楼市长效机制建立：让市场的回归市场 道阻且长

“房子是用来住的，不是用来炒的。”今年来，热点城市房价猛涨，资产泡沫膨胀蔓延，人心惶惶。刚刚闭幕的中央经济工作会议，引用了此前权威人士说的这一句话。

该会议历来扮演着定下我国经济工作基调的角色，会上同时提出的“建立楼市长效机制”，也给当下对楼市多重之困的聚焦又加了把火。

12月22日，广东省房地产行业协会召开房地产长效机制座谈会，多名专家和业内人士参加，共同为长效机制出谋划策。房地产行业自身的积弊，与金融风险、土地财政和经济转型间环环相扣的制约，都在呼唤着更加理性、科学的楼市长效机制。

经济困境：积重难返

中国楼市风生水起，在疲软的中国经济环境中被推到支柱性地位。据世联行与国家统计局的数据，今年前9月，房地产为中国GDP贡献率重回峰值，达到15.1%，在十年前，这个数字还不到10%。而且，15.1%仅仅是新建商品房对销售收入对国民生产总值的贡献，如若计入二手房，则已经超过20%。

实体经济不断下滑，过度繁荣的楼市一枝独秀。货币超发之下，中山大学岭南学院杨卫华教授道出症结：“没有东西是不涨的。”货币贬值带来忧虑，资金纷纷涌入楼市，经济结构进一步扭曲。

让人忧虑的还有居民杠杆带来的金融风险。中国人民银行的一组数据显示，今年前9月，居民中长期人民币贷款创历史新高，占GDP的8%，同比上涨了88.3%。其中，个人房贷同比增加了近2万亿，这个增量占全部贷款增量的35.7%。本为拉动经济的宽松货币，由于愈演愈烈的资产荒，异化为难以阻挡的“加杠杆”狂欢，金融风险加剧。

调控不得不隆重登场。国庆期间22城发布楼市新政，效果立竿见影，国家统计局分析10月份数据称，在十五个热点城市中，有七城的绝对价格往下走，另有七城的环比涨幅正在收窄，其认为房价过快上涨的势头得到了遏制。

阶段性的“一刀切”调控，实际上暂时限制了楼市需求和资金流入，并未真正“降火”。一名开发商人士透露道，广州区域的开发商目前正被“双限”，预售证的许可和网签实际上双双受到了阻碍，尤其是价格定位较高的产品。

“冻结了市中心的成交，网签均价的确很漂亮。”“一刀切”不仅有误砍刚需购房者的可能，也在客观上制造了供小于求的局面，“行政政策效应消退之后，房价可能陷入更不理性的反弹。”这位开发商人士如此表示。

两害相权取其轻，在住房和城乡建设部住房政策专家委员会委员看来，在市场风险之下，调控实属无奈之举。

民生恐慌：居者是否能有其屋？

“房地产既是中国的支柱性产业，也是民生产业！”中山大学岭南学院杨卫华教授认为，房地产行业的民生属性被忽略，“有房没人住，有人没房住。”

世联行结合国家统计局数据发现，2016年上半年，全国城镇居民人均可支配收入同比上涨5.8%，而房价的涨幅则为11%——是居民收入增幅的2倍。今年第一季度，深圳居民人均可支配收入达13284元，商品房销售均价49127元/平方米，也就是说，一个不吃不喝的深圳人，1年的收入可买房1平方米。涨工资的速度赶不上房价的一天一变，购房者叫苦不迭。

广州大学陈琳教授专注于社会保障研究，她表示，每个人的居住尊严都应当被尊重：“住房保障是写入世界人权宣言的一项基本权利。”

陈琳教授建议，可以从建立基本住房保障制度来入手，对于经济困难的家庭和个人，应当倾斜适当的住房保障资源；对于有经济基础的刚需购房者，提供一定的支持，减轻首套刚需购买者的负担；而针对掌握较多财富的投资客，则可以有合理的限制。

“可交易的保障房应该重返市场。”以广州地区为例，陈琳教授认为，上海地区的共有产权保障住房是值得借鉴的做法。政府让渡部分土地出让的受益，以低于市场水平的价格配售给符合条件的保障对象，依据双方的出资比例来确定房屋产权的份额，“共有产权住房能为转换楼市的调控方式起到积极作用。”

长效机制：让市场的回归市场

网易房产全国总编辑严家森认为，长效机制的建立充满挑战：“但中央这一次下了很大的决心。”他解释道，这意味着房地产日后发展的首要目标是实现“居者有其屋”，让住房回归其居住属性。

业内多位专家人士均表示，房地产长效机制首先要与国内经济发展方式相适应，若地方财政过多依赖房地产，长效机制即使建立也难以执行。

2015年，全国商品房销售面积12.8亿平方米，与2013年基本持平，房地产市场规模已经见顶。世联行首席技术官黎振伟认为，国内房地产业构成仍以开发为主，但增量市场对于产业和经济的拉动作用逐渐弱化，未来应当更关注存量市场与房地产金融的主导作用。

在土地供应方面，黎振伟建议有效地增加住宅土地供应，如提高地块的住宅部分比例和一二线主要城市的土地容积率。同时，他认为控制土地价格，不如设定地块开发条件，如拆迁安置房的比例等。

长效机制的热议，也再度引起对税制改革的关注。多位业内专家均认为，应当对各环节税收进行调整，推进房地产税改革，扭转交易环节赋税重的情况，支持居民置换和房产流通；增加保有环节税费，适当调节贫富不均。最终，通过优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件，从根本上解决楼市问题。

同时，杨卫华教授分析道，空置税的征收，也可在一定程度上打击炒房投机行为，解决“有房没人住，有人没房住”的问题，进而增加楼市有效供给，促进供求平衡。

此次中央会议还提出，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。世联行黎振伟亦建议道，应当加速轨道交通建设，建立大都市周围城市文化，同时加速公共服务，如教育、医疗等建设。

专家蔡穗声这样界定“长效”一词的内涵：“既然要建立长效机制，代表是时候尊重市场规律了。”让市场的回归市场，也意味着，楼市改革道阻且长。