写字楼大挪移 3-5年后琶洲将接棒珠江新城

网易房产讯 今日，第一太平戴维斯发布2016年第四季度广州房地产市场报告。据显示，2016年广州优质零售物业的总体存量已经超过了455万平方米。由于多个购物中心延迟开业，2017年，广州优质零售物业市场将迎来高位供应。

与此同时，随着东塔等甲级写字楼的入市，广州甲级写字楼供应量在2016年迎来高峰，截至第四季度，全市空置率上升至13.8%。第一太平戴维斯预测，2017年，甲级写字楼供应将缩减，开发商压力有望得到缓解，预计全市空置率及租金将保持稳定。

琶洲电商区写字楼市场正在发力

数据显示，2016年第四季度，广州甲级写字楼市场迎来四栋新项目交付使用，新增供应面积逼近33.4万平方米。这使得全市空置率环比上涨2.2个百分点，至13.8%的。租金则环比保持稳定，约为人民币每平方米每月154.8元。

分区来看，天河北及越秀区甲级写字楼租金均出现轻微下滑，珠江新城则继续保持稳定上升，至人民币每平方米每月174.8元。

2016年，广州全市甲级写字楼的毛收益率基本稳定在6%左右。令人有些意外的是，毛收益率最高的板块为越秀（6.8%），珠江新城反而低于全市平均水平，仅为3.9%。

但珠江新城名气在外，知名企业依旧不断涌入这一核心板块，支撑着珠江新城写字楼需求。2016年第四季度，广发证券、奥飞娱乐、友邦保险、瑞士驻广州总领事馆等9家知名企业均在甲级写字楼市场有所成交，其中8家选址于珠江新城。

一江之隔，琶洲正在发力。第一太平戴维斯商业楼宇部董事刘晓南表示，自阿里、腾讯、小米等互联网巨头宣布入驻琶洲后，广州掀起了一波电商企业进琶洲的潮流。已经拿地的企业均及时支付了地价款，自建办公楼；没有拿到地的企业，也将进驻保利等大型开发商在琶洲新建的写字楼。

刘晓南指出，目前，珠江新城的开发已接近尾声，但新增供应量较大，预计还需要1-2年的消化期，琶洲随后即将接棒。“琶洲的写字楼由产业主导，相信3-5年后，这些电商巨头已经入驻，路网、配套都会更加成熟，琶洲电商区的写字楼市场将更加完善。”

目前，琶洲区域租金水平保持稳定，为人民币每平方米每月116.3元；受新项目入市影响，空置率环比上升7.9个百分点至35.6%。2017年，琶洲还将迎来赫基中心、邦华环球等甲级写字楼入市。

广州中心区住宅均价超过3.5万/平

住宅方面，据第一太平戴维斯统计，2016年10-11月，广州九区（不含从化）一手住宅成交量为193万平方米，月均成交量环比上升14.2%，同比上升31.7%。其中，中心区总成交量接近38.7万平方米，同比上涨16.1%；郊区总成交量是市区的近3倍，达到154.5万平方米，同比上升36.2%。

从价格来看，广州九区一手住宅成交均价为19828元/平，同比上升14.9%；中心城区成交均价环比上升4.6%至35575元/平方米，同比上升11.2%；市郊区域成交价环上涨8.8%至15990元/平方米，同比上升23.7%。

“广州住宅市场较为健康，楼市限购政策和管理措施对住宅销售市场将产生一定影响，成交速度或将放缓。”第一太平戴维斯表示，火热的土地市场或对购房者的心理预判产生一定影响，中心城区住宅市场将保持坚挺，城郊区域住宅项目售价相对较低，且受益于轨道交通建设，市场将继续向好发展。