全满了？珠江新城写字楼空置率降至12年最低点

网易房产讯 近日，世邦魏理仕（CBRE）发布2017年第二季度广州房地产市场回顾及展望。据了解，科技/媒体/电信行业（TMT）对写字楼市场的净吸纳量连续两季排行第一，在活跃需求的带动下，珠江新城空置率降至12年低位。

优质写字楼市场：TMT成交连续两季排行第一，珠江新城空置率达12年最低

2017年第二季度共有三个项目落成，共计13万平方米，分布在琶洲、越秀和珠江新城，入驻率在40%-80%之间。在旺盛需求的带动下，全市吸纳量同比增长10.7%。空置率环比下降1.2个百分点到10.1%。

从行业来看，TMT、 金融和专业服务业仍然是广州写字楼的前三位需求来源。其中，受网易等大面积交易的驱动，TMT按成交面积计算的占比达到35%，连续两个季度排行第一。金融服务业方面，保险继续扩张，季内录得多宗人寿公司的大面积成交。除此以外，本季开始观察到证券基金在优质办公楼的扩张，在整个金融服务业中的面积占比达到37%，环比提升18%。另外，房地产行业的成交表现日趋活跃，占全市成交比例达到11%，成为净吸纳量需求第四位的行业，而2016年第四季度，该比例仅为6%。其中主要的成交包括住宅发展商所设立的项目公司以及地产中介公司。

另外，从非优质写字楼升级到优质写字楼的活动持续活跃，占总成交的43%，绝大部分的升级活动都伴随着扩租，部分扩租面积可达到原来租赁面积的130%。

活跃的租赁成交推升租金环比上涨1.5%，至季末的每月每平方米148.7元。从各个区域而言，珠江新城可供出租面积逐渐减少，空置率降至10.9%，是自2005年以来的新低，业主心态乐观，普遍提升租金。而琶洲西区此前出台了《琶洲互联网创新集聚区产业发展规划(2016-2025年) 》，引领区域产业发展方向，目前在市区众多新兴商务区中突围而出，成为最受关注且发展速度最快的区域。区内租赁活动渐趋活跃，琶洲租金录得环比2.5%的季度升幅，引领全市。而天河体育中心的一些业主，在填补此前大租户搬离的空置面积的时候，对于大面积的知名租户，继续提供大幅度折让，显示业主对于优质租户的追逐仍在持续。

预计未来六个月全市仅有12万平方米的新增供应，位于琶洲及其他区域。在当前活跃的租赁需求驱动下，全市空置率将会持续下降，租金有进一步上升的空间。

优质商业物业市场：运动品牌扩张积极，奢侈品牌表现低迷

第二季度新开天河新天地，面积约四万平方米，租户包括乐购、优衣库及Cache Cache等。季内租赁活动活跃，仅超市便录得三家围板，去化是一季度的近四倍，空置率下降0.5个百分点至季末的7.6%。全市租金保持平稳，仅录得0.1%的环比增长，季末报每天每平方米38.1元。

零售商方面，运动品牌扩张最为积极，包括国内及国外品牌均录得新店开业；传统服饰品牌则积极开辟儿童类副线；而个人护理品牌保持活跃，本季度录得资生堂旗下的肌肤之钥、怡丽丝尔和茵芙莎在天河路商圈新开四个店铺，均为品牌广州首店。但国际奢侈或轻奢品牌则表现低迷，在天河路商圈新开店铺后，均纷纷关闭其在环市东的店。餐饮品牌方面，季内出现某香港餐饮品牌关闭旗下两家门店，但除此以外，该业态仍保持扩张。“网红茶饮”录得多个围板或开业；多个外地连锁餐饮品牌在广州尝到良好业绩后，陆续展开扩张。

预计未来半年广州将有四个购物中心，共35万平方米的新增供应，分布于不同商圈。个别市区购物中心改变租赁策略，预料将放缓租金上涨速度，以快速填满商场空置。未来全市租金将继续保持平稳。

工业物流市场：物流设施连续六季无供应，电商需求继续外溢

第二季度录得119万平方米的工业土地出让，同比增长218%。用地成交集中在从化、增城和黄埔区。其中富士康在增城继续拍得17万平方米用地面积的工业地。全市一手工业土地价格环比上涨4.0%至每平方米670.5元。

物流设施市场连续第六个季度没有新供应。全市空置率下降4.9个百分点到12.5%。本季度录得来自医药行业及数据中心在广州北部项目的大面积成交，某医药公司租用超过一万平方米；而一个数据库中心租用超过1. 8万平方米的仓储面积。除此以外，零售、电商和第三方物流对非保税高标仓的需求持续。但由于广州可租赁的大面积选择较少，仓储用地也鲜有出让，本季度再次录得电商在周边城市扩张，如京东在佛山租用六万平方米的非高标仓。个别空置去化缓慢的项目，开始录得叫价的轻微下调，但就全市而言，仓储物业租金维持稳定，报每月每平方米35.9元。

展望未来6个月，位于花都、从化和南沙的三个项目将投入使用，总计新增供应量接近16万平方米，预计将令全市空置率再度升高。在当前去化减缓的市场环境下，预料未来租金增长将继续受压。