网易房产讯 祖传“老宅地”总算开拍了，本以为会引起一轮争抢，结果竟然底价成交！7月27日大型土拍中，海珠橡胶新村宅地作为唯一的中心城区宅地，竟然无人竞价，直接以底价12.76亿元被广州天晨房地产开发公司拿下，折合楼面价仅1.6万！据了解，这家公司正是珠江实业的马甲。
1.6万/平米的楼面价，看到这个数字，之前在附近高价拿地的时代地产和中冶地产，恐怕已经哭晕在厕所。相隔不过半年，楼面地价就跌穿地心，珠江实业着实是“捡漏”了。
不过地产分析师邓浩志指出，1.6万/平并不能代表橡胶新村宅地的实际成本——地块长期遗留的债务纠纷及其他问题，导致开发商最终还要支付许多其他费用。而且，这些问题不一定用钱就能解决，因此需要由有能力解决问题、有政府背景的企业来接手。
“这个情况有点像万科拿下广信资产包。”邓浩志表示，由于地块问题较为复杂，所以此次成交的价格是“特例”，并不会对土地市场产生什么影响。
的确，这宗地块堪称“老宅地”，总共挂牌3次，跨度长达10年。第一次挂牌在2007年，当时保利曾以总价1.95亿竞得，后因故退出。
2014年，地块再度挂牌，起拍价大涨至9.57亿，容积率也从首次出让时的3.56暴增到8.38。地块虽小，但总建筑面积已然逼近当时广州地价最高的海珠南洲路地块。然而，地块却在拍卖前中止出让。据了解，是由于原用地单位之一的广州市华沙房地产开发有限公司遗留有债务纠纷问题，被广州市国土房管局处“三停”处置。
今年7月，地块迎来第三次出让，起拍总价从十年前的1.3亿元飙升至现在的12.76亿，容积率仍高达8.38，并要求建成后中小户型比例不低于60%。但是，曾经影响地块命运得债权债务问题仍然有待解决——出让条件中明确规定，竞得人需自行与原用地单位协商解决。也就是说，这个大包袱现在只能由珠江实业接手。
尽管橡胶新村地块命途多舛，但由于地块是本次土拍中唯一的中心区用地，用地面积较小、总价压力适中，再加上今年3月石岗路地王的影响，地块受到各路开发商抢食、大比例自持的情况，也在意料之中。
配套：地铁上盖交通便利 生活氛围浓厚
网易房产实地探访发现，由于地块闲置多年，如今地块四周均用铁皮围蔽，内部荒草丛生。不过，交通、生活、教育等配套都很齐全。
地块位于海珠传统居住板块宝岗大道，周边交通布局完善，十分便利。地块为8号线宝岗大道站上盖，c出口直行500米即可到达，附近还有橡胶新村站、昌岗西路站和公交总站等，来往客村、珠江新城等地的交通线路较多。
地块东侧临近江南西商圈，西侧距离乐峰广场等商业配套约800米。周边被多个社区围绕，东面是沙园橡胶新村社区，内有远洋沙园小区、一间幼儿园和昌岗综合市场，生活氛围浓厚，附近超市、银行、水果店、药店等也一应俱全。
周边楼价：二手项目为主 均价2-5万/平米
地块周边以二手项目为主，优质小区楼盘翠城花园、光大花园价格在4.8-5.3万元/平米之间，而楼龄较长，居住环境一般的楼梯楼价格在1.9-2.1万元/平米之间，部分后来加装电梯的二手单位价格在2.4-2.6万元/平米。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
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