上海房租十年来首跌 一线买房出租投资已不可行

今天房事哥关注到的新闻是上海房租十年来首现下跌。实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。

这轮楼市调控一线城市楼市交易日渐冷清，房租也开始下跌了，那之前一直备受推崇的买房出租投资是否还可行呢？

【上海房租十年来首跌 房租增速拐点首次领先房价拐点】

上海房租出现了自金融危机以来的首次下跌。上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。

今年以来的5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。尽管跌幅都在0.2%甚至更小，但是业内人士指出，因为这种情形已经将近十年没有出现了，一旦房租持续下跌，对于房价的影响也会更直接。

数据显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。成交冻结，业主开始转售为租，有区域门店转售为租比例达30%。与此同时，上海近两年来拆违力度加大，回流二三线城市人数增加，导致租房需求减少。上海房租增速拐点首次领先房价拐点。

【金融危机以来首次 四个一线城市租金都在持续下降】

实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。

据第三方机构测算，一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

【房租有天花板 买房出租收益跑输理财产品】

租房是消费，消费品的价格是和社会平均收入相适应的，所以房租是有天花板的，差不多就是社会平均工资的35-50%，工资涨了房租也跟着涨一点，未来如果工资跌了或者失业率上升，房租也会相应下跌。

一线城市房租通常是房价的1.5-2.5%，而几百万现金很容易找到年收益7%左右的无风险理财产品，因此买房出租投资回报率远远跑输理财产品。

【一线城市存量房时代 买房出租投资回报率低】

一线城市里的房屋存量目前已经过高，人均超过了一套半。北京、深圳、上海、广州四个一线城市的二手住宅成交量已经超过一手住宅，住房市场率先进入成熟阶段。

楼价疯涨时，炒房者宁肯把房子空置以便将来卖出时价钱更高。

楼市调控时，楼价或缓涨或不涨或下跌。前面说过房租是有天花板的，这时买房来出租的投资方式更不科学，恰恰是一种回报率很低的投资方法。

【租售比畸高 以租养房投资不可行】

房屋租售比，指房屋每平方米的月租金与每平方米房价之比。在发达国家成熟的房地产市场中，正常的租售比一般在1比300到1比200之间。如果低于这个比例区间，说明存在着房产泡沫，如果高于这个区间，说明该地区房产具有投资价值。

中国房屋租售比这些年来越来越严重的偏离了国际的警戒线标准。据统计，2016年租售比偏离值全国最高的城市深圳，其租售比为1比732，北京为1比625，上海为1比607。房租增加的速度远远赶不上房价增加的速度。

还是前面说过房租是有天花板的，房租过高，租房者会选择搬走，去更偏的地方租便宜的房屋。搬远的人一多，原地租房的人就变少了，市场供给相对变得更多，房租自然无法过快上涨。

楼价疯涨的好光景暂时远去，现在才试图靠买房出租的方法投资已不划算，甚至存在风险。因为在楼市调控的多重限制下，买房出租已经变成一个前期投入巨大、回本周期极慢的投资，以租养房的投资计划已经不可行了。