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网易房产讯 本月，广州刚需板块长岭居推出区域年内首宗住宅用地——长岭居CPPQ-A2-1地块，起始价10.79亿元，面积67450平方米，折合楼面价达8000元/平方米，未开拍已成区域新地王。地块竞价并无最高价限制，截至发稿时，已推至12.79亿元，又涨2亿元，折合楼面价近9500元/平方米。
该地块作为长岭居板块3年来甚至是未来最优质的地块之一，吸引了众多开发商前来探地，更有开发商看地时放话：若地块楼面价不超过过1.2万/平方米，就会出手。合富辉煌则分析认为，此地块位处刚需板块，价格控制在1.6万元/平方米较为合理，过高溢价或致政策调控加码。
另外，本与长岭居苗圃地块同于明日10点拍卖的白云华盛地块，今日已公告中止出让。
广州开发区长岭居CPPQ-A2-1地块资料（来源：广州市国土局）
广州东进战略重心 规划利好
2000年以后，黄埔区（原黄埔/原萝岗）成为广州城市东进战略的重心，区域产业经济发达，2015年黄埔区创造了2878亿元的GDP，仅次于天河区。
长岭居板块2012年才被提出，其详细性控制规划目前尚在修编中。根据片区城市设计深化方案，长岭居位于科学城东边、萝岗中心区东北边，连接中新知识城与科学城两大居住板块，总投资500亿元，未来总规划人口达25.8万。片区规划用地范围34.9万平方米公里，总建筑面积约1626.4万平方米，定位为“广州东部山水新城生态宜居示范区、萝岗新型城区”，将于2020年基本建设成型。
此次出让地块紧靠永顺大道，就处于以广州科学城为主体的高新产业带沿线，区位条件有约，规划利好，奠定了其区域地王的基础。
生态资源虽好 空气质量并不佳
该地块位于永顺大道北侧，网易房产实地探营发现，地块内部目前种植橡树等多种树木，几乎全被绿色植物覆盖，被当地村民称为“苗圃地”。地块背靠山体，西向也为山体及村庄，两侧为规划路，与周边山体有一定的坡度，故导致出让地块形状的不规则。
据中原研究部报告，地块北向山体环绕，内宽口窄，形似口袋装，为村民口中的“兜宝福地”。
地块内部虽然生态资源十分丰富，绿意盎然，被称做天然氧吧，但网易房产实地探营发现，附近有多个工程正在开发，尘土飞扬，空气质量并不佳，手机软件亦提示“所处区域轻度污染”。另外，地块往西约5分钟处，目前有一垃圾投放点，腐臭味不堪忍受。
据悉，长岭居片区追求“簇团发展、显山露水、尽显岭南式格局”的规划理念，该地块与片区之前出让的地块一样，容积率较低，在1.0-2.0之间，并对建筑限制高度，需结合自然景观形成松弛有度的天际线。若此地块未来定位欲趋向宜居养生社区，或需费一番功夫。
未来交通便捷 商业配套尚未落实
网易房产实地探营看到，地块位于广州开发区长岭路以北，与岭南林语小区各坐落在永顺大道两侧。同时，地块南向入口就在已经落成使用的永顺大道（岭南林语花园）公交站西侧，目前有6条公车线路，交通出行便捷。
该地距离广州天河CBD珠江新城约50分钟车程，离科学城约15分钟车程。另外，地块距离在建的21号线长平站仅1.3公里，届时可直达员村站换乘5号线，30分钟到达珠江新城。据悉，21号线将在2017年开通。
商业配套为此次出让地块最大的软肋。目前长岭居商业配套尚未落实，仅临近的岭南林语和奥园春晓等楼盘有小型超市、便利店等配套，购物娱乐等生活需求均需驱车前往5公里外的区府板块，生活起居较不方便。正因如此，在地块西侧设有一临时摆卖疏导点，有不少摊贩在此贩卖水果、蔬菜和杂货等。
刚需板块供不应求 溢价过高或搅局
合富辉煌的数据显示，2014年以来，黄埔区商品住宅成交量逐年上升，而新增供应有减少，呈现供不应求态势。2016年前7月黄埔区成交115万平方米，而新增供应仅75万平方米。
与地块南向相望的岭南林语在位置及地块条件上均与此地块相近，当前整体均价约为1.6万元/平方米（按不同类型产品规划面积及二季度均价换算楼盘整体均价）。
据中原研究部透露，该地块作为长岭居板块3年来甚至是未来最优质的地块之一，吸引了众多开发商前来探地，更有开发商看地时放话：若地块楼面价不超过过1.2万/平方米，就会出手。
合富辉煌分析认为，若明日地块拍卖价格溢价适度，控制在1.6万元/平方米以内，则有利于维持市场热度，促进购房者加快入市。
广州房价的稳定，有赖于1万元-1.5万元/平方米的价段大量成交，而广州东部市场，尤其是黄埔和增城板块，对这一价段成交的贡献最大。因此，长岭居作为广州的刚需板块，若超出刚需客支付能力，刚需客将被逼转移至花都、知识城等其它板块。并且，若地价刺激广州东部市场楼价快速上升，一方面会加大拿地房企的经营风险，另一方面亦将增加政府维稳市场的难度、可能加速调控政策出台。
具体竞价情况如何，明日8月26日上午10点，网易房产将全程直播，敬请关注。
本文来源：网易房产
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李湲_NO4377
