广州第二季度卖地溢价率下降 土地市场真降温了?

网易房产讯 在4月后采取“竞自持、摇号”的新模式卖地后，广州最火的住宅用地方面，溢价率总体有所下降。据网易房产不完全统计，卖地新规后，广州已有11宗地块（包括商业、住宅地块）底价成交，持续“高温”土地市场降温了，事实是否如此？

但广州中原研究发展部监控却显示，广州的土地供应总量同期下跌，其中，住宅用地的出让面积更是近4年最少，出让成交金额却同期增加3.4倍。

另外，网易房产发现，底价成交的土地，大部分属于定向出让。业内人士也指出，土拍加入了“竞自持”模式后，反而是降低了市场可售总量，市场供不应求的困境不会得到改善。

广东省房地产研究会副会长韩世同接受媒体采访时指出，在目前土地出让新规下，土地的价格、配建面积甚至自持的比例都已经有明确的规定，完全是政府定价。市场价格的自发调节机制失效，目前的土地出让价格不能反映市场真实情况，反而不利于调控对症下药。

住宅用地供地增加？并没有

土地出让面积为近4年最少

虽然2016年11月国规委曾强调将加大用地供应，但从广州中原研究发展部监控显示，广州上半年用地供应量甚至不及2016年同期，同期下降3.9%，相比起2014年同期供应更是 “腰斩”。而土地总出让金477亿，同期增加1.5倍。

近4年广州土地总供应情况

近4年广州土地总出让金情况

其中，最重要的住宅用地方面，成交面积为95.6万平方米，未出现流拍现象。出让金总额为365亿，比去年同期增加3.4倍，成交总价为近4年上半年最大值。而出让面积为近4年最少，广州整体宅地出让价格提升明显。

近4年广州宅地成交情况

另外需要指出的是：一.大批用地属于定向销售范围；二.土拍加入了“竞自持”模式。

多宗地块底价成交 市场降温？

实为定向出让地块增多

2017年上半年底价成交的住宅、商业地，大部分为定向出让地块，均对竞买人提出详细的要求。

5月出让的思科智慧城巨无霸商服地块底价成交，占地面积达264619平米，其中出让宗地面积140402平米，地块出现了“定向销售”“产城融合”的出让条件，以该宗出让为例，其要求地块居住用途物业的50%销售对象须为在广州国际科技创新城注册的企业员工。

另外，5月底出让的增城区新塘镇塘美村后底山033号地块，提出了“需经过村民委员会同意”的条件，一位不肯透露姓名的房企人士表示，多家房企曾来考察过该地块，但村里告知已谈好合作商了。

而商业地方面，基本为底价成交，均对竞买人提出营收考核、须把总部迁往该区、需自持部分面积若干年或者是限定所属行业等苛刻的出让条件。

卖地新规杀死高地价？

竞自持争议大 可售部分或被成本转嫁

今年4月，为了严控高地价，广州市国规委推出系列组合拳抑制高地价，除了采用“竞自持、摇号”新的土地拍卖方式，还采取降低购地资金杠杆的措施，包括提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金等。

白云“鱼苗场”地块率先实行“竞自持、摇号”方式拍卖，随后，萝岗、增城三宗地块出让也加入到“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的阵营，自此，广州土地交易进入“新玩法”时代。由于有最高地价的限制，按照以往楼面价的算法，白云鱼苗场、黄埔长岭路、增城庆丰村三宗宅地溢价率仅为40%、47%和89%，地价是控制住了，但拿地的自持面积全部超过一半。对于自持面积的部分，地块不能在公开市场自由交易，也不能解决落户等问题。

高达50%的自持比例带来的成本谁来买单？方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，其实自持多少都不合理，结果反而是降低了市场可售总量，市场供不应求的困境不会得到改善。广州中原研究发展部也提出一个重要的问题，由于房产涉及户籍、学位、交易转让等问题，因此在当前阶段更多买家倾向购置住房，如何盘活自持部分，对于开发商而言仍是待解决的问题。据悉，去年12月万科以100%支持竞得的北京海淀区地块，与小米合作开发仍然没有具体的进展。