海珠石岗路宅地一线临江 业内:或再突破区域地价

3月29日，广州将迎来又一场拍地盛宴。其中海珠区所推出的石岗路宅地为一大热门，网易房产实地探营发现，该地块南临一线稀缺江景，周边教育资源丰富，交通条件相对一般，但由于周边尚处开发阶段，暂时缺乏成熟的商业配套，居住环境亦有待改善。

目前，石岗路地块周边在售一手楼均价4-5万/平，中原研究部认为，该地块极有可能刷新42573元/平的区域地价，但将造成较大风险。

南临一线江景 周边厂房林立

石岗路地块位于海珠西部、广纸片区以东。地块总占地面积20211平方米，起始总价14.0482亿元，起始楼面价17377元/平，设最高限制价20.3699亿元，竞配建拆迁安置房阶梯为450平方米（不少于5套），容积率不高于4.0。

网易房产实地探营发现，地块在石岗路尽头处东方工业区右侧的小路上，南面即为珠江后航道，东南侧有丫髻沙大桥经过。

该地块是近年来所推土地中少有的一线望江地块，对地块建筑设置了100米的高度限制，临江一线则限高60米，届时项目无论高层或底层，均可享受江景资源，或成为一大卖点。

网易房产在现场看到，经过泥土填埋，地块目前较为平整。由于地块为原广东轻工机械厂旧改地块，周边厂房林立，并且附近有垃圾场，江河污染较为严重，环境有待进一步改善。

交通条件成限制条件 未与广纸片区建立直接通道

地块的软肋之一为交通条件。地块单向通达，目前仅通过石岗路可以进入地块，与广纸片区及东向区域还未建立直接连通通道。

地块距离最近地铁站广佛线燕岗站约2千米，步行需要约25分钟，可通过公交接驳。

最近的公交站为石岗路总站，距离地块约500米，就在绿地滨江汇门前，仅有530和964两条公交线路。

在石岗路口与工业大道中交界处有一大型公交枢纽石溪公交站场，距离地块约1.5千米，公交线路较多。另外，离地块不远处有丫髻沙印象园渡口，可以乘渡轮过岛。

无大型商圈配套 教育资源丰富

商业配套方面，由于地块周边还处于开发阶段，金融街、雅居乐海珠小雅等项目正在建设，生活配套及大型商服配套还未完善，仅在石岗路路口有一家华润万家超市、麦当劳及餐馆等。

地块紧邻绿地滨江汇，其配套的绿地商业目前暂未投入运营。广纸商圈距离地块约2公里，目前仍在建设中。此外，距离较近的商业体还有万科里及乐峰广场，距离地块约2-3.5公里。

地块周边教育资源丰富，石岗路上已有广州第98中学、海珠区培红小学，轻机幼儿园。此外，地块规划中还要求了3所幼儿园及1所小学的配套，未来学校资源将更加丰富。

海珠近年严重缺货 周边一手售价4-5万/平

海珠区近年来严重缺货，一手住宅供应量极少，根据中原研究部的数据，2016年的供应量仅有第四季度的468套，前三个季度零供应。中原研究部分析认为，不少海珠区尤其是广纸片区的需求转向了广纸片区的二手楼及势头正火的广钢新城，广钢新城在售一手价格为4-5万/平。

目前广纸片区在售的两个项目为绿地越秀海玥和星汇海珠湾，网易房产探春踩盘得到的一手数据显示，前者在售公寓均价4.3万/平，后者在售精装公寓4万/平，带装修洋房均价突破5万/平。

网易房产在现场看到，地块所紧贴的金融街项目正在赶工建设中，金融街地块当时楼面价为26933元/平，预计5月份开始推售。石岗路上的雅居乐海珠小雅，拿地楼面价则为23739元/平，预计下个月开盘，吹风价为4-4.5万/平。

金融街项目

雅居乐海珠小雅项目

二手楼方面，广州中原研究发展部调研发现，广纸片区二手楼盘较为集中，可选范围较多，近期楼市热潮，片区二手楼盘价格普遍上升15%～20%。如保利花园、金碧花园等品质较高楼盘，价格已普遍在3～3.5万/平；保利红棉、海棠花园等楼盘，价格也升至2.5～3万/平。

预测：或打造为高端江景房 破区域地价概率大 

中原研究部分析认为，地块拥有稀缺江景资源，未来或打造成为高端江景房。若未来地块前道路与广纸一带江景资源连通，将会实现江景资源的最大化。同时，随着片区几个项目逐步发展，将大大提升石岗路乃至广纸新城居住氛围。

该地块吸引了不少房企报价，截至发稿前，已有13个报价，最新报价已达164482万元。报价只要超过起拍价的45%，就达到最高限价25197元/平，中原研究部认为，超出限价的可能性较大。

在去年，中冶以42573元/平拿下海珠万宝商住地块，刷新区域地价。石岗路地块若要刷新这一数字，在达最高限价后，需要配建的安置房面积高达3.3万平。

3.3万平是什么概念？即安置房面积将占总可建面积的41%。中原研究部认为，在这样的情况下盲目追价风险巨大，建议将溢价率控制在100%以内。事实上，居住部分不到5万平方米的万宝商住地块，最终竞配建面积也刷到了33750平方米，剔除这一部分，居住部分仅剩可怜的1.6万平方米。

石岗路地块最终竞价结果会是如何？请关注网易房产3月29日的拍地直播！