的本地房企、虎视眈眈的“过江龙”……任何人都想狠狠咬上一口。

新中轴：广纸拥有巨大升值空间

广纸这块肉，经过房企争抢、开发、再开发，未来只会变得越来越香。

9月28日，由越秀集团主办的城市文明中轴发展高峰论坛在广州举行，广纸成为论坛的核心词汇。人们常说“云山珠水”，从广州城诞生的那一天起，广纸所在的海珠区就是城市中轴线的必经之地。这里曾是富贵显达的云居之地，但在旧商业秩序落幕之后，海珠区经历了一段相当长的沉寂期，时至今日仍未能抢回往昔风采。

    然而，广纸长期积累的地理优势未被打破。广纸社区位于海珠区西部，东至工业大道，西至珠江，北至鹤洞桥，南至石岗路，坐拥一线江景，距海珠生态城起步区5公里，距珠江新城12公里，距老城区7公里。中山大学地理科学与规划学院教授魏清泉介绍，从国际惯例来看，轴线两侧2-3公里范围内会出现城市CBD，广纸片区刚好在轴线西侧1-2公里内，2.45平方公里的片区空间足够打造中央商务区。开发广纸片区，能够让传统中轴线向东西方向进一步拓展。

“广纸片区的发展将重新挖掘中轴线文明。”广州市社会科学院高级研究员谈锦钊表示，广纸块地将进化为高档的商务文化综合体，聚集上层人士，未来的升值空间不可估量。

他的观点得到了广州本土多名专家的认可。汉森伯盛国际设计集团董事长盛宇宏进一步解释：广纸片区之所以难得，是由于其既在老城区，拥有传统文化精髓，又处于市中心，拥有发展空间。

“广纸所在的城市中轴线经过了历史的考验，位于南站与越秀区中间，往北的白云机场扩大了广州与外界的联系。11号线开通后将联系起了几个重要的商品市场，广纸价格必然上升。”广州市房地产研究中心主任谢昊说。

作为广纸的老东家，越秀比任何人都明白广纸的未来潜力所在。跟据越秀地产披露的资料，越秀为广纸首期推出的7栋住宅产品建筑面积达27万平方米，总户数2600户，主推T6-T8两至三房，另有2栋公寓楼，部分高层单位拥有一线江景。而商业产品一部分将定位海珠西岸的滨江亲水主题购物中心，以家庭消费为主，主打生活餐饮、娱乐、儿童类业态。另一部分走小资路线，保留部分原有的历史建筑，建设成工业文化特色的风情商业街区。

在城市文明中轴发展高峰论坛中，越秀地产广州公司副总经理伍岳峰表示，越秀进军广纸的首个项目将挑战多种户型，为了吸引更多客户群，其中甚至包括45平米的四房两厅两厕loft公寓产品。

未来楼价将超5万/平

广纸多好，人人皆知，但要享受这份好，甚至为此买单，却不是一件容易的事。

在地价节节推高的基础上，广纸楼价只高不低几乎成为业内共识。刚刚拍卖的海珠区石岗路地块“项庄舞剑意在沛公”，合富辉煌市场研究中心经理黄琼对记者表示，根据2.6万的成交价下，未来必须卖到4-5万元/平方米才有盈利空间。

业内行家预期，广纸地块项目建成后，未来房价有可能破5万。合富辉煌首席市场分析师黎文江接受媒体采访时表示，预计广纸房价未来会破5万元/㎡。方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，上半年市场火爆，房企手中有钱，自然有底气。

同时广纸片区居住氛围成熟，交通相当完善，规划将新增快捷路二期、南泰路跨线桥、江燕路跨线桥等3条道路和地铁11号环线、广佛线、海珠环岛有轨电车等3条轨道交通。而建设得热火朝天的广佛线在广纸路站点如今有了新进展：地铁燕岗站的施工已完成，8月份已经重新开放路段。目前燕岗地铁站D出口已建好，争取今年12月开通。

面对火热的拍地市场和高昂的房价预期，广纸业主坐不住了。中原研究部的调研报告显示，广纸地块高溢价出让对周边一手表现相对平静。在地块出让第三天，周边新盘恒洲小苑四期茗雅居顺势开盘，带装修均价2.8万元/平方米，新房价格与广纸地价接近，虽然现场销售已开始将广纸地块作为营销辞，但楼盘自身并未因此而抬价，周边居民对此也反应平静，整栋推新93套，开盘仅售出10余套。

中原研究部分析认为，一手市场对广纸高溢价地块没有反应，主要原因还是周边一手新房供应较少所致。广纸地块附近的工业大道中片区，在2008年后已没有一手新货上市。而地块周边的新项目，要么还未开始销售，市场反应暂不明确，例如中源御品、新城国际寓；要么则已经售罄，例如万科派、鸿益华府。

相比之下，广纸二手房反应激烈，从9月23日广纸第二批地块高溢价出让后，已连续出现反价、惜售案例，正在放盘售房的业主约10%有提价迹象，提价幅度约为3%-5%。中原门店的业主放盘量明显减少，大概放盘量比平日减少1-2成。大部分不急卖的业主明显惜售，意欲等到广纸项目正式动工建设后再放盘，预期届时楼价上涨会比现在更高。

目前，距离广纸最近的是保利红棉、保利花园等楼盘。记者走访周边房屋中介得知，附近环境较好的电梯二手楼价格约在2.5-2.8万元/平方米，而楼梯楼保利红棉的价格则不超过2万元/平方米。

现状：业主捂盘不卖等升值

9月29日，记者来到广纸片区走访。下午4点半，正是开始拥堵的时候，“自古广纸一条路”的工业大道已塞的水泄不通，不足200米的路程，公交车竟然足足走了21分钟，眼看着还未到站，但车辆丝毫不动，乘客们集体要求提前下车。记者下车后，看到前后的几路公交情况相似。

从石溪站继续往广纸走，不仅主干道工业大道堵塞，两旁延伸出的小路也连带拥堵，地面时有垃圾。值得注意的是，一路上几乎每隔5米就有人派发楼盘传单，上面无一例外以“广纸新城”为卖点。

记者来到保利百合花园门口，这是广纸附近环境较好的楼盘之一。楼下满堂红门店的中介告诉记者，广纸新城的概念出炉后，附近业主放盘量有所减少，“都等着升值呢，租房价格也涨了200左右，原本好一点的小区，两室一厅都在3500以下，现在都涨到3700以上了。”该中介提到，相比起租金，二手楼价反而没有明显上升，“可能是大家都在等，等消息更明确一点再说。”

该中介表示，一到上下班高峰期，门口的工业大道拥堵已成常态，要是再往广纸改造区内走，拥堵只会越发严重，“钟摆交通”让附近居民很头疼。在公共交通方面，附近地铁站距离甚远，下车后要走1到2公里才能抵达广纸，公共汽车是主要出行方式。

记者在保利百合花园门口随机采访了6位业主，均表示知道广纸新城将要改造，也都认为附近房价一定会上涨，但具体涨到什么水平，业主们看法不一。

“就算开发商说的天花乱坠，但这里真值钱的只有江景，你看旁边有什么大商场？有什么大公司？再贵也贵不过天河。”今年59岁的赖女士是地道的荔湾人，七年前为了照顾孙子，搬到保利百合花园与儿女同住。作为普通居民，赖女士表示，虽然广纸附近的配套能满足衣食住行等基本需求，但“还不够高级”。

“你们新闻不是写着以后会涨到5万吗？”黄先生笑着反问记者，他与赖女士的看法不同，认为附近房价确实可能升至高位，但这必须建立在广纸规划的一切配套能够如期兑现的基础上。“说要建商业区，搞花园，还要搞什么博物馆，这些真建起来那当然好啊，环境这么好，房价怎么可能不涨？最怕是只建楼，别的都不管了。”

而26岁的苏先生有些纠结，他并非业主，而是保利百合花园二期居住的租户，一个月的房价要3600。“挺矛盾的，一方面希望房价别涨，因为在这儿住习惯了，打算以后就在这附近买套二手房，如果房价一涨，我肯定买不起了。但另一方面，房价涨了，才能证明这里值得买啊！”

“如果改造（成功），最开心的肯定是村民啦！”居民陈先生有些愤慨，“我们只有一套房，就算涨了也不马上卖，还要住的。村民就不一样，一夜暴富，猎德不就是这样？”

沉甸甸的夕阳下，记者问了2名中介和6名业主同样的问题：“广纸这么诱人，你觉得谁最想在它身上咬一口？”乍听问题，被访者都笑了，他们的答案很一致——当然是开发商。“全广州做房地产的人都想吃吧？”赖女士说。

只有苏先生的答案不太一样：“我觉得，这里每个人都想咬一口。”顿了顿，他补充道：“狠狠地咬，能咬多大口就咬多大口。”

戏剧性的一幕就在此时发生了。记者采访时，一旁始终站着一位推着车贩卖水果的先生，在记者打算离去时，他大声对记者喊道：“房价涨了，有钱人更多了，我的水果也要涨价！”