深圳不哭 碧桂园用10座科技小镇将华为留在广东

关注房产频道，获取最新资讯，【选房中心】买最笋的新房！

地产壹线 梁爽 发自顺德

开发商转型做产业地产不算新鲜事，但这个领域刚刚杀入的一位新军令人侧目：擅长在一线城市周边做郊区大盘的碧桂园，提出要在深圳周边造10座名为“科技小镇”的卫星城，5年计划投资1000亿元。

8月9日，碧桂园主席杨国强、总裁莫斌带着新成立的产城发展事业部亮相，发布了一个跟碧桂园头号工程“森林城市”重要性比肩的“科技小镇”计划。他们将其描述成梦想中的小城镇：拥有垂直绿化、立体分层交通的城市面貌，产业上能满足科技创新人才的产学研需求，而房价水平只有一线城市的1/3。

（网易房产在2个月前独家曝光碧桂园“科技小镇”计划，详情请戳《剧透！碧桂园的那点小心思都藏在尖叫计划与小镇计划里了》）

碧桂园总裁莫斌强调，这绝非打着产业的名义做房地产开发，而是真的做产业，碧桂园已做好“重资产”的准备。

在产业地产野心膨胀的碧桂园，既是看见了城镇化中的新机会，也是集团多元化转型的需要。产城发展事业部总经理向俊波表示，产业地产短期投入大，但中长期能产生稳定收益，对冲房地产周期波动，对公司利润贡献可达30%。

“不是搞房地产，真是做产业！” 

碧桂园提出“科技小镇”计划的初衷，让网易房产联想到深圳早前关于“别让华为跑了”的大讨论。

“深圳的成功是因为科技。但他们房子太贵了。我们想在深圳旁边建一个科技的城。广东目前还没有一家企业或者政府，能完整地将这件事做好。”杨国强说。

虽然一线的高房价未必能够吓退那些高薪的科技创新人才，但企业经营、人才定居的成本高企。土地成本低、生态环境好的卫星城有机会承接一线城市产业的外溢需求，这也正是碧桂园看到的机会。

这跟杨国强过去开发房地产的理念有一脉相承之处。过去他在郊区“造老百姓买得起的房子”，如今他造的是“科技创新人才住得起的城市”。

冲着这个需求，碧桂园为科技小镇制定了一套标准。选址上，坐落在一线城市周边和强二线城市30～80公里区域，最好不超过60公里；占地2～5平方公里；城市面貌则强调立体分层交通和垂直绿化。

“从科技小镇到一线城市，走高速在1小时至1小时20分钟左右，若有轨道交通站点，半小时直达。”莫斌说。

网易房产获悉，8月9日上午，朱小丹来到碧桂园总部就科技小镇与集团高层进行长时间交流。据了解，朱小丹在惠州调研大赞潼湖生态智慧区，称其“将来是广东最大的亮点”，而碧桂园目前已有眉目的2个科技小镇项目都在这个区域，两项目规划的占地面积合计约830万平方米。

朱小丹希望科技小镇紧扣“双创”概念，“以人为本、产城融合、宜业宜居，社会型、枢纽型的双创新社区”，“要在科技小镇形成一种区别于任何社区的双创生态”。朱小丹还提到要在招商引资、公租房和保障房建设等方面为科技小镇提供支持。

碧桂园打算将科技小镇上升到国家战略。国家三大部委曾联合发文，要求到2020年培育1000个左右的特色小镇。

“不是搞房地产，真是做产业！”莫斌强调，“园区和配套同步建设，用我们的实力一步到位营造硬环境，同步打造软环境，最后呈现给‘双创’企业的最好环境。这是人们想要的科技小镇。”

升级版造城运动 

“做郊区大盘，我总结的成功经验是，必须有信心做配套。我们是产业地产的新兵，但更重要的是舍得努力做好展示给别人看。好东西别人会认可的。”杨国强认为，碧桂园过去在郊区有城镇化的经验，可以应用到产业地产中来。

莫斌更是强调，跟许多同行的“轻资产化”不同，碧桂园科技小镇一定是“重资产”打造。“更多的是做平台搭建，让科技人才集聚、企业入驻最优，配套基金孵化、导师培训等，给入园企业焕发创新能力，更多创新成果产业化。这件事情跟造城异曲同工，这是升级版的造城运动。”

然而，产业地产的运营逻辑跟房地产开发截然不同，科技小镇所需要“配套”，不仅仅停留在过去郊区大盘配套教育、交通资源来卖房子，还涉及入园企业的招商、培育等长期的软服务。一家房地产开发商，是否有足够的力量支撑一个园区的运营？

从发布会的信息来看，碧桂园对科技小镇的描述目前主要停留在他们过往熟悉的生态环境、交通规划、区域选址上，而对于最核心的产业规划和招商情况，尚未公布清晰的方案。

首先，深圳周边是否容得下这么多科技园区？一位负责产业地产投资的人士告诉网易房产，“产业地产指难在于，要明确这个地方有没有发展产业的基因”。

而碧桂园一口气公布了4个科技小镇项目，包括惠州潼湖科学城（占地600公顷，其中启动区200公顷）、惠州潼湖创新小镇（占地230公顷）、惠东稔山科技生态城（占地2080公顷）以及东莞黄江硅谷小镇（占地505公顷，其中启动区65公顷）。按照杨国强的要求，碧桂园在深圳周边落子10座科技小镇，初步计划是惠州5个、东莞5个。

“我们很有信心完成10个，不代表市场需要10个，这仅仅是个目标，有的连落地在哪里都不知道，”莫斌坦言，“第一个对我们至关重要，先看看科技创新人才需要什么，然后朝着这个方向努力。”

其次，科技小镇希望引入什么类型的企业？碧桂园高层似乎未达成共识。

莫斌的说法是“不会引入很大的企业”。他希望科技小镇内所有企业有平等的氛围，更多引入微创企业、实体企业、研发机构等，但他坦言“目前还没形成一个游戏规则、没有非常成型的想法”。

首席战略官林昭宪则表示，科技小镇的产业要形成“生态圈”，也需要引入大公司。

网易房产注意到，在碧桂园的长串合作伙伴中，出现了清华大学、李开复创新工场、思科、平安银行等“大牛”，他们在产业培育上都有各自的专长。例如清华大学重视“双创”，李开复是科技创新领域的国际大咖，思科是建造智慧城市的高手，平安银行拥有文旅、健康等产业资源，还可以为科技小镇的企业提供包括股权融资、互联网金融、资产管理等金融服务。

碧桂园自己也提出要设立规模20亿元的基金，率先对园区内企业提供资金支持。

除了企业间的合作，碧桂园庞大的产业地产计划必需要政府提供支持。“科技小镇严格意义上是公共产品，承担了很多社会功能，我们希望政府能有更多支持，现在也到了谈政策的阶段，具体细节之后会披露。”

大咖们的到场和政府部门的重视为科技小镇开了个好头，但如何在科技小镇的平台上有效地整合这些资源，是碧桂园的重要课题。

“科技小镇最大的难点在于产业资源导入和招商，”向俊波说，“优质产业资源是稀缺的，我们需要找到有成功禀赋和机遇的人和团队。”

四驱车和稳定器 

在产业地产战略推出的同时，碧桂园管理层中的新面孔、新团队正式亮相。

网易房产获悉，今年4月，成立健康医疗事业部，7月份又快马加鞭成立产业地产事业部。这个产业地产事业部由集团总裁莫斌直接领衔，总经理是向俊波——他被称为“向博士”，去年10月份进入碧桂园，莫斌称他“对国土规划相当熟悉”。

碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波

向俊波表示，进入产业地产是集团地产板块多元化转型的战略性决策。“产业地产前期投入肯定是巨大的，但中后期利润来源稳定，”他分析，产城融合将成为经济周期的对冲机制和稳定器。“科技地产的重要性，正如两驱车和四驱车的对比。高速公路上两驱车更快，但下了高速四驱车走得更稳。”

此外，科技小镇是优质土地和优惠政策的来源，可以跟碧桂园的金融等关联业务创造利润，而且产业地产本身也可以创造中长期利润。“产业地产利润可以占到企业利润30％，我们有绝对信心。”向俊波说。

另一位深度参与科技小镇计划研发的碧桂园高管是首席战略官林昭宪。林昭宪拥有美国芝加哥大学MBA、国立台湾大学政治学学士的学历，拥有近20年的战略管理咨询经验，曾任罗兰贝格咨询公司合伙人大中华区副总裁以及博思艾伦咨询、波士顿咨询、Neosonica Technologies、宝洁等企业高管。2015年碧桂园新成立集团战略办公室，聘任林昭宪为首席战略官，该办公室向碧桂园副主席、杨国强之女杨惠妍汇报工作。

网易房产注意到，科技小镇的开发主体是深圳碧桂园百富产城发展有限公司。工商资料显示，公司于今年6月22日成立，法人是莫斌，注册资本1亿元，其中碧桂园出资60%，深圳市百富东方财富管理有限公司出资40%。

这位碧桂园引入的投资方是深圳市百富东方投资有限公司（简称“百富东方”）的全资子公司。百富东方于2008年在深圳前海成立，法人兼总裁戴宏亮是产业地产的行家。戴宏良曾任天安数码城集团总裁，有媒体报道称他去年已离职。天安数码城集团有20多年产业地产经验，在全国有10多个项目，而且跟碧桂园一样擅长开发郊区项目。更重要的是，天安数码城集团从深圳起家，有深圳市政府参股。

戴在任期间堪称天安数码城集团的“代言人”，可以想见，他对深圳的产业地产了解颇深。目前他带领的百富东方已有深圳蛇口的南山医疗器械产业园、青岛的蔚蓝床新天地、杭州的富春硅谷、重庆的璧山CBD等项目，许多都被当地政府列为示范项目。

碧桂园副总裁兼新闻发言人朱剑敏表示，百富东方是碧桂园科技小镇的重要合作伙伴，对科技园和工业园的运作，尤其对深圳未来将有哪些产业可能外溢到惠州和东莞，都已经做了前期的深度调研和产业分析。

当然，科技小镇计划从筹划到启动不过短短半年时间，莫斌坦言方案尚未成熟。那些实力的合作伙伴是否能够填补碧桂园在产业地产运营上的空白，目前要下判断还为时尚早。

不过莫斌的这句话掷地有声：“碧桂园会投入重金，一定要把科技小镇做成！”