会玩vol.38:广州的那些地王们，过得还好吗？

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过去：面粉贵过面包

如果不说，你们能get到广州亚运城地块是全国总价地王记录的保持者吗？

目前，这个区域的一手住宅成交均价在1.3万元/平方米左右，和2010年开盘时的1.2万/平方米相比——涨幅也许还没赶上物价。

这个地块的楼面地价多少？5810元/平方米，不是太震撼。

土地成交总金额多少？255亿元，天价。

2009年底，富力、碧桂园和雅居乐等开发商以255亿元的天价拍得广州亚运城地块，刷新了中国地王纪录。至今，这个地块依然保持全国总价地王的最高纪录。总开发体量高达430万平方米，其中居住部分的建筑面积达384万平方米。

即使这个总价地王老大似乎混得不太好，这几年来——尤其是今年来，地王还是一个一个冒出来了。

上半年以来，土地市场的火爆有目共睹，高总价、高单价、高溢价率的三高地块频出。

现在：该赔还是赔

数据来源：合富辉煌

看看这个表格，就可以知道地王们的生存状况。

地价太高，必须卖得比周边价格贵，才能回一点本，但也总不能大幅涨价，价格尚算平稳上升。

最最重要的是，开盘以来的住宅销售金额，还远远不够买地。

这10个地王项目，只有番禺市桥的融穗澜湾和黄埔科学城的富春山居拿回了土地成本。好一点的，比如老大哥保利的保利红馆，卖了6亿元，拿回了3/4的土地成本。

与此对比鲜明的是，开发区的佳兆业城市广场，只拿回了六分之一不到；广钢板块的两个项目，融穗华府约拿回了五分之一，中海花湾壹号拿回了不到三分之一，115.1亿元的土地总金额，还差80+亿元。

地王项目仍然难言脱困。

未来？？

上半年在这样的局势下，广州及时调整了供地策略，拍卖的土地并不多，只完成了四分之一的土地出让，并几乎都以底价成交，有效地控制了“地王”对楼价的刺激。

也许到了下半年，广州集中供地，有一定高溢价成交可能性，但所推地块会以成熟度欠佳的外围区域用地为主包括广州南站、黄埔长岭居、南沙明珠湾起步区、增城中新镇、花都万达文旅城等，而不会对楼市产生过度刺激。

合富辉煌分析认为，如果广州政府能较好地控制下半年的供地节奏及供地结构，以避免多宗全市新“地王”的诞生，过度刺激房价快速上升，预计下半年全市政策保持稳定，限购、限贷政策再加码的可能性不大。即使整体政策不加码，但灵活的调控措施如限制高单价产品预售、网签预计仍会继续执行。下半年新增供应仍充裕，外围占主导成常态化；价格仍有进一步上涨空间。