观点：去库存是楼市持续发展根本

（原标题：观点：去库存是楼市持续发展根本）

中央财经领导小组第十一次会议提出，化解房地产库存，促进房地产业持续发展。近期决策层在多个场合提及房地产高库存问题，表明去库存已成为当前经济工作重要一环。当期与长期措施结合、供给端与需求端并重、市场工具与政策手段协调，坚定不移去库存，关系到房地产业持续发展的根本。

为库存堰塞湖泄洪

据国家统计局数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创新高。按人均住房面积30平方米计算，可供2200万人居住。根据今年前三季度新开工、在施工及竣工住宅，未来几年有约60亿平方米住宅上市，可供至少2亿人居住。去库存，已经成为未来房地产市场的核心要务。

眼下，《住房公积金管理条例（修订送审稿）》已公开征求意见，拟放宽公积金提取条件，包括可以公积金购买地方政府债券等，施行后有望进一步促进住房消费。

年初以来，即期政策频频发力：330新政，8月公积金新政，首套房贷首付降至25%，5次降准降息……不难看出对于楼市复苏企稳和去库存的期望。

然而，化解房地产库存，促进房地产持续发展，不能片面理解为仅仅为了当期经济增长，更主要的是为推进以人为本的城镇化，促进农民工在城镇定居落户。而促进农民工市民化，形成在城镇买房特别是租房预期，户籍制度改革和住房制度改革成为中长线层面主轴。

《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》的提出，目标非常明确。要加速政策落地，须按中央要求，相关部委将出台一些细化措施，健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，加快建立农村产权流转交易市场。

卖方买方一起想

山西省近日发布《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，对房地产政策进行重大调整：取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房限制。

这是继甘肃、四川、安徽后，又一明文取消限购的省份。目前全国46个限购城市，已有41个取消或放松限购。随着楼市去库存成为决策关注重点，未来或将会有更多省份取消“需求端紧箍咒”——限购。尚未取消限购的城市包括北京、上海、广州、深圳、三亚，北京、上海相关负责人表示，近期不会放松限购政策。一些民众担心，热点城市放松限购政策，可能导致房价进一步推高。需求端“一放就涨、一限就死”，表明供给侧管理改革迫切。

供给侧和需求侧相辅相成，有效供给才能催生有效需求。

作为全国统筹城乡改革试点，为配合户籍制度改革，重庆多年前就率先提出探索由政府保障和市场调节相结合的城市住房供应“双轨制”。重庆通过大规模建设公租房、试点“房产税”，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”住房制度体系：30%进城务工人员为代表的低收入群体通过政府提供保障性住房予以解决；60%中等收入家庭购买中小套型、中低价位商品住房；10%高收入人群购买高档商品住房，但要征收房产税。这样的“供给侧管理”，使重庆房地产市场价格和成交量基本保持平稳，房地产成为经济稳定器，较好实现了从发动机向稳定器的转换。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从长期趋势看，住房市场已经跨越数量短缺阶段，正从追求数量向追求质量转变，改善型、季节性、第二住房、高舒适度住宅、适老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求，将成为市场供给重点。

分化中的去化

“作为我国经济结构中一直存在的问题，"去产能"提了很久。房地产供过于求是在近几年形成的共识。万事皆有因果，房地产库存过量与之前盲目投入、僵化管理相关。必须市场、政府协调发力。”全国城市地价动态监测组负责人赵松研究员说。

“去化”任务艰巨，在于市场“分化”加剧。北上广深，面临房价上涨过快压力，二线城市东中西部截然不同，三四线城市库存高企。行政命令“一刀切”，已“切不动”每一细分市场。不仅住宅，商铺、保障性住房都面临供给端管控挑战。由于地方规划商业配建面积过大，商铺泛滥，加上电商冲击，商业用房销售增长率连续下滑。集中建设保障房，造成同一小区房屋品质差异性，保障房居住人群被贴上标签，出现结构性积盘。城市商业地产再规划，保障房甚至棚户区实行货币化安置，势在必行。

“从限购到取消限购，从加息到降息，从收紧到放松，楼市政策好像变化很大，但本质还得治本。”赵松说，十八大提出“让市场在资源配置中发挥决定性作用”的同时，强调“更好发挥政府的作用”。改革不是要偏废政府管理，但要搞清楚问题是行政手段多了还是少了，需要什么样的行政手段。市场运行存在问题，但市场的问题并不一定可以“再行政化”解决。“过于寄望立竿见影、力挽狂澜，快速改变经济运行轨迹，不仅是一些管理者，有时也是不少公众的美好意愿。化解库存、稳定市场，需要政府出招，但真正的大招，还是完善市场机制和科学的行政决策机制。”