二季度市场交投料适度降温 外围区域走势将分化

在新政出台后，预计二季度广州楼市“供”“求”均小，广州楼价将改变前段时间的大幅上涨状态，出现“稳中有升”更为健康的市场走势。

日前，全国多个城市出台“调控加码”，两个一线城市北京、广州分别于3月16至17日出台调控措施，政策紧缩信号再次“亮灯”。广州“3·17新政”无论限购、限贷政策均大幅“加码”，调控力度达至史上最强。合富房地产研究院认为，一段时间以来的政府调控对市场“供”（新增供应）“求”（楼市成交）均有抑制。政府实施严格价格指导使市场供应价格（主要体现为新增预售备案价格）涨幅趋缓，而“3·17新政”对市场需求的抑制作用明显。两者共同作用下，广州楼市将适度“降温”。预计二季度广州楼市“供”“求”均小，广州楼价将出现“稳中有升”、更为健康的市场走势。

1~2月新增供应与推货量双降

据合富房地产研究院监测，2017年1至2月广州全市商品住宅新增供应面积为47万平方米，同比下降49%；成交面积为154万平方米，同比上升14%。同时，房企惜售心态明显，新增供应与推货量双降。1~2月广州商品住宅新货推盘量较去年同期下降15%，其中，1~2月中心城区新货推盘量不足400套，同比下降达到50%。

自2016年以来，由于一手住宅供应不足，令大量购买需求进入二手市场，2017年1月至2月全市二手住宅“春节淡季不淡”、每月成交维持在9000宗以上水平，2月底后二手成交量价连续创出新高。全市重点板块二手住宅成交近一年涨幅明显，部分核心区域如珠江新城、天河北、东风东等板块的优质二手物业价格持续攀升。

政策及时调整有助市场降温

从近期出台的政策看，是继续延用2016年底以来调控基调，强调“分城施政”、“抑投资”、“去杠杆”。广州市政府在“供给侧”继续实施价格抑制同时，还出台政策加大 “需求侧”调控，“3·17新政”调控力度达至史上最强。社保年限“3年变5年”，单身限“1套”，将使广州“合资格”买家基数显著缩减；全面“认房认贷”后，二套最低首付由30%提高至50%，二套购房者“杠杆”已被大幅度削减，而改善型买家首付门槛被大幅提高。由于广州楼市政策大幅加码，当前四个一线城市间的政策差距已不明显。

合富房地产研究院相关人士认为，各地政策加码只是序幕而非终章，本轮调控效果不达，中央对各地楼市政策的监察指导仍将持续。2017年广州在实施“3·17新政”后，政策是否再加码则视乎实际楼价、地价发展，料“3·17新政”出台将使广州楼市适度“降温”，由于政策抑制明显加强，2017年广州楼市成交下降已是“既成事实”。

外围区域走势将现分化

展望二季度市场，一方面是政策抑制需求，使潜在置业买家基数减少；另一方面是市场供应仍然“相对紧缺”。二季度市场无论“供”、“求”均小，成交量缩减难以避免，然而“3·17新政”大幅加码的限购、限贷措施将有助于平缓此前上涨的走势。不过，土地价格依然成为中心城区未来房价的关键支撑。当前宏观大环境中包括整体流动性“相对宽松”、人民币“贬值预期”等因素在二季度难有显著改变，预计中心城区楼市仍然“供小求多”。

至于外围区域，则走势将有所分化。作为“不限购”的增城、从化区域，大量来自广州城区的购买需求（尤其是受社保年限“3年变5年”影响的客户）将涌入该两个区域购置物业。增城3月29日待出让土地政府起拍价格已全面上升，达1万元/m2以上，但预计该批土地仍将获得溢价成交。

从化当前楼价仍处相对低位，为全广州“价格洼地”，包括太平镇、从化主城街口、江浦、城郊，以及温泉镇主力楼盘价格在1万~1.6万元/m2水平，而包括地铁14号线、北部快线、从化温泉金融小镇等规划利好已在陆续兑现，预计从化成交仍有进一步上涨空间。

黄埔区多个板块“外市户籍买家”占比在40%以上，预计新政实施将对区域成交带来一定影响，然而黄埔区自身货量不足的情况亦尤其突出（2017年3月初库存消化周期只有5个月），这对二手市场也有传导作用，预计二季度整体楼价难有下跌机会。

番禺区的情况与黄埔区有所类似，经过2016年的库存消化后，当前区域内主力楼盘（尤其“刚需”户型产品）在售余货不多，二手业主也同样惜货，预计二季度楼价“走稳”。

南沙区市场成交中虽然存在一定比例的度假、投资需求（该类型客户预计受新政影响明显），然而，“两会”期间包括“粤港澳大湾区”、“粤港深度合作区”、“庆盛交通枢纽”等重大规划利好陆续出台，预计将进一步提振区域买家的信心，二季度市场价格有可能维持稳定。

在花都区尤其汽车城、花东等多个与中心城区接壤的板块，自2017年后市场价格有所上升，新政出台对市场成交带来一定影响。