网易房产讯 根据广州公安出入境部门公布的数据，目前共有近8万名外国人在广州居住生活。其中，不乏来自全球各地的精英管理层与技术人士。他们对这座城市的印象如何？他们怎么看待广州的未来发展前景？日前，网易房产对第一太平戴维斯华南区市场研究部主管Robert Ritacca进行了专访。他认为，广州是一座能给人“稳定感”的城市。无论是普通人还是企业，都能以相对合理的成本，在广州找到价值。
这位来自美国的高级经济分析师觉得，广州与美国著名城市达拉斯有许多相似之处——南方第一大都会、充足的就业机会、良好的教育资源、积极的开发商，以及稳定的租金和房价。这些优势，使广州成为一个“健康的市场”，发展动力源源不绝。再叠加一带一路、粤港澳大湾区等政策优势，Robert认为，广州的地位非常稳固，不会跌出一线城市队列。
如何对比广州与深圳？
“深圳太昂贵，价格会扼杀创造力”
由于工作原因，Robert频繁来往于广深之间，对两座城市都相当熟悉。他眼中的深圳“节奏很快、非常年轻”，而广州的中国味道更加浓郁，文化和美食魅力十足，广州给人的感觉也更加稳定。
“稳定的意思是，你可以在广州找到自己的位置，你可以在这里买房，不会太贵，深圳实在太贵了。”
Robert觉得，“昂贵”已不仅是普通人的感受，对企业来说，深圳的成本也让人望而却步。由于租金太高、人力成本太高。许多高科技公司都从深圳搬到了东莞。“深圳有前海，我觉得前海想成为曼哈顿，而深圳想成为纽约。纽约的成本是世界上最高的，大公司可以承受，小公司很难坚持。”
Robert认为，成本增长是公司发展的杀手，很容易扼杀城市的创造力。相比之下，广州不仅有更低的经营成本，还有更丰富的教育、医疗和政治资源。作为华南门户，大企业可以在广州找到市场，中小企业也能在广州找到机会，这在一定程度上解释了从思科、微软、富士康，到新兴科技企业先后落户广州的原因。
“从各项指标来看，广州都有优势，我相信广州依然可以维持一线地位。”Robert说。
那么，同为一线城市，粤港澳大湾区会加剧广深之间的竞争吗？Robert说，这种“较量”不应该成为重点。大湾区由11个城市组成，广州、深圳是最重要的两座城市。它们是对手，但首先是一个整体。随着香港港口经济的衰落，广深会一同争夺香港的港口资源。如果说11个城市中有激烈的竞争，那或许存在于深圳和香港之间——两座城市都在争夺金融中心。
最看好广州哪个区域？
制造业升级带动南沙、现代服务聚焦琶洲
Robert认为，广州本就是一个国际化城市，如今又迎来了政策红利的爆发期。粤港澳大湾区、一带一路、中国制造2025……大范围的政策联动，使广州有机会与世界上2/3的地区和国家产生联系。其中，港口扮演着非常重要的角色。
第一太平戴维斯提供的一组数据显示，广州第二产业占比将近30%，制造业基础雄厚，转型升级后的高端制造业，更被视为广州未来发展的重要引擎。相邻的佛山也是制造业重地，广佛制造业走向全球需要港口——南沙承接了这一重任。从地理位置上来看，南沙在粤港澳核心湾区中的位置仅次于香港、深圳，是湾区经济的前沿地带。
Robert认为，在粤港澳大湾区的机遇下，南沙将成为受益最大的区域之一。
Robert也看好琶洲、国际金融城。他介绍，广州第三产业的占比高达70%，已经达到了发达国家水平。广州正在向服务业经济转型，目前，珠江新城是现代服务业的中心，“但大湾区属于未来，琶洲也属于未来。”Robert认为，琶洲、金融城的成本明显低于深圳的前海、福田，能够吸引大量中型企业和人口。
“广州与达拉斯很相似 相信十年内广州房价不会跌”
以外国人的视角来看，广州与国际上哪座城市比较相似？
Robert对这个问题很感兴趣。“我试着将广州与纽约、伦敦、香港、东京等城市相比，发现它们都不尽相同。广州有更具潜力的制造业基础、更快的人口增速，我认为更适合把广州和发展中的城市相比，比如西雅图、达拉斯。”
从城市地位来看，达拉斯是美国南部最大的都会区，与广州“华南第一门户”相吻合。此外，Robert认为，达拉斯与广州有几大关键的相似之处——就业、租金水平、住宅空置率、开发商的建设态度。
据达拉斯经济开发局官方数据，至去年年底，达拉斯的失业率仅为3.7%，就业增长率则位列全美第一；
Robert介绍，达拉斯的住宅租金适中、稳定，跟广州的租金水平相似，吸引了越来越多的企业进驻。此外，达拉斯的房地产市场较为火爆，开发商态度积极，住宅供应量排名全美第二。根据研究机构Foley and Puls的市场报告，达拉斯地区的单户住宅、公寓库存逐年降低。
既然广州与达拉斯有众多相似之处，这种类比能否为广州带来一些启发？
“价格稳定是最重要的。”Robert认为，达拉斯的整体市场比较健康，再加上不断增长的就业率和人口数量，区域的发展欣欣向荣。对于广州也是如此，要吸引企业与人才，就要确保房价、租金等成本的稳定。
Robert透露，达拉斯的房价近五年增长率约30%——很明显，广州的房价增幅远不止这个数字。
“不能这么对比，因为广州的波动更大，而且涨跌都有政策影响。”在政策、人口、交通、港口尤其是教育的强力推动下，一线城市中，Robert最看好广州的房价。但面对明显收紧的调控政策，Robert认为，广州的房价会稳定增长，但这是未来10年的事情。在目前政策的影响下，2到3年内房价比较稳定，不会暴涨。
Robert特别指出，很多人有个误区，觉得美国人不买房，其实美国人不是不买房，而是不会这么年轻就买房。当储蓄积累到一定程度，许多中年人会购买自己的房产。但美国年轻人大多数选择租房，不必过早承受房价压力。
Robert也留意到，中国政府正在推广“租购同权”，他认为这是一种积极的探索，不仅能够遏制房价，中国年轻人的负担也将大大降低。
粤港澳大湾区4所顶级学府全部位于香港 广州高校水平仍需提升
广州背靠粤港澳大湾区，区域经济实力雄厚。据统计，珠三角9座城市及香港、澳门，以全国5%的人口、0.6%的土地，创造了全国13%的GDP。随着“粤港澳大湾区”概念的提出，这片城市群未来将迸发出更多机遇，但和旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区等世界几大主要湾区相比存在差距。尤其是作为湾区核心城市之一的广州，许多方面仍有提升空间。
目前，广州的教育水平在粤港澳大湾区中名列前茅，但世界顶级高校数量稀缺。第一太平戴维斯提供的《粤港澳大湾区分析报告》显示，世界排名前100的大学在粤港澳大湾区有4所，仅从数量来看，与旧金山、纽约和东京湾区差异不大。可是细看区域分布，粤港澳大湾区的4所世界顶级学府全部位于香港，广州无一所学校上榜。
Robert认为，广州可加强中外合作办学，直接引进海外顶级学府资源。目前，这种合作办学主要分布在长三角一带，如上海纽约大学、南京大学-约翰霍普金斯大学、宁波诺丁汉大学、昆山杜克大学等等。邻近的深圳也在积极引进香港的教育资源，目前，香港大学、香港中文大学都已在深圳设立校区。
“广州需要更多国际化的学校，那么学生们就不必非得去海外留学，在本土，学生能以更低的成本，得到更多的教育机会，为城市留住源源不断的人才。”Robert说。
此外，Robert认为，粤港澳大湾区有很强的金融合作属性，但香港有自己的市场，大陆（如深圳前海）和香港之间的市场交流还是不够顺畅。“整体趋势是积极的，我看到了越来越多的自贸区，越来越多的政策，很明显，中国的开放程度逐渐加深，我认为陆港会更好的融合，但这需要时间。”
同样需要时间和耐心的，还有粤港澳大湾区的实际利好——利好指的是真实的GDP增长。Robert认为，港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥等交通要道，是真正推动粤港澳湾区建设的动力。根据公开信息，港珠澳大桥预计今年年底通车，虎门二桥预计2019年通车，深中通道预计在2024年建成。到时，“中国制造2025”的目标也即将实现，这意味在5-7年的时间内，广州会看到大湾区带来的真正红利。
Robert强调，由于粤港澳大湾区的强区域属性，它甚至不能称作“政策”，而是由城市群带来的“概念”和“规划”，因此，粤港澳大湾区带来的红利有持续性。Robert认为，至少在2030年之前（中国的城镇化水平迈入成熟期），湾区红利不会消退。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
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