根据房事妹观察，房地产市场最近上演了“冰与火之歌”。一方面是持续不断的调控下楼市降温，另一方面则是多地上演火热土拍大战。“吸引几十家房企，耗时达N小时，激战了上千轮，N宗地块达到限价……”不少城市像广州、福州、长沙、武汉等选择在年末大规模集中卖地，开发商们抢的不亦乐乎。
为了限制地价，从而抑制房价过快上涨，不少城市府在加大住宅用地供应力度同时，还推出各种土拍花样玩法。但是，这样子房价真的就能降下来吗？限了地价你就能买得起房吗？房事妹预感，一轮土拍过后，一大批网友又要开始怀疑人生。
房事妹帮你梳理一下常见的土拍玩法：
玩法一：限地价，竞配建
最近土拍的福州和广州都使用了这招。
11月21日，福州一次性出让15宗地块，吸引26家房企参与拼抢。其中8宗地块达到最高限价，转入竞配建，政府一次性获得土地出让金117亿元。
这次土拍设定最高限制价格，竞买人报价不超过最高限价的，出价最高的人为竞得人；当报价达到最高限价后，竞买方式转为竞无偿提供住宅建筑面积。也就是说，达到最高限制地价之后，要看谁为政府无偿建设的住宅面积最多，最终这块地就是谁的。
所以也有网友调侃道：“是不是以后买保障房比买房容易多了？”
玩法二：楼价最低者 方能夺地
最会玩的大概是广州隔壁的佛山。11月10日，佛山顺德发布土地公告称，将出让北滘镇新城区人才公寓地块。不同于简单的价高者得，本次土拍将采取“双向竞价”的方式确定竞得人：一方面向上竞土地价，另一方面又向下竞最低楼盘销售价。
在土地竞买价格未达到最高价格前，要“向上”竞地价，并以报价最高且不低于底价的原则确定竞得人，该报价即为土地交易成交价，这是常规项。而当土地竞买价格达到交易最高价格时，这个时候就要以“住宅销售最高价格”为起始价“向下”竞争住宅的销售价，谁的销售价格最低土地归谁。
这招“釜底抽薪”似乎真正触及到了楼价，但是，好像采用的地方不多？
玩法三：书面报价要低于区域历史最高价
像佛山一样，出价高未必能拿地的城市还有合肥。11月21日，合肥也出台了土拍新玩法，用于11月30日6宗地块的拍卖。开发商拿地分为举牌应价、书面报价、摇号三个阶段，其中书面报价不得高于或等于区域历史最高价（注：办理住房销售备案价格时，不得高于区域内2016年10月31日前同品质、同类型项目最高备案价格），否则属无效报价。
此举也意味着地块将来开发出来的房子，售价将受到限制。但细心的房事妹注意到一个关键词：备案价！实在是不想告诉你，前段时间房事妹去踩盘就遇到一个奇葩楼盘均价卖3万多，备案6万的。看来不高于备案价，这个概念还很缥缈。
玩法四：控地价，限房价
最近北京出让两块首批“控地价限房价”的土地。这两块地被明确规定了最高成交价和土地上所建商品房的最高销售单价。
在“9·30”楼市新政后，北京在土地市场上开始试点“限房价、竞地价”。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞拍企业自持商品房面积。不同于广州和福州的竞配建，北京房企自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。用人话说就是：开发商拿地不能卖房，只能当房东。令人目瞪口呆的是，这种情况下，土拍现场还有4家开发商全部坚持报出100%自持。
这不是为了拿地而拿地吗？开发商卖房卖成了房东，到底是福还是祸呢？
玩法五：严控购地资金来源
以往开发商拿地的资金来源是非常多的，这也助推了开发商在拿地时敢于报价争地王。“而近期监管机构对于房企融资管制比较严，所以如果要求房企使用自有资金去拿地，相当于提高了拿地门槛，这也会使得很多房企不敢高价拿地。”南京在11月17日有了这样的土拍结果，没有地王，9块地中只有3块达到最高限价。此外，上海、广州、成都等地也从购地资金来源上对房企进行限制。
有报道也指出，当前在资金方面的控制政策主要影响中小企，大开发商资金实力雄厚，至少到明年上半年问题都不大。
也就是说：大开发商往往不差钱，这招对土豪房企用处不大。
从上面土拍种种玩法来看，政府想要限制地价，然而理想很丰满，现实很骨感。这边厢是开发商抢地热辣辣，那边厢老百姓买房子苦哈哈。表面上楼市调控的政策降温了，但是土地价格一刷再刷甚至上了天，房价还能掉下来吗？
【数说房事第97期】
本文来源：网易房产
作者：杨思佳 梁茜怡
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