网易房产讯 2016年已走过四分之三，但前三季度广州土地市场出让并成交土地面积仅相当于2015年全年的53%；成交金额仅相当于2015年的30%！眼看年底将至，日前，广州市国土局一口气推出11宗新地块。即便如此，也难改今年土地市场总体偏冷的基调。由于前三季度市场火热，如今广州一手库存总量短缺。戴德梁行指出，增加住宅用地是众望所归，中心区旧改住宅地块将成为年末土拍的重头戏。
土地市场总体偏冷，年底将迎来土拍狂欢
回顾广州今年的土拍市场，用“跌宕起伏”来形容再合适不过。年初冷淡，年中爆出双地王，随后高温突降，连续几次中止出让，如今又将密集出让11宗地块，其中10宗将在同日竞拍出让。节奏变化之快，让人眼花缭乱。
戴德梁行统计，今年1-3季度，广州共出让地块53宗，出让面积377.8万平方米，出让金额282.5亿元。
从用地性质角度来看，2016年前三季度，工业用地和商服用地分别占整体土地成交面积的比重分别为52%和15%，比去年同期占比明显上升，显示土地出让支持“产业落位”的功能在今年前三季度继续走强；住宅用地出让面积则大幅缩减，所占比重由2015年同期的50%降至30%。在去化压力较大的外围区域，今年住宅用地供应节奏明显放慢。
戴德梁行指出，对照广州2016年全年土地出让计划，目前住宅、商服和其他用地成交面积距离目标差距相对较大。网易房产发现，番禺、白云、天河、海珠、从化、南沙土拍目前进度为零，仅荔湾完成了相关指标。
从市场意愿来看，一手住宅库存总量相对短缺、开发商补仓需求上升，增加住宅用地是众望所归。因此，预计年末的广州土地市场商服与住宅用地将加快出让节奏，中心区的旧改住宅地块有望成为市场焦点。
住宅库存进一步减少 去化周期仅剩6个月
戴德梁行提供的数据显示，今年前三季度，广州住宅市场成交量价齐升，供不应求。全市住宅供销比仅为0.7:1，在一手住宅新增供应面积同比减少5.5%的情况下，成交面积仍同比大涨36%；前三季度一手住宅成交量已达去年全年的97%，而成交均价也较去年全年水平上升10%。
库存方面，截止至9月底，广州全市一手住宅去化周期进一步减少至6.1个月。从各区来看，荔湾区库存去化最快，去化周期仅剩4.5个月，同比去年9月降低了5.2个月。此外，白云、天河、黄埔、增城库存均不足4个月。货量较大的外围郊区番禺、花都、南沙库存量也在不断缩减。全市仅海珠区库存量略有上升。
二手住宅市场表现更为抢眼，今年1-8月全市二手住宅成交面积同比大增70.3%，已赶超去年全年成交量，成交均价同样同比上涨14%。整体住宅市场（含一手、二手住宅）今年1-8月的月均成交量价表现均超过历史最好的2013年，市场热度可谓空前。
展望四季度，戴德梁行华中区研究部助理董事林珂认为，近期国内房地产政策环境趋紧，但广州住宅房地产政策较其他城市更为稳定。尽管公积金贷款首付从20%升至30%，但是对市场的影响仍然有限。由于市场供求差距仍在，库存量进一步减少，预计四季度的广州房价将维持上升势头。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
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