穗2016土地市场:上半年供不应求 下半年价比天高

网易房产讯 2016年全国土地市场火爆，广州在主推外围用地和集中供地的策略下，上半年供不应求，全年土地出让金额和土地出让面积齐降，但下半年价比天高，楼面价、配建面积和溢价率均刷新纪录，龙头房企凸显了其强大的资金能力，31幅土地出让中，千亿房企14次成功拿下，占比高达45%。

上半年供不应求 下半年价比天高

2016年，一线及部分二线热点城市土地市场极度疯狂，为维持土地市场的稳定与健康，广州多管齐下，调整供地策略与节奏。上半年只出让了全年土地供地计划的1/4，同时，所出让的地块均位于郊区并全部以低价成交，导致卖地收入仅达186亿元，同比下降了48%。

据中原研究部数据，2016年，广州213.06万平方米的商住用地供应量创下近三年来新低，环比2015年减少了32.6%。供应量的减少，直接导致出让金总额下滑，今年出让总额为515亿，环比回落13.8%。

土地成交主要集中在11月，在当月的2轮抢地大战中，一共出让了147.81万平方米商住地，占全年成交面积的44%。据中原研究部分析，广州官方希望通过集中供地的方式，给市场派“定心丸”，消除紧张情绪；另一方面，借此分散房企的注意力及资金，避免出现过高溢价。

图片来源：中原研究部

图片来源：中原研究部

然而，上半年的供不应求，使得房企在下半年更加“求地若渴”。尽管11月的多幅土地均对最高总价进行了限制，但在配建面积的比拼下，实际楼面价和溢价率依然创下新高，达到3年来的最高位。

配建面积方面，2015年仅为6.57万平方米，2016年则高达56.84万平方米。正由于这些配建成本，尽管成交总价被限制，但2016年的平均楼面价依然刷到11592元/平方米，远远抛开前一年7874元/平方米的水平。2016年土地溢价率冲到了51.8%，2014年和2015年的这一数字则分别为4%和15.6%。并且，催生了白云、海珠、荔湾、番禺、黄埔、增城和南沙7个区域的楼面价新纪录。

2016年广州土地楼面价新纪录，来源：网易房产

广钢新城带飞 荔湾成交金额最高

据中原研究部统计，2016年，广州商住商服用地累计出让金额658.02亿（含公开挂牌、招标），比2015年总额减少29.2%。

供应量方面，2016年土地供给第一大区为花都，累计供给土地93.72万平方米。其中，万达通过招标方式拿下43.95万平方米的平步大道商住用地，绿地则以挂牌方式将32.98万平方米的空港经济区商服用地收入囊中，也正是这两大巨无霸项目的土地出让，花都成为本年成交面积大户，共计成交商住商服用地137.67万平方米。

成交金额方面，荔湾区力拔头筹，主要得益于华大物流地块和广钢新城三幅地块的高溢价，使得荔湾有高达125.73亿的出让金入袋。（仅统计公开挂牌出让地块）。

图片来源：中原研究部

保利成最大地主 千亿房企拿地占比提高

拿地金额方面，据中原研究部统计，广州Top10拿地房企一共贡献了506.3亿土地出让金，占全年土地出让金总额76.94%，并为广州提供46.4万平方米配建房（仅统计公开挂牌、招标出让地块）。

保利以122.9亿元占据房企拿地金额排行榜首位，抛离第二名47.6亿，共拿下6幅地，包括广钢3幅、南沙蕉门2幅以及增城1幅，充分体现“地胆”本色。

图片来源：中原研究部

2016年商住地土拍显著的特点为千亿房企占比提高。该排行榜中千亿房企4家，2015年销售业绩500亿以上全国知名房企占6家，体现广州市场对优质房企的吸引能力。

按照房企拿地频次算，今年广州商住地土拍千亿房企拿地占45%，比往年增加近10%；证明广州有足够强的吸引力拉动优质房企。而占比削减比较显著的为年销售业绩在100-500亿之间的房企，这部分房企由于自身发展需要以及广州拿地门槛提高等问题，开始将目光投向珠三角甚至全国。

图片来源：中原研究部