青年长租公寓：地产新风口

长租公寓，资本新宠儿，性别不详，朝气蓬勃。

这个在互联网风口上成长起来的生命，它用速度和扩张来回应外界的质疑。创业型互联网公司迷情于它，贵州御居公寓、武汉可寓公寓、上海寓见公寓，魔方公寓获得千万级别投资后问世；中介公司垂青于它，链家的自如品牌以一种强势的姿态进入拼杀；连锁型酒店品牌爱它，汉庭酒店的汉庭公寓、铂涛酒店的窝趣公寓等如雨后春笋般崛起；当然，为了它，开发商们也在蠢蠢欲动, 以万科驿主打的万科出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段……

回归到居住的本质上，当被雷军投资的YOU+发酵了质量隐忧后，这个新生的物种自然少不了来自外界挑剔的眼光。如何实现利润与品质之间的平衡，在更美好的期望中，找到可持续的盈利模式？

“万物生长”

长租公寓分为两种—“集中式”和“分布式”。集中式公寓是拿下整栋楼(或一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一服务。简单点说，就是长租版如家酒店。分布式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。

长租公寓的生意经，听起来并不出奇：带有装修和品牌管理的公寓出租，强调居住体验以及品牌化、连锁化、标准化的运营模式。

2014年，一批以“互联网+”为旗号的新型创业公司高调切入这一领域。这一被雷军投资YOU+国际青年公寓而引爆的市场热点题材，随后上演了现实版的“万物生长”：蘑菇公寓、优客逸家、寓见等长租公寓相继获得资本注资。这一年，也随即被定义为“长租公寓元年”。

站在风口上起飞，2015年上半年，青客公寓完成从400万元、4000万元到近2亿元融资的三级跳，魔方公寓则创下融资2亿美元的行业纪录。

向细分化的长租公寓市场进发，这批创业型“杀手”动了传统中介行业的奶酪，厮杀苗头很快出现。据时代周报记者梳理，今年7月8日，我爱我家启动“相寓”品牌，携25万间原房屋托管房源参与长租公寓业务；10天后，世联行投资4000万控股上海晟曜行公寓和投资1500万入股深圳微家公寓。

在这之前，酒店行业也欲分羹一杯。今年春节前夕，汉庭酒店第一家长租公寓汉庭公寓完工，彼时铂涛酒店的第一家直营店窝趣公寓刚装修完毕。

苦于转型的开发商，出租公寓也刚好对上了他们的胃口，万科、世茂、花样年、绿城、保利等频频与长租公寓行业深度探讨合作，这当中介入最深的当属万科。

与运营商合作，是万科第一步，其曾与主打分时度假的途家签订合作：万科提供房源，途家为其运营。但很显然，万科有意在长租公寓市场上走得更远。一年前，万科在广州、厦门等地试水称为“被窝公寓”的小户型出租公寓。现在，万科面向城市新移民推出“万科驿”。

“‘万科驿’已经基本完成从0到1的探索，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。” 万科高级副总裁谭华杰说道。他在万科2015年中期业绩会上谈及下半年工作重点时说， “万科出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段”。

《青年长租公寓：这是一片太平洋》，在华创证券这份研究报告中，他们将长租公寓的兴起归为—国内房地产租赁市场的大环境，国家政策、资本市场和互联网的三重助推。

截至今年4月，国内房屋租赁的交易额总规模在8000亿元左右，闲置房屋超过7300万套。国内青年租房的市场规模已经到达近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。

以北京为例，此前的《北京青年人才住房状况调研报告》显示，该市租房居住比例达52.2%，而其中仅有26.31%被调查者称未遇到租房权益受损问题。庞大的人群基数以及痛点，反证了长租公寓的市场需求之热。

盈利考题

长租公寓市场正在发生着深刻的变化，竞争者增多，商业模式更加多元化，由此带来的竞争也在不断升级，同时，网上针对长租公寓服务差、收费高等抱怨也层出不穷，甚至有人租了没多久就大呼“上当”。

一场淘汰赛将要上演。时代周报记者采访发现，目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作，基本没有实现盈利，在亏损的状态下，如何保障利润和品质的平衡，如何解决拿房、行业供应链、行业人才等诸多难题，仍是长租市场深耕成员需要思考的问题。

纵然是万科，也面临同样考题。“开发商涉足长租公寓领域，在利润预期和人才队伍两道关口将面临考验。”行业观察员陈敏对时代周报记者分析表示，投资回报率和投资回报周期两大核心指标是否符合开发商预期，最为关键。

开发商代表张瑞（化名）也对时代周报记者表示，以万科为例，万科的产业地产可以为其长租公寓提供生长土壤，“但想要规模化集中采购的成本控制优势和标准化产品设计的快速复制能力在长租公寓业务上得到完全的体现，万科需要一定的时间。出租公寓市场微利的盈利现状，并不会特殊照顾万科，此外还有土地、融资、税费、物管等多项成本管控要求”。

对此，谭华杰有一套自己的理论体系。

“目前，长租公寓行业真正的盈利模式并没有确立，市场并没有真正开启，”在日前接受时代周报记者采访时，谭华杰坦承，这也导致了像万科这样做实业出身的企业还没有大规模进入到这一细分市场。不过，在谭华杰看来，万科涉足此领域的优势在于强大的整合能力。

“可分配给投资者的投资收益率高于资金成本，是一切持有出租模式成立的前提。所以持有出租业务需要大量便宜的资金，”谭华杰解释称，从国外经验看，保险资金、退休养老基金是比较便宜的。而风投是最贵的资金，靠风投资金不可能长期支持一个持有出租业务，也不可能做大。

他续称，“中国目前商品住宅的租金收益率只有2%-3%，靠商品房出租不可能建立盈利模式。如果使用其他闲置不动产改造，或者使用农民房，租金收益率可以提升到6%-8%，税后租金收益率5%-6.5%，但目前这个行业运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有3%-5%，创业企业要找到大量这么便宜的资金还是非常困难的”。

“万科的优势在于，因为拥有居住服务的丰富经验，其运营费用率可以控制在15%，这样税后可分配给投资者的收益率为4%-5.5%，” 谭华杰称，鉴于万科良好的信用，在这个利率区间内大量获取资金，基本是可行的。

而对这一领域的诸多分食者来说，“增值服务”则被他们视为未来长租公寓盈利的核心环节。YOU+青年国际公寓创始人之一刘昕曾表示，产品意在打造社交平台和创业港湾，而并非单纯的居住产品。至于盈利，后期的增值服务值得期待。

据时代周报记者了解，我爱我家“相寓”产品瞄准的是后期金融服务，而链家“自如”产品系列正和京东金融合作，提供京东白条服务。但需注意的是，通过增值服务盈利目前也处于尝试阶段。