个人购买一手公寓可获"内部转名"机会？请谨慎对待

网易房产8月21日报道 “330新政”后，广州商办市场遭遇“暴击”，公寓类项目降温最为明显。然而，7月17日，广州发布16条租房新政，其中提出允许“商改租”，并规定调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

网易房产在实地探访中发现，冷清许久的广州公寓市场近期涌现出一些新动向。有一手公寓销售人员称，个人无需注册公司，即可购买一手公寓，可获得“内部转名”的短线炒楼机会；有二手公寓的销售表示，买家只需按一手公寓的交易标准交总价3%的契税，便可以购买到市区低总价的产权公寓。

无需注册公司 购买一手公寓可获得“内部转名”机会

“市中心、不限购、产权公寓。”近一个月来，网易房产小编在不少中介的微信“朋友圈”里，看到关于公寓的推售消息明显增多。

走访广州市区多个公寓项目时发现，虽然调控新政的冲击下，广州商办市场观望氛围浓厚，但一些开发商、中介还是想出了一些“操作手段”来应对。

位于海珠区中大地铁站附近某商住项目，目前在售产权公寓带装修均价约3.2万/平。该项目销售人员表示，项目的低楼层部分个人购房者可以购买，最低仅需支付3成首付，另外3成半年内付清，剩余的4成分期支付。

销售人员还表示，现在的政策一年左右就会“松动”，购房者可以先支付首付（暂时不用交税费），即可获得一个三年内“内部转名”机会，等于帮你“短线炒楼”。

具体操作方面，据另一名销售人员解释：7天内支付3成首付，半年内再支付剩下3成，购房者即可收楼，之后既可放租也可自住。购房者先签一份预售合同（有律师见证），不去房管局做备案，等政策松绑，可带购房者去做网签；购房者也可将公寓转手卖掉，税费方面由“接盘”买家承担。

销售人员补充说，若觉得不保险，也可以选择让开发商帮忙注册公司， 3000多元注册费就可“搞定”。不过，据网易房产了解，成立公司后每个月还要“记账”，这一块若交给“注册公司”打理每个月需要200多元，一年下来约需2000-3000元。

想通过成为“法人”来规避限购没那么简单。据了解，以公司名义买房，除注册和维护费用外，还要每年缴纳房产税、土地使用税，而在将来转手时则除了手续繁琐，所缴的企业所得税也比个人所得税高出许多。

总价低、可分期 中心区二手公寓当一手卖

网易房产小编以购房者身份来到广州市海珠区市二宫地铁站附近某二手公寓项目。该项目位于某小区其中一栋的二层，整个二层由商业用房改造，分割成58套40-70平的稀缺小户型单位，带精美装修，均价在2.8-3万/平方米之间，面积越小、售价越高。

销售人员表示，该公寓是先被一个大老板拿下，然后改造后按一手公寓形式分割出售，由于在“330新政”前办理了房产证，买家只需要按总价的3%缴纳契税，可单独拿证，有独立产权。销售还表示，这里的水电费是按照民用标准收取，此外，两年后可卖给公司、也可以卖给个人。

据《羊城晚报》此前报道，该类型公寓项目在荔湾区文昌路和越秀区西门口地铁站附近也有推出，货量不多，均是旧楼改造成的公寓产品。

是否合法合规存疑 买家要谨慎对待

广州“330新政”明确指出，商服类项目（商业和办公）未经批准不得改为居住用途，销售对象为法人单位。已购买商服类物业可以转让给法人单位和个人，但个人取得不动产证满2年后方可再次转让。广州中原研究发展部监测阳光家缘网签数据显示：7月广州公寓市场进一步下挫，环比、同比分别下跌35%、88%，总成交量跌至358套。 

对于上述一手公寓，中原地产项目部总经理黄韬指出，上述一手公寓不进行网签但却要支付首付款，从操作层面上看，是不合规的做法。“‘不网签’存在两种可能性，一是开发商资金短缺，希望能够先收款，再办手续。二是开发商允许一部分买家去‘炒房’。先给首付，如果市场明年或后年迎来一波上涨，再办理内部转名。”

黄韬指出，这种操作对于开发商和购房者双方均存在风险。若市场波动比较大的情况下，容易产生纠纷。“价格上涨较大，对于买家是不利的，开发商完全可以收回之前的承诺，不继续卖，仅补偿一部分钱，毕竟没有网签就没有正式买卖合同的制约。如果楼价下跌的话，涉及到开发商退款也会比较麻烦。”

为何会出现该种情况？有业内人士表示，目前市场上这种过渡性做法是开发商一种无奈的选择，他们也需要资金的回笼，所以采用这种灰色操作。“大家寄希望于未来两三年后公寓政策还会出现变化。而目前来看，一线城市的楼价，尤其是广州，还有一定上涨空间。”

对于购买二手改造公寓，克而瑞首席分析师肖文晓此前接受媒体采访时，提醒买家谨慎对待。“商业裙楼改造成小公寓出售，关键是在于其改造是否合法，包括能否通过消防、水电验收等。市民在做此类投资时一定要注意查验开发商的相关文件资料。”此外，他还表示，部分公寓假借‘商改住’名义进行宣传，按照广东省及广州市的相关规定，商业物业改造成租赁住房之后，只能用于出租，不能用于出售，目前广州尚未有实操案例披露。相关细则未出台之前，买家也要谨慎。”

广州链家研究院周峰院长也指出，这种商用物业改造后的公寓本质上仍属于二手，由于楼龄较旧，公寓的使用年限不足20年，而转成住宅后，能否在年限上延续，也是一个很大的问题。