广州成交保持高位 去库存成绩斐然

今年以来，在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情况下，新增供应与火爆销售不成正比，导致主要城市库存不断下滑。上海易居房地产研究院最新发布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年8月底，35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比减少0.9%，同比减少5.7%。8月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.1个月，该数值相比7月份的10个月收窄。值得警惕的是，一些重点二线城市，去库存周期甚至低于6个月水平。

“金九”半月成交直追去年全月

广州新房成交量到底有多大？据网易数据中心统计，9月1日至17日，广州新房成交量达6856套，仅过半的时间完成了去年9月（8114套）成交的84%。在十一区成交中，增城最火，以1493套的成交量高居榜首，黄埔区紧追其后，成交了1450套。“阳光家缘”签约数据显示，广州8月一手住宅网签量为10025套，比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。但这个数据已不算突破，因为今年3月开始，单月网签量数次突破万套。“阳光家缘”数据显示，3月广州新建商品住宅成交量达到10741套，4月成交达10960套，5月成交12715套。之后几个月也一直保持接近万套的销售态势。

合富辉煌数据显示，今年3~8月，广州新房成交量保持高位水平，连续6个月每月110万平方米左右。前8月，广州商品住宅累计成交870万平方米，同比增长了30%；然而同期的新增供应面积只有590万平方米，供需缺口高达280万平方米。“高热度成交之下，去库存效果相当明显。”合富辉煌首席分析师黎文江说，今年年初，广州存量面积1405万平方米。9月初仅剩1197万平方米，消化周期由年初的15个月缩短至当前不到10个月。

方圆地产首席分析师邓浩志则认为，根据中指院发布的8月广州各区可售去化周期数据显示，广州全市去库存周期为6.8个月。白云区的去化周期已低至3.5个月，仅有花都区、番禺区库存量较高，去化周期分别为12.5个月和11个月，其余各区去化周期都在10个月以内。

中心区货量奇缺 外围也不足

黎文江表示，广州中心五区货量奇缺，以前供应量巨大的外围区域也开始供不应求，因为今年的成交量超过了新增供应的三倍以上。数据显示，今年前8月，新房成交面积达28万平方米，但新增供应只有11万平方米，供应与成交的比例约为1：3。其中，越秀、海珠、白云几乎零新增供应，缺货程度高；荔湾、天河得益于近年来政府主导的集中土地出让，新货补给较多；广钢新城、奥体板块已经成为目前中心城区的主力供求区域。

合富辉煌预计，“金九银十”期间，广州约有4.5万套可售新货，中心区依旧冷清，可售新货约8200套，占比低于18%，其中广钢板块的新货量就占掉了3000套。同时，广州传统老城区（指越秀、海珠、原荔湾）仅有星汇海珠湾一个项目的货量超过200套。所以，广钢将成热点中心，而外围区域仍是供货重心，占可售新货的82%。多数集中在东部的黄埔、增城两区；花都区供应则是万达文旅城占“大头”，单个项目可售新货达2000套。而新增供应多的区域包括黄埔长岭居、增城新塘、增城教育城以及南沙中心板块，预计“黄金月”期间将有较多新货补给，这几个板块的可售新货量均在3000套以上。