网易房产报道 “地王潮”越演越烈，继荔湾之后，黄埔也迎来了新任地王！今日上午，黄埔长岭居板块迎来久违的宅地出让，举牌过程极为激烈，28家房企相互厮杀，举牌超过200轮。最终，央企中冶置业以36.79亿元拿下长岭居宅地，折合楼面价27273元/平米，溢价241%，打破了保利此前创下的17564元/平米的黄埔地王记录。
这个价格惊掉一片眼球，超过地块周边一手楼价，更远超中原、合富等机构的预估警戒线，周边楼盘已开始宣布封盘。“这次拍地比荔湾地王更疯狂。”中原地产项目部总经理黄韬坦言，政府在此次拍地中出现了调控失误，事先没有设立最高限价，导致地王再生。由于地块成交价格已经严重失控，黄韬认为，即使中冶拿下了长岭居宅地，两年内也很难开盘，可能放5到10年进行长线规划，因此未来售价很难预料。
黄韬还指出，受土地市场升温影响，今年广州楼市全年价格涨幅累计或超过15%。“地王”频出，一方面会引发政府调控，从土地政策或金融政策方面进行微调；另一方面，只有推出更多土地，才能缓解“地王”现状。
值得一提的是，白云区棠涌华盛地块原定与长岭居宅地同日出让，昨日傍晚却突然宣布出让中止，业界分析，这是政府为防土地市场温度过热进行的调控手段。
还没开拍已成地王 竞拍过程几乎癫狂
“疯了！”“失控！”“无语……”
竞拍过程中，当看到地块总价已超过20亿元、楼面地价已超过1.5万元/平米时，黄韬的惊诧脱口而出。待竞拍结束，楼面地价最终显示为2.7万元/平米时，他说，“感觉是在看笑话。”
这不是他一个人的感受。各机构在开拍前的地块分析中分别指出，该地块处于刚需板块，价格应控制在1.6万元/平米左右，否则过高溢价可能为政府调控加码。然而，地块2.7万元/平米最终成交价格远超这一警戒线，更比周边一手新房均价每平米贵了1万元。
这块地凭啥这么火爆？要知道，黄埔长岭居板块今年行情火热，此次出让的宅地，是该区域今年推出的首宗住宅用地。大半年过去，广州楼市与年初早已换了天地，一片火爆中，各大开发商急待将这宗宅地揽入怀中“解渴”，金融街、雅居乐、融创、万科等房企纷纷参与哄抢，这也使长岭居宅地还没开拍就登上了区域单价地王的宝座。
图片来源：中原研究部
据中原研究部透露，该地块作为长岭居板块3年来甚至是未来最优质的地块之一，吸引了众多开发商前来探地。地块位于广州开发区长岭路以北，与岭南林语小区南向相望，中间为永顺大道。出让地块面积不算大，为67450平方米，不及岭南林语一半，地块出让地价10.79亿元，折算起始楼面地价为8000元/平方米。地块竞价并无最高价限制，开拍前已推至12.8亿元，折合楼面价超过9500元/平方米。
图片来源：广州市国土局
由于附近长岭居萝平路处设有国家一级气象站，对周边建筑有高度限制。另一方面，长岭居片区建筑需结合自然景观形成松弛有度的天际线。因此，出让地块规划绿化率高，容积率低且限制高度。
图片来源：中原研究部
地块除东北部配建一间18个班规模的幼儿园外，还需规划建设家庭综合服务中心、星光老年之家、居民健身场所、小区游园、社区日间照料中心、农贸（肉菜）市场等公共配套设施，多方面满足未来小区的生活所需。
黄韬认为，在广州的“东进”战略下，买家不断涌入东部，而长岭居板块是科学城区域最适宜人居的区域，板块目前在售楼盘普遍销量不错，对此次拍地有推动作用。
实地探营：空气不佳配套未落实 胜在未来交通便捷
此次出让的长岭居宅地，开拍前就以“天然氧吧”为一大卖点。出让资料显示，宅地背靠山体，东向为在建的军事基地，西向为山体及村庄，景观资源丰富，内部种植着多种树苗，被当地村民称作“苗圃地”，在环境绿化方面似乎具备先天优势。
网易房产实地探营发现，地块内部目前种植橡树等多种树木，几乎全被绿色植物覆盖，被当地村民称为“苗圃地”。但附近有多个工程正在开发，尘土飞扬，空气质量并不佳，手机软件亦提示“所处区域轻度污染”。另外，地块往西约5分钟处，目前有一垃圾投放点，腐臭味不堪忍受。
未来便捷的交通网络则成为地块的更大卖点。网易房产实地探营看到，地块南向入口在已经落成使用的永顺大道（岭南林语花园）公交站西侧，目前有6条公车线路，交通出行便捷。
该地距离广州天河CBD珠江新城约50分钟车程，离科学城约15分钟车程。另外，地块距离在建的21号线长平站仅1.3公里，届时可直达员村站换乘5号线，30分钟到达珠江新城。据悉，21号线将在2017年开通。
目前，长岭居商业配套尚未落实，仅临近的岭南林语和奥园春晓等楼盘有小型超市、便利店等配套，购物娱乐等生活需求均需驱车前往5公里外的区府板块，生活起居较不方便。正因如此，在地块西侧设有一临时摆卖疏导点，有不少摊贩在此贩卖水果、蔬菜和杂货等。
周边楼盘去化理想，均价多在1.5万/平
2014年以来，黄埔区商品住宅成交量节节攀升，新增供应却越发紧缩。合富辉煌数据显示，今年前7个月，黄埔区成交115万平方米，而新增供应仅75万平方米。今年广州楼市成交火热，地铁加持和大市向好促使长岭居多个项目价格上调。
本次出让地块南侧即为岭南林语，临近奥园春晓、融穗御府、万科山景城等住宅项目，而今年上半年才入市销售的万科山景城和实地常春藤，多次开盘去化理想，片区客户群体庞大。
周边楼盘均价多在1.5-1.8万元/平米之间。其中，岭南林语进入尾盘阶段，7月网签均价由今年年初的14513元/平方米上涨至18000元/平方米，涨幅达24%。而融穗御府、万科山景城、实地常春藤目前洋房售价较首期最大升幅达23%、29%、18%，区域楼市涨幅明显，升值空间较大。
白云华盛地块临时中止出让
专家：政府不愿地王频出 可错位推地
原定与长岭居宅地同日出让的白云华盛地块早早“触顶”8.34亿元，却在开拍前一天被临时取消，黄韬表示，原因主要在于政府调控。由于竞标人数过多，白云华盛地块在开拍前被指可能成为新地王，政府不愿地王频出、市场过热。
据黄韬预测，华盛地块如果最终成交楼面价超过2.5万元/平米，既已逼近警戒线，“超过这个价格就是不理智的，按目前报价来看，很可能达到这个价位，因此政府想把节奏放缓，可以理解，华盛地块可能在今年年底再度出让。”
此前，上海110亿元天价拍地引发全国围观，为防止土地市场过热，各地已开始进行相应调控。黄韬表示，如今市场行情较好，政府大力推地是合理的，否则两三年后容易供不应求，不利于将来的土地稳定。
如何在大力推地的同时防止地王太多？黄韬建议，政府应该错位推地。“也就是说，政府不必一下子拿出太多好地，可以先推外围区域的、较为平淡的地块，中心区的好地块可以适当延后。”
本文来源：网易房产
作者：王田歌 李湲
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