网易房产讯 股权之争局面日趋明朗之际，万科公布了2016年年度业绩报告。去年，万科实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.1%；营业收入2404.8亿元，增长23%；净利润210.2亿元，增长16%；每股基本盈利1.90元，增长16%；整体税金支出达到436亿元。
万科用“32年发展史上极为不寻常的一年”概括刚刚过去的2016年。“未来，我们将坚持‘为普通人盖好房子、盖有人用的房子’”，万科总裁郁亮表示，“保持核心业务实现有质量的增长，并积极拓展各项业务版图，坚持以客户为中心，创造以现金流为基础的持续真实价值。”
房地产业务规模稳步增长
2016年，万科实现销售面积2,765.4万平方米，增长33.8%，销售金额3,647.7亿元，增长39.5%。全年销售的产品中住宅占比84.7%，其中95%为144平方米以下的中小型普通商品住房。
已进入的65个城市中，万科在14个城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津）销售金额过百亿，40个城市的市场销售排名位列当地前三。
2016年万科结算面积和收入稳步提升，实现结算面积2,053.3万平方米，同比增长20.5%，结算金额2,341.4亿元，同比增长23.1%。
由于销售规模远高于结算规模，截至2016年底，万科已售未结资源进一步上升，合并报表范围内已售未结面积为2,279.7万平方米，合同金额约2,782.3亿元，较2015年年底增长29.4%。
多维度均好发展
在规模稳步增长的同时，万科在多维度实现了均好发展。
2016年万科交付总量创出历史新高，达到21.4万套。面对交付量大幅增长带来的挑战，万科继续严守质量底线，推广实测实量、交付评估、客户验房指引表等管理工具，加大对采购材料、部品及设备进行不定期抽检的频率，使产品质量控制在良好水平。万科广州欧泊项目获得建筑行业最高质量奖——鲁班奖。
工业化技术的应用范围也进一步扩大。2016年万科新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到43.5%、100%和100%，有效实现了提高质量、提升效率、减少对人工的依赖及材料耗费的目标。通过推广应用穿插提效技术，万科64%的新开工主流项目达到提效20%的目标。
2016年，万科继续推进绿色战略，共完成绿色建筑2,834万平方米，其中获取绿色标识项目1,319万平方米，绿色三星项目共14个，面积达到182.8万平方米。
坚持以现金流为基础的真实价值创造
以现金流为基础是万科近年来增长理念的一大要点。2016年万科的销售回款率在上年基础上进一步提升，超过95%；全年实现经营性现金净流入395.7亿元。年底持有货币资金达到人民币870.3亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款人民币433.5亿元。
万科董事会秘书朱旭表示：“充裕的资金一方面强化了公司的风险抵御能力，另一方面，也使公司能够更加主动的应对市场波动，发掘潜在的项目获取机会。”
截至2016年底，万科的净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为25.9%；有息负债中，一年以上的有息负债占比为66.4%。
为提升资金利用效率，万科还联合上下游合作伙伴开展多渠道的融资创新尝试，打造金融合作生态圈。2016年，以万科供应链为基础的国内首单地产供应链金融ABS在深圳证券交易所获得批准，并成功发行四期，总金额近人民币60亿元，受到市场多种类型投资者的追捧。
量入为出，审慎投资
2016年，国内房地产市场的总销售规模创历史新高，但繁荣的背后暗藏隐忧。一方面，市场的分化加剧了行业的不确定性，另一方面，热点城市地价大幅上涨，“面粉贵过面包”屡见不鲜，透支了行业的长期增长潜力。
面对复杂的市场环境，2016年万科延续了审慎的投资策略，持续探索多元化的土地获取模式。
2016年万科新增开发项目173个，权益建筑面积约1,892.2万平方米，总建筑面积约3,157.3万平方米，其中88.3%的新增项目位于一二线城市。在新增项目中，59.5%通过合作方式获取。
截至2016年底，万科拥有600个主要开发项目。其中，在建项目总建筑面积约5,442.4万平方米；规划中项目总建筑面积约5,296.9万平方米，保障了未来两年的开发需求。此外，万科还参与了11个城市更新改造类项目，总建筑面积约544.7万平方米。
朱旭表示：“2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。公司将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。”
稳步推进围绕城市配套需求的不动产衍生服务
在核心业务稳步增长的同时，万科也在围绕城市配套服务，不断探索充实业务布局。
在物业服务领域，万科物业延续了一贯的行业领先优势，2016年实现合并报表范围内主营业务收入42.6亿元，增长43.4%，并发布睿服务3.0，推出“友邻计划”，由万科物业控股的深圳市万睿智能科技有限公司成功申报国家级高新技术企业。
在商业地产方面，2016年，上海七宝万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。同时，万科还联合其他投资方收购了印力集团控股有限公司的股权。基于印力集团成熟的商业开发和经营管理能力，万科已明确将其作为公司商业地产平台的载体。
在物流地产领域，2016年万科新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。截至2016年底，万科物流地产已累计获取18个项目，总建筑面积约147万平方米。
在滑雪度假方面，万科也初步树立了自身的品牌形象。截至2016年底，万科已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目，其中，万科松花湖度假区2016年底正式升格为国家4A旅游景区。万科运营管理的雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。
此外，万科在长租公寓、养老业务等方面也进行了积极的探索。目前，万科已经形成了以“泊寓”为统一对外运营品牌的长租公寓布局，2017年将迎来公寓业务的快速发展。2016年G20峰会期间，万科首个大型养老社区杭州随园嘉树项目成为接待参观点，并赢得外界广泛赞誉。
在深耕内地业务的同时，万科的国际化战略持续推进。截至2016年底，万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。
事业合伙人机制卓有成效
2016年，面对股权事件的冲击，万科事业合伙人发挥了中流砥柱的作用。
“股权事件一度对公司的团队士气产生明显影响，增加了公司引进优秀人才的难度，”朱旭表示，“正是在这样的背景下，事业合伙人机制发挥了关键作用，合伙人基于对本集团文化价值观的执着信念，以身作则，坚守本职工作，维护公司正常经营秩序，控制了人员大量流失的风险。”
2016年，万科对原有的跟投制度进行了迭代优化，推出跟投方案3.0，通过取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。
万科年报显示，项目跟投在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面作用突出。截至2017年2月底，万科累计跟投项目308个，跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短，营销费用率得到有效控制。
积极探索“轨道+物业”模式
“一直以来，万科坚持‘为普通人盖好房子，盖有人用的房子’，与中央关于房地产的定位高度契合。我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。”郁亮表示，“无论外部的环境如何变化，为客户提供更好的产品和服务，才是我们作为企业最重要的使命。”
面对日益高企的地价，如何提供城市新市民支付得起的住房？万科选择了以“轨道+物业”为突破口。
2017年1月，深圳地铁以协议转让方式受让万科15.31%的股份，成为万科重要股东，为双方共同推进“轨道+物业”模式奠定了良好基础。深圳地铁是目前国内探索“轨道+物业”模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。未来，结合深圳地铁的建设运营管理优势与万科的开发品牌优势，双方有望打造国内“轨道+物业”标杆，实现向深圳以外的城市的扩张，为城市新市民提供更多的居住选择和更完善的配套服务。
“东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本，”郁亮表示，“在核心城市土地供应日益紧缺的背景下，万科将继续携手合作方，积极探索包括TOD模式、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式，以突破增长瓶颈，实现持续发展。”
本文来源：网易房产
作者：王田歌
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