东圃一手楼抛弃刚需客? 二手房仍有“一二字头”

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一手新盘开盘不到3个月已升至3.5万元/m2，让不少“刚需”客心塞

被视为天河“刚需”板块的东圃新盘近期也大幅升价。

佛山7月二手住宅交易量环比有明显增长。

物业地址:芳村鹤洞电梯楼某单位，建筑面积：90平方米，成交价：195万元。

近期一向被视为天河“刚需”板块的东圃新盘也有所升价，兰亭盛荟5月开盘均价3万元/m2，不到3个月已升至3.5万元/m2。不少“刚需”倍感心塞，天河要彻底抛弃“刚需”客了吗？二手置业专家表示，不怕，东圃板块还有二手单位“搭救”你。尽管今年东圃板块二手楼价格升幅也不小，不过现在基本都是“2字头”，还有不少“1字头”的可以选，相比其他一些区域盘源紧张，区域内由于置换业主不少，放出不少单位，预计未来区域涨幅也会比较平稳。

超过七成 “刚需”买家

仍是区域二手成交主力

合富置业成交数据显示，东圃二手住宅成交均价从年初的19034元/m2上升至7月的22069元/m2，升幅约16%。链家研究院刘镜棠也介绍，东圃板块今年以来成交呈现持续上涨势头，1月成交均价为18099元/m2，到今年7月份已达21740元/m2，涨幅约为20%，而成交量除3月激增后回落，4~7月成交量一直维持稳定。从整个天河区来看，今年东圃板块均价涨幅最大，其次为珠江新城及天河公园板块，均价涨幅约为18%左右，天河北板块涨幅则在16%左右。在整个楼市呈上升状态的情况下，东圃板块显然涨幅也不小，那么现在还能成为“刚需”客置业的目标吗？

刘镜棠表示，虽然板块上涨幅度最大，但并非所有楼盘都处于急涨局面，从板块楼盘看，盈彩美居及阳光假日园领涨，涨幅均超过20%，而其他楼盘涨幅相对低一些，主要集中在5%~10%之间，如远洋明苑年初成交均价为20953元/m2，7月成交均价为22290元/m2，涨幅约为6.4%，而羊城花园年初成交均价为19378元/m2，7月成交均价为20052元/m2，涨幅仅为3.5%，对于总价在150万元以内的“刚需”客户仍有不少选择。

合富置业储备分区营业经理徐忠军表示，现在东圃仍可为“刚需”买家提供不少选择，区域内1.5万~2万元/m2左右的单位还有不少，70多平方米单位140万元左右可买到，首付40万元左右置业天河对“刚需”客而言有相当的吸引力。当然，“1字头”的单位在小区环境、配套管理、户型格局、楼龄等方面与区域内2.5万~2.8万元/m2左右的单位相比，差距不小。各方面条件不错的楼盘，比如城市假日园靓三房售价已经在2.7万~3万元/m2。

据中原地产骏景路二分行资深营业经理张运珍透露，东圃板块的兰亭盛荟升幅明显，主要是该板块可选择的一手新楼相对较少，因此需求推动下促使价格攀升。近期，东圃板块二手成交不俗，8月至今成交量价均稳步上升。天朗明居、美好居、骏景花园交投活跃。其中，骏景花园约78平方米的小三房最受买家青睐。7月份，这种户型的总价约215万元/套，现时已涨至240万元/套，需求量大，基本上放盘一套就成交一套。

合富置业成交数据显示，今年1~7月首次置业“刚需”买家仍是东圃二手市场成交主力，占比达75%，改善型换房买家约占东圃二手市场22%的份额，还有3%是投资客。据刘镜棠介绍，近期板块内供需关系仍偏紧张，8月新增盘客比约为2.71，与7月份的2.61相比有所上涨，但与今年高峰的3月份相比，有较大差距，3月东圃板块新增盘客比约为5.21，从目前供需关系看，板块内楼价下半年会处于一个平缓向上的局面，近期成交相对活跃的楼盘为羊城花园、盈彩美居、远洋明苑及旭景家园。据链家满堂红促成交易数据显示，4个楼盘成交占比分别为18%、16%、11%、7%，4盘合计成交量占板块的一半以上。

地段交通优于黄埔增城

东圃楼市仍将量价齐升

据张运珍介绍，近期的客户约80%是工作了两至三年的白领，他们多在家庭的支持下选择在东圃置业。中原地产盈彩美居分行高级营业经理潘湖飞介绍，近一个月以来，东圃板块二手楼价环比上涨5%左右，但成交量基本持平。主要是买家入市速度加快，盘源消化快，且楼市上升势头明显，业主出现“惜售”心态。近期，买家购房热情较高，其中，盈彩美居及金碧世纪花园的“刚需”两房最抢手。在谈及东圃板块是否仍适合“刚需”客选择时，中原地产潘湖飞认为，现时，东圃板块二手均价基本在2.3万~2.4万元/m2左右，较高素质的楼盘均价约2.6万~2.7万元/m2，相对于天河市中心区域仍属于“价格洼地”。

业内人士均表示，相信未来东圃板块二手将继续呈量价齐升的趋势。徐忠军认为，东圃区域内房源选择比较多元，早期不少买家是“刚需”自住客，现阶段进入换房期，置换出不少单位，而周边有黄埔、增城等竞争型区域，随着黄埔、增城一手楼价近期也呈现上涨趋势，也让一些买家回流。徐忠军认为下半年区域仍可能会有10%~15%的涨幅。潘湖飞则表示，东圃板块的二手房楼价虽稍高于黄埔、增城等区域，但其交通、地段的优势，相信仍会有不少买家选择购入。

佛山7月二手住宅成交环比增长明显

华南最大宜家进驻 千灯湖楼市受惠

备受广州客青睐的佛山千灯湖板块近期又添新利好，华南最大宜家家居已在佛山千灯湖开业。业内人士预期，宜家进驻千灯湖板块，不但提升该区域商业市场的业态，促进千灯湖商圈的发展，在一定程度上令广佛同城置业热点的千灯湖板块生活配套发生巨大变化，宜居环境更升级。再加上买房入户政策、楼价洼地效应，令千灯湖所在的广佛同城区域，更受市场关注。

广佛同城升温 2万/㎡变“笋价”？

近日，靠近佛山的广州荔湾出现高价地，让广佛交界区域2万元/m2的售价看起来很笋，佛山楼盘的价格优势或将有所扩大。合富置业业务副总监何爱国分析，现时佛山千灯湖板块均价大概在2万元/m2左右，而从广州荔湾原芳村板块搭乘地铁到金融高新区只需十几分钟，所以这个区域的电梯楼会更加吸引买家，也会带旺该区域的交投。现时，千灯湖一号、佛山保利花园130~140平方米的大户型盘源，很受“刚需”买家青睐。

合富置业业务副总监黄伟强分析，目前千灯湖板块均价处于每月5%以内的平稳涨幅，售价约1.8万~2.3万元/m2，全新的楼盘也仅2.6万~2.7万元/m2。该区域现在也有不少广州的“刚需”客购买紧凑型三房或130~160平方米的大户型，广州客会考虑同等价格在广州只能买小户型且楼龄比较老的房源，同时也会考虑上下班交通条件和出行所需的时间。

不限购、买房入户新政及价格优势，刺激佛山楼市交投持续畅旺。佛山市住房和城乡建设管理局公布数据显示，7月佛山一手住宅成交15757套，环比6月的14354套上升9.77%，而7月佛山二手住宅成交6258套，环比6月的5285套上升18.41%。除在广州工作的非广州户籍的“刚需”买家外，有投资客因广州限购而转到佛山买房。据合富指数监测显示，7月佛山二手市场投资客占比为12.7%，较以往的8%以下有所上升。二手投资客绝大部分为长线投资客，购房后长期持有并出租，超六成为广州客；多数青睐面积在50平方米以下、单价1万元/m2以下的小户型，部分投资个案出租回报率达4%以上。

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佛山宅地楼面地价仅2500元/m2

8月19日上午，佛山禅城区出让位于张槎华宝路一宗商住用地，宗地面积为10266.83平方米。佛山保利房地产最终以成交价为11997万元取得此地块，溢价400万元，折合楼面价仅2596.75元/m2。该地块位于禅城新城高新产业园区内，周边路网发达，并有华南电源创新科技园、欧洲工业园、佛山新媒体产业园等众多企业，未来将会为该区域带来十几万的产业人口。而且周边配套有张槎中心小学、古生雅苑商业广场、五峰公园等。合富置业储备分区营业经理李昕娣表示，周边二手楼盘不多，其中较大型的保利香槟花园交投活跃，现时二手均价约1.1万元/m2，而有部分新楼盘也准备收楼入住。

市场上少有放盘

芳村业主反价6万成交

点评：链家满堂红鹤洞分店经理林裕华介绍，该套成交单位是荔湾区芳村板块鹤洞片区电梯低层单位，成交价为195万元。据了解，该单位是东向单位，两房两厅户型，户型动静设计合理，结构紧凑，实用率高，同时临近广佛地铁沙涌站。市场上很少有人放盘，放盘价约为20000元/m2，该套单位业主初始放盘价为190万元，经磋商，买卖双方基本上已达成交易，价格为189万元，仅差最后签约。不过，由于高价地拍出，业主看好芳村楼市升值空间大，便致电经纪要求将价格上调至195万元。买家是改善型买家，一直在寻找合适的电梯楼单位，正好喜欢该单位的朝向、户型，而且房屋总价也在预算范围内，在业主反价的情况下最终追价成交。该宗买卖是链家满堂红在“地王”出现后成交的第一宗反价案例。

置业小TIPS：荔湾区芳村鹤洞片区周边二手住宅以楼梯楼为主，如观鹤小区、广船鹤园小区、广钢鹤平小区等，市场成交价为14000~16000元/m2之间，适合预算不高的首次置业者，也适合在海珠、芳村上班的人士居住，交通便捷，有地铁广佛线鹤洞站、沙涌站，目前生活配套并不算十分完善，但随着广钢新城发展，未来周边商业、公共设施配套将会有所改善。