限购限价豪宅市场横盘 涨幅远比不上普通住宅

业内人士告诉21世纪经济报道记者，面对限价调控，此前豪宅经常使用的延期入市效果将大打折扣。大批开发商将要为此前推升的高价地付出代价。接下来几个月，一线城市调控政策仍将继续深入，豪宅市场上半年可能呈现回调态势，但由于抗跌性强，一线城市豪宅市场中长期依然预期乐观。

在全国市场一片大好的过去两年，顶级豪宅被淹没其中，其涨幅远比不上普通住宅；而在新一轮调控收紧之后，号称最为保值增值的豪宅，状况又如何呢？

从去年和今年一季度来看，豪宅市场交易仍然稳健，部分热门城市顶豪甚至出现了较为可观的涨幅。

但调控的影响不可忽视。北京“3·17新政”开启新一轮调控之后，一二线城市楼市“量价齐跌”。受限价政策影响，部分顶豪新盘无法按预期价格获得预售证入市，尤其是一些前期高价拿地的项目，面临尴尬。在成本压力下，一些项目选择延迟入市，另有项目选择“减配”，以求维持利润。

多位豪宅业内人士告诉21世纪经济报道记者，目前市场上销售的豪宅大多是3月份之前已拿到预售证的项目，3月份之后高价盘基本无法获批，这将导致下半年豪宅成交可能大幅下滑，当然也不排除一些项目会选择低价入市。

豪宅“跑赢大市”？

位于珠江新城CBD的侨鑫·汇悦台项目，是广州的顶豪标杆。阳光家缘网数据显示，该项目自开盘至今的成交均价达93038元/平方米。今年3月，其价格信息更新为“平层最低价格13万/平方米”。

截至5月25日，今年以来该项目新增成交16套，总销售额超过6.5亿元，成为广州豪宅销冠。

今年以来，京沪穗深及部分热点二线城市的豪宅成交量价均有所提升。易居研究院数据显示，今年以来北京顶级豪宅的交易规模明显增加，均价在10万元以上的楼盘由去年同期的8个增加到17个。以北京壹号院为例，今年截至5月20日共成交8套，去年同期仅成交1套；成交均价达17.07万元/平方米，比去年同期上涨19.6%。

在深圳，同策咨询研究部统计显示，今年1-4月，套均总价达4594万元的华润深圳湾·悦府项目共售出63套，单价达13.69万元/平方米。此外，上海一季度单价在10万元以上的豪宅共成交316套，整体去化率达到9成。

同策咨询研究部指出，得益于3-4月的销售向好，京沪穗深1-4月10万元/平方米以上的豪宅共去化1121套，同比增加45.8%。

咨询机构莱坊5月10日发布的报告显示，以各城市售价前5%的房产作为豪宅计算，今年一季度，广州、北京、上海的豪宅价格涨幅分别位列全球主要城市第一、第二和第四。其中，广州的同比涨幅达到36.2%。

这与今年以来多地楼市“量价齐跌”的状况形成鲜明反差。

谈及原因，易居智库研究中心总监严跃进认为，这是豪宅自身特征所致：“一方面，顶豪不依赖信贷政策；另一方面，顶豪产品的销售节奏较稳定，以实现最大盈利空间为目的，并不追求成交量。因此，顶级豪宅的投资价值并不会随政策而频繁波动。”

更本质的原因或许是资产配置需求。诺亚财富指出，经历去年楼市新一轮上涨后，计划减配房地产类资产的高净值人士占比从45.3%降至20.1%，计划增配的占比则从14.6%升至22.7%。这显示出，更多的资金正在进入房地产投资领域，而在房地产类资产中，顶豪产品被认为是最具保值性的资产配置。

限价下的困境

尽管豪宅截至目前的成交数据表现不错，但调控正在施加它的影响，尤其是限价，对顶豪市场影响巨大。

以北京为例，业内传闻新房市场“限价8万/平方米”。中原地产首席分析师张大伟指出，虽然没有明确的政策，但事实上从市场看，从2016年11月少部分转现房的项目之后，到目前为止没有新盘（不论是期房还是现房）能够获得超过79999元单价的销售许可。

2015年入市的北京壹号院项目，平均单价达16万元/平方米，湖景楼王单价则达到30万元/平方米， 但在传说中的“8万元”限价红线下，如今入市的顶豪项目不再享有这样的定价空间。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，北京多个原计划卖到10万以上的豪宅，如今无法按预期价格入市。在项目本身的成本压力及开发商对产品的价值考量下，一些项目采取了延缓入市的手段。

以3.73万元/平方米的楼面单价拿下北京丰台一地块后，华润置地曾在去年7月对外宣布，该地块的昆仑域项目将于10月底开盘，然而在“9·30新政”的严格调控下，该项目入市计划搁浅，截至目前仍无入市迹象。

有消息指，无法以期望价格拿到预售证，是昆仑域项目至今未能入市的主要原因。

目前，除华润昆仑域外，北京的中国玺、泰禾·西府大院等多个豪宅项目也迟迟无法入市。据悉，以上两个项目拿地时的楼面价分别高达4.9万元/平方米、6.8万元/平方米，推迟入市无疑将加重开发商的资金压力。

在上海、深圳，限价对于豪宅入市的影响同样存在。上海去年10月8日便出台了销售限价政策，对市场的约束直至今日。

受“取证难”问题影响，深圳中原研究中心称，深圳豪宅项目入市缓慢，除万科瑧湾汇在1月底取得预售并开盘入市外，深圳今年来再无其他纯新盘顶豪项目入市。

此外，限购的影响也对豪宅市场有影响。“高端房产的购房者大多是二套房，在认房认贷的政策下，首付比例需要达到八成，这意味着他们运用不了太多杠杆了，”郭毅表示，“但对于高端人群来说，他们还是希望把杠杆运用充分，这是矛盾所在。”

“从今年北京楼市调控趋势来看，收紧依然是长期预期，因此对于预售许可证的监管也将是长期性的。”郭毅认为。

豪宅开发商将面临前所未有的压力。业内人士告诉21世纪经济报道记者，面对限价调控，此前豪宅经常使用的延期入市效果将大打折扣。因为从2015年开始，豪宅市场竞争非常激烈，京沪深动辄五六万/平方米的楼面地价，令未来的产品大规模豪宅化，在2017年至未来两三年内厮杀将更加残酷。对于很多开发商来说，价格定高了批不下来，价格定低了要亏本。卖与不卖都是一个死局。在不久的将来，有大批开发商将要为推升的高价地付出代价。

压力之下，部分房企也开始积极寻找出口。郭毅表示：“去年顶豪项目竞争的是产品力，开发商在努力打造项目软硬端的整体价值。今年，由于限价原因，房企被迫在产品上作减配，例如精装改成毛坯等。”

抗跌性强

21世纪经济报道记者梳理数据发现，国内一线城市的豪宅与伦敦、纽约等地豪宅的绝对价格仍无法比肩。

以纽约中央公园旁的90层摩天顶豪“ONE57”为例，该项目平均售价高达7.36万美元/平方米（约合50.5万人民币），最高单套售价超过1亿美元（约合6.86亿人民币）。相较国内，据易居研究院统计，去年四季度一线城市豪宅成交均价为97152元/平方米，顶豪标杆单价则多在10万-20万元范围。

“北京的楼盘是高端的不够高价，没有像美国、香港那样，豪宅都能到几十万元一平方米；另一方面，低端的不够低价。随着楼市的涨价大潮退去，必然有一些刚需盘会被搁浅在沙滩上。而地段好的豪宅，可能还会涨价。”融创中国董事长孙宏斌表示。

与世界主流水准间存在的较大价差，为中国顶级豪宅带来了想象空间。

“接下来几个月，一线城市调控政策仍将继续深入，豪宅市场上半年可能呈现回调态势，但由于豪宅抗跌性强，升值潜力较大等固有优势，一线城市豪宅市场中长期依然预期乐观。”同策咨询研究部指出。

国内豪宅的需求也仍然具有想象力。“富裕的中国购房者在购买居住国内房产时展现出了较强的信心，”苏富比在近期发布的报告中指出。受当前一线城市房价到达高位、海外置业收缩等多重因素影响，高净值人群对配置国内顶级豪宅的热情或会增强。

易居房地产研究院研究员曹倪娜认为，核心区位的一线豪宅抗跌性强，是能够满足高净值人群自住、投资两种需求的资产。在超大型核心城市的产业及人口集聚效应下，京沪穗深及部分热点二线城市的顶级豪宅由于具有资产保值性和增值性，被视为投资中的“安全岛”。