一线城市土地成交额环比翻倍 或侵蚀房企利润

网易房产讯 回顾刚刚过去的11月，“土地”二字堪称月度热词，全国土地市场成交面积、成交金额环比集体回升。CRIC监测数据显示，2015年11月，300城经营性土地共出让391幅，成交建筑面积共3858万平方米，环比上涨12%；成交总价1794亿元，环比增长超过四成，同比上升12%；平均楼板价达到4334元/平方米，创下历史新高。

一线城市正是这场土地热潮的焦点，北京、上海、广州入市土地规模井喷，仅广州土地出让收入就达到234亿元。CRIC统计，11月，一线城市成交面积较上月环比大幅上涨95%，成交金额环比上涨137%，占比全国高达57%。

但急剧升温的土地市场背后藏着隐忧——“面粉贵过面包”从奇观变成常态，多位业内人士表示，高价抢地可能侵蚀房企利润，“地王”的压力最终还需房企自己买单。 

一线城市土地成交额环比翻倍

“嘭！”随着主持人的一声锤响，广州番禺市桥地区“地王”正式易主。

11月24日，时代地产强势入主番禺市桥，以24.7亿夺得桥南一宗宅地，楼面价高达1.6万/平，超越了2014年7月由金融街创造的记录，正式晋升为市桥新地王。

与此同时，网易房产数据显示，番禺市桥板块周边一手楼售价1.4-1.8万/平，桥南宅地直接追平周边一手楼价，再现“面粉贵过面包”。

这般情形并不是孤例。就在广州市桥新“地王”诞生的第二天，上海杨浦区新江湾宅地以总价72.99亿元被信达拿下，楼面价4.9万元/平，溢价率高达81.7%。这是时隔三年后新江湾再次有地块出让，令人诧异的是，上次出让的地块楼面价仅1.2万元/平，不过三年时间，楼面价竟然翻了四倍，高过周边在售项目。

同样是在11月，中交绿城平安联合体以57亿元夺得北京门头沟宅地，扣除保障房面积，楼面价达到3.3万/平，刷新板块单价纪录。

克尔瑞地产研究院表示，2015年11月，全国总价50亿以上地块达到5个，而10月份仅有一个。在成交总价超过50亿的地块中，除广州地块因商办属性而零溢价外，其余地块均溢价成交，北京更有2宗地拍出了封顶溢价。

在北上广的集体拉动下，CRIC监测数据显示，11月，一线城市成交面积较上月环比大幅上涨95%，成交金额1015亿元，环比10月份暴涨137%，平均溢价率28.99%。监测方特别说明，若非北京采取封顶溢价50%的模式，11月北京平均溢价率将远高于现在的39.7%，一线城市的平均溢价率也会随之上涨。

图片来源：CRIC

尽管如此，一线城市的土地高热依然拉高了全国平均水平。克尔瑞地产研究院分析，一线城市作为供求关系最平衡、产品周转最快的投资区域，吸引了大量开发商的关注，溢价率长期居于高位。“随着很多城市出现供给过剩和人口净流出，房企愿意大规模投资的城市数目越来越少，而拿地资金却未见减少，大量房企扎堆到一线城市拿地，导致地价竞争越发激烈。”每经网撰文表示。

高地价恐侵蚀房企利润空间

一线城市土地市场已经热得发烫，克尔瑞房产研究院认为，行业政策趋宽、楼市销售回暖、企业信心增强是三大根本动因。

更直接的原因简单粗暴——房企比以前更有钱了。经过2014年11月至今的六次降息降准，房地产行业迎来了近年最低的利率环境，发债热潮随之产生。中指研究院数据统计，2015年1-10月，房企发债总规模相同比2014年全年增长16倍，开发商发债热情空前高涨。

房企有钱、政策宽松稳定，土地市场回暖已成定势。加上时至年底，各地政府亟待完成土地出让任务，而一线城市“卖一块、少一块”的土地优势只会越发明显。种种因素影响下，可以想见，土地狂欢盛宴才刚刚拉开序幕，一线城市高溢价拍地还将不断上演。

图片来源：CRIC

这只是硬币的其中一面，硬币的另一方面是高价拍地引发的种种风险，甚至有业内人认为，土地市场风险会早于楼市风险出现。

第一个不容忽视的表征，是大背景下的楼市降温。2015年以来，国内房地产企业购置土地面积、新开工面积持续同比回落，国家统计局数据显示，2015年1-10月份全国房地产开发和销售增速持续下滑至2%。即使是一线城市，今年1-11月土地成交建筑面积也下滑了10%。

大面冷清，小面火热，矛盾下的高热还能持续多久？“为了争夺越来越少的生存机会，土地成交溢价势必会高于理性范围，一旦行业上升趋势发生变化，高溢价后所带来的成本压力势必会加速兑现。”克尔瑞地产研究院表示。

图片来源：国家统计局

成本压力，意味着高地价会直接挤压房企利润空间，“生吞”高价地块极有可能拖慢房企销售速度。中信证券房地产分析师陈聪曾对媒体表示，很多中等规模房企宁可牺牲些盈利，也追求快速壮大规模，因此高价拿地后只能走高端住宅路线，但大量房企关注小众产品，会带来盈利能力与销售周转的隐忧。

同策咨询研究部总监张宏伟也表示，一线城市地价攀升导致楼市“被豪宅”化，市场面临结构性风险。许多房企已经意识到这种风险，“冲动消费”后立即反悔的反转剧开始频频上演。10月底，北京连续3宗高价地块接连爆出退地传闻，其中涉及到碧桂园、华润、招商、龙湖等大型房企。按照常理，这几家房企名号响亮，从不差钱，但面对几乎疯狂的土地成本，竟也萌生退意。有专家指出，“退地潮”证明企业已经开始规避大手笔拍地可能造成的后遗症。

为此，“避免冒进，保持冷静”成了业内告诫房企的一致口径。克尔瑞地产研究院认为，即使目前政策环境宽松，但从过往的行业规律来看，一旦经济形势有所好转，房地产业的政策扶持、资金支持势必会有所减弱。

此外，房企之所以大胆拿地，赌的就是一线城市房价上涨速度高于地价上涨速度。国家统计局数据显示，北京、上海、深圳年房价增速超过8%，这成了支撑房企拿地的最大信心。问题在于，改善型需求正在取代投资性需求，一旦房价增速放缓，会对企业的盈利与周转带来沉重打击。 

广州：开发商趋于理性，拿地热度下降

广州番禺市桥拍出地王的一周后，更受关注的广钢新城开卖第三批两宗宅地，起拍楼面地价达到1.5万/平，与前两次出让的1.3万/平、1.4万/平形成匀速“三连跳”。相比2013年的暴热、2014年的骤冷，这次市场热度虽有回升，但仍然较为理性，举牌节奏较慢、报价企业热情有限，新“地王”并未产生，最终成交楼面价超过1.9万/平，虽然比业内专家的估值稍高，却也并未超过价格红线。

业界对这个结果并不感到意外——2013年首批出让的广钢新城宅地的楼面价高达1.8万/平，出现“面粉贵过面包”现象，但被视作“试金石”的广钢首个项目售价最高仅3.2万/平方米，也卖得并不轻松，这意味着短期内项目利润空间相当有限，开发商不得不继续消化前期地王带来的成本高企后遗症。

“房地产市场无风险获利时代已经结束，更不用说暴利了。”知名地产评论人赵卓文表示。

有此前车之鉴，开发商抢地趋于谨慎。“这次出让的1.9万/平楼面价也不便宜，但比起之前的地王已经比较冷静。”中原地产项目部总经理黄韬预测，未来广钢将卖到3-4万/平，而现在广钢楼盘售价在3万左右，可见11月30日拍地价格相对合理。“整个结果反映出整个市场的冷静、理性以及开发商对乐观。”

值得一提的是，尽管开发商在广州拿地不再冲动，但业界普遍认为，广州的投资价值仍然可观。广州中心城区土地越来越稀缺，“过江龙”和“本地虎”同台竞技，万科、保利等大型房企的土地需求不减，金融街、葛洲坝等外来房企也迫切渴望站稳脚跟，有助于推高土地热度。

赵卓文认为，相比北京、上海的疯狂，广州土地价格相对理性，对于开发商而言，投资价值大，因此未来实力强的大型开发商垄断广州土地市场的情况仍将持续。