专家：政府干预是促使楼市回归正常主要力量

市场机制失灵，不可能自我修复，政府干预是促使房地产市场回归正常的主要力量。既然以“炒”为主的房地产市场已破坏了“市场机制”的所有基本原则和假设，面对我国房地产市场的扭曲现状，决策部门就该坚定政策干预的信心和合法性，理直气壮、坚定不移采取合适的政策对房地产市场进行短期干预性价格调控，同时适时持续推进与完善楼市的长期治理制度性建设，引导房地产回归以民生为主的居住属性的终极目标，避免触发系统性风险。

多重矛盾的相互交织和缠绕，形成了我国今天房地产市场的现状。笔者在“改变房地产市场投机炒作属性征程漫长”（见5月10日本栏）已反复论证，我们面对一个不容否认的事实是，当前一二线城市的房地产市场并非以居住需求为主，而是以投机为主。接下来有两方面的问题需要深刻认识：一方面，在以投机为主的房地产市场，“市场调节机制”是完全失灵的，而房地产市场非理性繁荣和价格泡沫必定带来巨大的经济和社会外部效应；另一方面，加强政府的干预是促使房地产市场回归正常居住属性的最有效力量。因此，坚定不移实施精准短期调控，排除干扰，出台包括房产税在内的改革措施，加快建立房地产市场健康发展长效机制，引导房地产回归以民生为主的居住属性的终极目标，避免触发系统性风险，确保经济和社会的平稳持续的发展，是政府当前的重要职责所在。

笔者认为，现在特别需要从三个方面加深对“炒房”市场调节机制失灵的认识。

首先，在“炒房”市场上，“市场调节机制”中最重要的改变供求变化的效用最大满足度的约束被破坏。市场价格由供求变化决定是市场经济的基本常识。但是，只有供求在最大效用获得满足后发生边际上的改变，达成新的供求均衡，才能带来价格的变化。房地产一旦由居住需求演变成“投机”品，其最大效用就是“赚钱”了。赚钱是欲望，而欲望是没有上限的，“炒房”市场完全丧失了“最大满足度”的约束，只要价格不断上涨，投机需求就不断高涨，并带动投机性房地产投资不断上涨。投机性“欲望效用”单边推动供求交替上涨，市场定价机制的基本条件被破坏殆尽，不可能产生由效用最大化约束推动的供求变化带来的网状“市场调节”的均衡价格形成过程和效果。2015年以来，热点城市房价翻了一倍有余，而表征楼市景气度最重要指标的房价目前仍旧在上涨，至少在横盘。3月，70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%，相比2月涨幅（0.4%）扩大了一倍，且已连续24个月上涨。4月以来，在调控措施最严厉的北京，尽管房价出现下降迹象，但据链家统计，成交均价环比仅微幅下跌2.1%。深圳、广州等地，以学区房为代表的二手住房，价格仍在上涨。

有必要强调的是，强调供求失衡支持价格上涨的主张及增加供给调节价格的观点，如果不是对“市场调节”缺乏常识性认知，就是利益导向的刻意偷换概念，误导市场预期，扰乱房地产市场的秩序。因此，这已成了否定房地产调控合理性和合法性的谬论。

其次，非理性“炒房”需求使市场经济的理性经济人假设被破坏。市场经济理性决策假设的意思是，所有经济参入主体的决策受风险偏好和价格弹性的约束，决策的前提是风险可承受和价格弹性可控。但“炒房”行为的决策完全非理性。“炒房”群体不在乎价格有多高，所以房价越涨投机需求越高。这就毫不奇怪为什么会出现“房价越涨购房市场越火爆”的场景了。“炒房”市场忽略风险、罔顾泡沫的非理性决策行为，与市场经济的理性决策根本背道而驰，使房地产市场永远无合理的均衡价格可言。

再次，投机性房地产市场产生巨大的外部效应。外部效应，是指以牺牲别人利益而使自身获取高额利益，或使部分人获益而整体经济和社会总效益受损的经济活动和行为。投机性房地产市场制造价格泡沫对整体经济和社会带来的外部效应之一是产业空心化。去年新增贷款超过60%是与房地产相关的贷款，民间投资大幅下降，相当一部分作为个人购房资金进入房地产市场。如果房价反弹，货币财富轻而易举翻番，银行和民间资金怎么还有动力去投资年收益只有8%-10%的实体经济？房价涨则地价涨，企业员工房价补贴、工资随之上涨，整体制造业成本大幅上涨。更何况，一些人为买房而降低消费支出，这又直接遏制了通过扩大消费占GDP比重的总需求扩张策略。不断膨胀的“炒房”行为，更误导投资错配资源，严重影响实体经济的发展。截至2016年底，我国资管行业规模约为100万亿元，其中仅银行理财规模就有30万亿元。大量表外理财底层资产投向了类信贷、债券、房地产等资产，致使社会信贷进一步扩张，成为金融机构加杠杆的推手，加剧了金融的系统性风险。

外部效应之二是收入差距拉大。毕竟，国内目前能调动资源来炒房发财的，只是较少的一部分人。有钱的人炒房，赚更多的货币财富，收入差距大幅扩大。“炒房”使少部分人过多占有稀缺的以土地资源为主要投入的房地产，极不公平使用资源且变相拉大收入差距，可能带来经济和社会的极大不稳定。

外部效应之三是金融风险加大。由房地产衍生的地方土地财政和银行风险，都可能演变为更严重的经济危机。“以资产价格泡沫为特征”的经济危机，是上世纪90年代以来全球暴发经济危机的特征。比如，日本的危机、亚洲的危机，2008年爆发的美国危机，都是房地产作为投资品推动资产价格过度膨胀，泡沫破灭所引发的。“炒房”的牟利行为，不断推动房价上涨的高收益，诱使银行用各种高风险手段增加房地产相关信贷。比如，类似次级贷的首付贷，近期大幅增长的以房地产装修为名的消费贷等等，使金融泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭，银行坏账将大幅上升甚至触发系统风险。

依据经济学基本结论，市场机制失灵，不可能自我修复，政府干预是促使房地产市场回归正常的主要力量。既然以“炒”为主的房地产市场已破坏了“市场机制”的所有基本原则和假设，“市场调节”机制已失灵，那决策部门就该坚定政策干预的信心和合法性，理直气壮坚定不移采取合适的政策对房地产市场进行短期干预性价格调控，同时适时持续推进与完善楼市的长期治理制度性建设。另外，对一些似是而非的、借市场化发展之名反对政府干预的观点应及时给予驳斥，对各种反对出台政府干预政策和出台长期治理制度建设的行为应及时给予必要的打击，防止利益群体利用房地产市场的非理性发展破坏经济和社会发展的基础。

（作者系国务院参事室特约研究员）