全市库存不足7个月 下半年楼市依旧供不应求

网易房产讯 今日下午，戴德梁行对2017年上半年广州房地产市场表现进行了解读。在经历了2016年的空前繁荣之后，今年广州房地产市场格局发生了进一步分化。最严限购引发楼市急剧降温，但市场依然供不应求。至今年6月底。广州全市可售库存去化周期仅剩6.7个月，较去年同期小幅缩短0.9个月。尤其是黄埔、增城两大成交热门板块，去化周期都已不足4个月。

戴德梁行方面表示，下半年供不应求趋势将延续，但调控政策难以放松。即使加码空间不大，市场还将继续保持观望情绪，成交量继续维持低位将是大概率事件，局部区域房价或有小幅下调空间。

商品房销售市场：最严限购令推动楼市显著降温

经历了2016年的火热后， 2017年的广州楼市政策频出：3.17、3.30限购令密集出台，旨在降低房地产的金融属性，从供需两端全面抑制投资性需求，一系列政策组合拳有效地抑制了住宅市场的过热发展：2017年上半年，广州一手商品住宅供应面积372.5万平方米，创近年新低，同比下降15.8%，较2016年末减少32.6%；成交面积录得576.5万平方米，同比减少14.5%，与2016年末相比下跌26.5%。销售均价16572元，较去年同期小幅上浮3.8%，较2016年末则降低3.7%。最严限购令下，住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制。但供应缺口仍处于高位，市场继续维持供不应求状态。

展望下半年，缪舒怡表示，政策方面，目前广州住宅市场调控力度较大，2017年下半年政策加码空间不大，但同样暂未见松绑趋势，市场或将维持目前的调控水平；与此同时目前全市库存已处于低位，市场未有去化压力。尽管如此，受到市场调控延续的影响，2017年下半年一手商品住宅新增供应在短期内大幅增加的可能性不大。下半年市场或将继续保持观望情绪，成交量继续维持低位将是大概率事件。价格方面，若下半年成交量持续收缩，部分开发商或将受到资金回笼的压力而在价格方面出现松动，局部区域价格或有小幅下调空间。短期来看，广州住宅市场尽管出现降温，但供不应求趋势仍将持续。

土地市场：调控加码难掩供需两旺

广州土地市场在经历了2016年的相对淡静后，2017年迎来显著升温。随着去房地产库存工作收效明显，2017年上半年，广州适当加大土地供应规模，土地成交量价齐升，共成交84宗、488.6万平方米土地，土地成交面积同比上涨72.4%，占到去年全年土地成交面积的80.7%；成交金额同比攀升160.3%达522.1亿元。2017年上半年，产业落位政策持续深化，工业用地占整体土地成交面积的72.9%，占比较去年同期攀升28.4个百分点。住宅用地推出面积同比上涨20.2%，但由于流拍及中止出让等原因，成交面积与去年同期基本持平，所占比重由2016年上半年的35.2%降至19.8%。

为了稳定土地市场、抑制高价地块产生，上半年，包括金融监管、竞地价、配建、自持及摇号等措施在内的土拍新规连续推出。受市场新政影响，2017年上半年住宅用地平均溢价率同比下降23.2个百分点至28%，商办用地平均溢价率同比下降8.6个百分点至0.5%。

2017年上半年，外围区域成交面积占全市的95.9%，比去年同期提高6个百分点；成交金额占全市的67.9%，同样比去年上半年高出6个百分点。增城区土拍延续了前期的大热状态，成交面积同比上升232.1%至240.5万平方米，占全市的49.2%。

展望下半年，戴德梁行指出，根据广州市国土资源和规划委员会发布的《2017广州经营性用地供地蓝皮书》，2017年下半年的广州土拍市场仍将热度不减。住宅用地供应将适度加大，宅地布局将中心城区与外围区域有机结合，但仍以外围区域为主，荔湾区西湾路宅地或将称为市场热点；商服用地方面，天河区的广州国际金融城及海珠区的琶洲西区成为中心城区的主推商服地块，广州“一江两岸三带”大CBD的重点战略布局日渐凸显。位于珠江新城的绝版商服用地将备受瞩目。

写字楼市场：新增供应暂时回落琶洲接棒珠江新城

近年来，广州产业发展的提量提质，招商引资的持续发力。截至2016年末，288家世界500强企业投资广州，产业迅速发展良好地支撑了写字楼市场的成长。

2017年上半年，广州核心商务区甲级写字楼录得新增供应13.5万平方米，同比下降37.0%。新增供应的暂时回落为市场赢得了去化良机，上半年全市净吸纳量较2016年同期增长93.3%，推动空置率半年下降2.4个百分点。活跃的成交活动推动了租金的增长，2017年年中，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元，较2016年末上升1.7%。

第三产业的稳步发展在写字楼市场上得到了清晰的反映：2017年上半年，金融、TMT、专业服务行业继续成为广州写字楼市场的吸纳主力，戴德梁行数据显示，上半年办公面积扩张的企业中，金融类占比36%，TMT占比31%，专业服务占比21%。内资企业表现进取，继续成为办公需求的主要来源，上半年租赁成交面积占到总面积的85%，外资企业表现则相对保守。

珠江新城继续成为广州写字楼市场的核心板块，该商务区2017年上半年的平均租金及吸纳量引领全市。与此同时，琶洲商务区继续保持迅速成长，随着配套设施和商务环境的不断完善，上半年琶洲商务区在加快市场吸纳的同时，租金涨幅领先于其他主要商务区。

经历了2016年的供应高峰，2017年的广州甲级写字楼市场新增供应暂时回落，市场存量将得到进一步消化。随着珠江新城新增供应逐步进入尾声，未来广州甲级写字楼新增供应将由琶洲、金融城接棒，“一江三带”商务区格局将逐步形成。戴德梁行研究部经理缪舒怡指出，2017年内，受益于供应暂时回落，广州甲级写字楼市场存量将得到进一步消化，空置率降低，租金将获得稳健的上涨空间。

随着粤港澳大湾区的落地及建设，以及广州广州市政府一系列产业升级规划和招商引资政策的逐步推进，广州将在更大范围内参与区域产业协作，带动上下游产业发展，迎来新的发展契机。然而与此同时，广州同样面临着与周边城市竞争升级、新兴商务区市场培育、短时间内配套有待完善等问题。缪舒怡表示，尽管挑战依然存在，但不断增长的市场需求将支撑广州写字楼市场的增长，市场的前景依然乐观。

2017年下半年，包括白云汇、安华汇等在内的优质商业物业预计将会交付使用，为广州主要商圈优质零售市场带来约43万平方米的新增供应。缪舒怡表示，现有优质商业应继续进行业态升级和品牌调整的步伐，以应对日趋激烈的市场竞争，而多种类型、不同定位的购物中心在共同推动广州零售市场版图进一步成长的同时，市场或将面临暂时的租金成长乏力、空置率攀升等压力，激烈的市场竞争对运营提出了更高的要求。