珠三角楼市样本:广州楼市溢出效应下 佛山房价的逻辑

城市群正在成为影响楼市变化的一个重要因素。佛山是个样本。

广佛地铁作为国内最早的跨城市轨道交通之一，佛山深受广州楼市溢出的影响。而在以广州、深圳为核心的珠三角城市群中，佛山楼市俨然一幅价值洼地的姿态，备受青睐；楼市投资在经历了深圳、珠海、东莞、惠州、广州的轮动之后，终于出现在佛山。

2016年，佛山新房成交超2000万平方米，超过了广州、深圳成交面积之和；整体均价则升至9463元/平方米，同比增11.3%，创历史新高。

2017年，广佛同城规划进入第八年，佛山房价“补涨”效应明显。

3月份，佛山全市新房均价突破万元大关。此外，由于二手房不限购，部分区域的二手房价反超新房。进入4月，在广佛楼市调控加码之下，佛山新房供应量增加，而价格相对保持稳定；二手房价格则面临高位盘整。

21世纪经济报道的调查显示，由于实施结构性限购政策，部分区域限制外地人购买新房，而二手房完全不限购，以及购房即可落户的政策，令佛山楼市上涨，尤其是二手房房价难以抑制。目前，佛山市住建局已关注到该现象，并称将视具体情况采取措施。

同城化效应

得益于广佛同城化的推进，2015年全面放开限购后，佛山成为广州乃至珠三角市民重要的购房目的地，承接了一线城市的楼市溢出需求，房价也开始上涨。

世联行佛山分公司数据显示，2016年，广佛交界桂城、北滘等8个板块成交量达529.39万平方米，占全市的25%；成交金额765.28亿元，占全市的38%。

2016年底，广佛同城正式纳入佛山未来十年城市发展总体规划，广佛都市圈效应不断叠加。

据佛山市交通局透露，到2050年佛山将建14条线路，其中9条与广州对接，2020年前将同时启动8条地铁建设，涉及佛山禅城、南海、顺德多个片区。

地铁对房价的刺激显而易见。据21世纪经济报道调查，在广佛交界的南海区（桂城、里水、大沥）、禅城区（亚艺湖景路、魁奇路、季华路）、顺德区（陈村、北滘、乐从），过去一年房价都大幅上涨；而较远的三水和高明区，房价也明显上涨。

以广佛地铁沿线湖景路板块的招商臻园为例，去年初洋房售价约为14000元／平方米，目前新品预期价格已升至25000元／平方米。

如，规划中的广州地铁7号线将延长至顺德北部片区陈村、乐从、北滘三镇，该区域已汇聚保利、万科、中海、碧桂园、泰禾、招商、合景等品牌开发商，一手房均价已涨至18000-23000元/平方米。

在方圆资产管理首席分析师邓浩志看来，作为广佛地铁沿线最为核心的区域，南海千灯湖板块相当于是广州的一块“飞地”，已与广州融为一体，但限购宽松；千灯湖产业、人口和配套可比广州广钢新城，。

广佛同城而房价远低于广州，佛山已成房企兵家必争之地。除了较早进入的碧桂园、保利、万科、金地等之外，2016年，龙湖、融创、泰禾、金茂等开发商也纷纷加码佛山，它们的触角，已遍布规划中的广佛地铁沿线片区。

“不设防”的二手房

面对不断升温的楼市，佛山自去年10月以来已连续收紧楼市调控，但目前来看， 佛山二手房房价上涨之势未减。

4月初，21世纪经济报道记者亲历了一场业主坐地起价。位于湖景路上的某小区一套113平米3房挂牌，报价200万，低于市价约25万。

业主黄先生同时约了七八家中介带客看房，几十人挤满了屋子，现场竞价，不到15分钟，加价50万，从而一举将该小区单价推高至23000元／平方米。一年前，该小区成交单价则仅为12000元左右。

这只是佛山二手房交易中的一幕。4月13日，佛山市住建局最新数据显示，3月佛山共成交二手房12656套，环比涨幅近250%。

价格方面，部分区域一二手房出现了倒挂。3月南海区二手房成交均价为11466元／平方米，环比增长5.88%；禅城区为11265元／平方米，环比增长8.08%，均超过了新房。

佛山链家、和记地产、合富置业等多家中介人士称，在去年10月份调控升级后，市场经历了短暂的观望，随后二手房开始明显上涨，今年3月25日限购新房后，供应进一步减少，优质二手房更加奇货可居。

进入4月，二手房报价继续上涨，千灯湖片区报价大多超过3万元／平方米，湖景路片区超过2万元／平方米。

与一线城市和其他城市不同，佛山的“3·25新政”规定，仅在禅城全区和南海、顺德部分区域限购新房，而二手房则不受限制。

“不设防”的二手房吸引了来自广州、清远、深圳乃至广东以外的投资客。而购房入户政策和佛山优质的教育、医疗资源，共同推动了房价上涨。

在湖景路片区，记者遇到了多个非佛山户籍购房者，其中多为广州客。他们表示，附近的佛山实验学校和环湖小学、华英中学都是优质学区，此外还有正在修建的地铁，可联通广州。

佛山合富辉煌市场研究部总监曹绍林认为，禅城、顺德、南海多个热点区域一手房供应量不足，是3月二手房成交旺盛的主要原因。另一方面，3月底佛山楼市新房限购加码，也进一步刺激了二手市场的交投。

压力之下，佛山二手房是否会加码调控？对此，佛山市住建局回应称，二手房交易情况已引起了政府相关部门的关注，市政府将视具体情况，适时采取措施。

珠三角调控一体化？

事实上，在这轮房价上涨之前，佛山房价已连续三四年阴跌。2012年入手金地九龙壁小区的林茗（化名）告诉记者，他买入的单价是毛坯11000多，直到去年年底才涨到17000多，目前是20000左右。

而在过去的几年中，珠三角城市群中的深圳、珠海、东莞、惠州乃至中山，房价都已翻了两三倍，佛山却是波澜不惊。

2015-2016年中，佛山全面放开限购，并允许购房落户，佛山的业主们终于尝到了房价上涨、资产升值的滋味。

而伴随房价上涨，调控亦如影随形。4月以来，珠三角城市群中的广州、珠海、惠州、东莞纷纷出台限售政策，包括二手房在内，取得房产证后2-3年才能转让；与此相比，佛山的调控政策相对宽松。

与广佛房价的同步上涨相对应，易居房地产智库研究总监严跃进认为，珠三角和广佛楼市调控也应该整体统筹，未来实现一体化。

佛山中原市场研究部经理黄志兴则认为，广佛是否一体化调控，应结合当地楼市的实际情况，两地楼市发展差异大，处于不同阶段。广州地少、供应少，价格比较高，楼市进入存量房时代，而佛山依然是新房主导的市场，量大，价格洼地明显；二手房是否需要限购，要观察其成交量，是否持续放大，价格是否持续走高。

据不完全统计，4月佛山共有67个项目有推货计划，其中南海拟推29个，顺德和禅城分别有16个、12个，三水、高明也有新盘推出，整体供应量在不断加大。

黄志兴指出，全国楼市调控的大环境下，佛山楼市难独善其身，短期之内限购区域的成交量将会下滑，价格上涨受到抑制。但佛山与广州一衣带水，交通进一步对接后，佛山仍是广州外溢客重要的目的地，从长远而言，房价会保持稳定。