住房抵押消费贷流入楼市 加码房贷推高楼市杠杆

信贷资金暗度陈仓

楼市高杠杆滋生风险

随着楼市持续火爆，一些购房者加杠杆“花样百出”，在其背后，银行资金成为重要推手。近日，中国证券报记者以购房者身份致电多家银行，发现“暗度陈仓”现象依然存在——表面以住房抵押形式为用户提供消费贷、信用贷、经营贷，实则高额贷款流入了房地产。个别银行甚至牵手赎楼公司，想办法帮助投资者填补首套房贷款“缺口”，赎出房产证后再度抵押套现，增值部分用于再度购买房产。分析人士指出，这部分资金的推波助澜正加速催生房地产泡沫，一旦楼市逆转，银行资金安全将面临挑战。

　　住房抵押消费贷流入楼市

前不久，华南地区某股份制银行发布的一则广告引起广泛关注。广告明确表示该行个人房产抵押贷款可以二押，即目前房子即便还在按揭，也可贷出升值的部分。虽然银行官方宣称，此类贷款资金仅可作为生意经营、消费等使用，严禁用于房产资金垫付，然而记者采访发现，实际情况与官方说法存在较大出入。

调查中，记者对上述银行客户经理明确表示，几年前通过按揭在该行贷款购买了一套房产，目前房屋市值已经翻倍，希望通过加按套现支付另一套房子的首付。在得知贷款目的是付另一套房子首付后，该客户经理仍然表示可贷出其中升值部分。即以经营贷名目申请，最高贷款额度为房屋评估净值的七成，若以房子目前市值500万元计算，减去此前欠下的一百多万贷款最高可套现两百万元左右。该客户经理称，经营贷原则上不能用于购房，实际上由于银行难以监控贷款流向，这种做法一般不会出现问题，为以防万一，贷出去的钱最好转到非本人账户使用。

不过，该银行官方回应称，“对相关信用贷款本行有严格的审批和风控流程，并严控贷款流向，禁止用于支付购房首付等国家禁止的用途。如有存在员工违规向客户承诺的情况，一经查实，将严肃处理”。

随后，记者又致电另一家上市股份制银行，工作人员表示，如果是在该行做按揭，部分网点可做二押，以消费贷形式贷出，最高额度为评估净值的七成，最长还款年限为十年，年利率为6.9%。该工作人员表示，消费贷一般用于购买大额消费品，原则上不用于房产资金垫付，“但钱到你手上，怎么花就是你的事，银行也管不着”。

如果说默许信用贷款流入房地产尚属“初级版”，那么另外一些银行携手贷款公司套现则是“进阶版”。

同样对于记者提出的二押需求，另一家总部位于北京的股份制银行的某客户经理直接给出解决方案：如果有稳定工作，可在该行以消费贷形式贷款，最高额度为评估净值的6.5成；如果采用等额本金付款，最长年限为15年，年利率7.3%。但前提是，购房人需先跟贷款公司借钱把原先的住房贷款还了，拿到房产证再抵押才能获得该行贷款。该客户经理还表示，如果没有足够的钱还贷款，其可代为介绍贷款公司。这一做法，同样得到另一家总部位于华南的股份制银行客户经理大力推荐。

　加码房贷推高楼市杠杆

某房地产研究机构人士向记者透露，对于贷出去的钱，理论上银行会要求贷款者提供票据以检查资金流向，但实际操作中很少有银行会检查。即使银行下定决心去查，要把这些钱款的去向完全监管到位本身具有很大难度。此外，部分银行信贷人员虽然对客户的资金用途心知肚明，但为了业绩仍会选择睁一只眼，闭一只眼，有些甚至会帮客户包装，以通过银行的风控系统的评估。

通过这种方式，银行、贷款公司、购房者联手助推了住房杠杆。房地产业内人士还透露，目前很多中介机构都有下属的担保公司，能够为购房者提供首付贷或短期资金用于偿还住房贷款，这些担保公司与银行机构存在千丝万缕的关系。

央行最近公布的信贷数据显示，近几个月，按揭贷款可谓“一枝独秀”、“百废房兴”。某股份制银行内部人士表示，“资产荒”的阴影下，银行资金没有更好的投向，投向国企资金虽然安全但利率相对较低，投向中小企业又唯恐不良率攀升。相较而言，个人住房按揭贷款是一个相对优质的选择。未来，各银行将持续在房贷领域发力。“但不能忽视的是，部分银行为了抢夺房贷的市场份额，在贷款发放上确实比较激进，甚至不惜违反政策明文规定，变相加高了购房杠杆，加速催生房地产泡沫。”

Q房网新房事业部研究总监韦谢表示，开发贷款和购房贷款的同比增幅从去年9月份开始出现剪刀差，二者背离程度日益扩大。这说明房地产开发企业正在去杠杆，降低开发贷款增加的幅度，平抑财务成本；而居民正在不断加大杠杆进入楼市，而且愈演愈烈。这其中的风险也是若隐若现。

2012年以来，居民购房杠杆率也在持续上升。韦谢指出，这个杠杆率是以居民户每年新增中长期人民币贷款（主要是房贷）的累计值与全国商品住房的累计销售额的比值计算的。到2016年7月，杠杆率已经到达0.63。可以大致判断，全国范围内，购房的平均首付已经低至不到五成。

　　高杠杆聚集高风险

多位业内人士认为，一些银行不惜违反监管明文规定推出种种高杠杆类产品，正契合还未“上车”的投资者极度恐慌的心理，不断寻找各种加杠杆途径，加速拥抱房地产。

加杠杆买房最简单粗暴的结果就是能带来大量资金周转。某业内人士给记者算了一笔账，比如，二押批下来100万，按20年还款，每月大约需还款7000元。真正用来凑房子首付的可能只有80万左右，留下20万用以支付二押本息，可以支撑20个月左右。然而根据一线城市的楼市行情，20个月房价若实现较大增值，届时贷款者将得以顺利套现。

韦谢认为，即使从资产避险的想法出发，房地产也是一个较好的选择。“广义货币供应量（M2）7月稍稍回落到10.2%，8月随即回调至11.4%。可见货币宽松的趋势并未发生实质性变化，货币价值必然会持续被稀释。在这种经济背景下，居民就会有针对财产的避险需求，会主动撬动杠杆购房。”

近日，上海银监局下发相关规定，表示将进一步规范银行业金融机构与房地产中介机构业务的合作管理。对于有给购房者提供或参与首付款或尾款等融资、曾制造或参与制造假按揭等5项违规行为的房地产中介机构，立即终止与其合作关系，将其列入黑名单报送上海市同业公会。

业内人士评价，该项通知的出台体现了监管部门对于楼市高杠杆的担忧。就个人住房抵押贷款而言，首付款所能给予金融机构的安全边际是以住宅价格不发生明显变动为前提。如果房地产市场价格出现大幅下滑，将会触发银行大规模处置住宅抵押物。即使不发生银行大规模处置住宅抵押物，住宅不动产名义价值下降，也会抑制借款人家庭的消费，影响到宏观总需求。

中航证券分析师符旸认为，银行敢于为投资者高杠杆购房大开绿灯，是基于对未来房价长期走高趋势不变的判断。短期内，房贷仍是银行比较优质的资产，目前购房者大多具备一定经济实力，但长此以往，一旦政策上出现变化，楼市闻风而动，会导致银行机构出现较大风险。

深圳中原地产研究中心负责人表示，楼市持续加杠杆，会导致越来越多的货币资源集中流入楼市，推高房地产市场的成交量和价格。“任何一个市场都无法只增不降，一旦房价下跌，高杠杆的房产将大幅缩水，不少购房者将面临继续还贷的资金压力甚至放弃还贷，进而引发金融风险。美国次贷危机即是高杠杆作用的例证。”